投资日本房产，户型图到底怎么看？不知道这几点会亏钱！

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投资日本房产，我们不仅要先对投资市场有个初步的了解，更要看得懂日本房屋的户型图。买房如果看不懂户型图，那可真的是一头雾水，户型图体现出住房的平面空间布局，对各个独立空间的使用功能、相应位置、大小都进行了描述，可以直观的看清房屋的走向布局。

关于户型图上的各种数字、字母分别代表什么意思我之前已经有过详细的介绍，感兴趣的投资人可以点击蓝字查看：明明是同样的面积，为什么日本的房子看起来足足比我们多出一间卧室大小？

房间的大致布局我相信投资人们肯定都能看懂，但是户型图中暗含的这些“猫腻”大家了解吗？投资日本房产，仅仅搞懂户型图上的字母、数字是什么意思可不行，想让资产利用最大化，户型图还应该看下面这几点！

1

比较平米，检查“各种设备”占用

日本房屋最常使用的面积是“专有面积”，专用面积是以房间的“墙壁中心”为基准计算出来的，即壁芯到壁芯的距离，它包括所有不能作为居室空间使用的部分，例如单元浴室，存储间和洗衣机放置区域等等。

这也就意味着，如果房间本身的面积很小，房屋附带设备的不同会在很大程度上影响着房屋内部的可用空间变化。

（专有面积与国内的建筑面积不同，计算方式有差异，日本的专有面积×1.3≈国内的建筑面积，阳台不算在内。想了解更多“专有面积”相关知识的投资人可以加我微信，微信号：A83693）

为了让大家更好明白这一点，我举一个有点极端的例子。上面是两个房间平面图，左边的房间是16平方米，右边的房间是24平方米，相差约8平方米。

从平面图中我们可以看到，24平方米的房间里设有独立的洗脸台和收纳台，16平方米的房间将这些包含整体浴室的部分紧凑地围绕在一起，所以尽管二者相差约8平方米，但二者作为居室的可用空间大体上相同。

平米数小的房间当然更加划算，对房东来说，在同等地段等情况下，购置这样的一套房产需要花费的金额更少；对租客来说，这样的房屋“麻雀虽小，五脏俱全”，房租很划算，入住率相对更高。

2

“阁楼”和“阳台”不包括在专有面积内

天花板很高的部分房间会被分为上下两层，上部的空间主要是阁楼，阁楼可以视情况以各种方式使用，如卧室，书房，秘密基地以及储藏室等等。一般来说，阁楼的天花板高度为1.4米或更小，面积为1/2或更小，没有合适的高度工人们行走，没有日光，所以阁楼常常不被包含在专有面积之内，这个空间通常被称为“20㎡+loft”。

另外，“阳台”也是不算在居室空间内的，日本政策规定阳台不论大小，都是完全免费的，阳台不允许堆砌杂物，紧急情况下需要被当作逃生通道使用。

但是，偶尔也会出现开发商把包括阁楼和阳台算进专有面积之内来标记的情况，所以在看过房间的实景图片或者实地参观之后，如果觉得房间太小、与图纸上写的面积不符合的情况，请一定去找不动产公司、中介公司确认。

除上述两种外，在日本还有一种房型不可被当作居室面积，即SLDK户型中的S，S是Serviceroom（サービスルーム）。“1SLDK”表示1SLDK或者1LDK+S，一般表示是额外加一个放置东西的房间。空间相对较大，有独立的餐厅，但价格相对较高。

日本的建筑法规定如果一个房间的开口部面积没有达到房间面积的七分之一时，不能算成房间只能算成仓库。所以S(service room)虽然可以当成房间居住，但不可以表示成房间。

3

榻榻米数量表示包括厨房和走廊

日本常用的房屋面积单位有“帖”，1帖是指一张榻榻米的大小，对于一些在厨房和起居室之间没有设置门的的单人房间来说，户型图上标明的榻榻米的数量往往是包括厨房和走廊部分在内的，譬如下图的2个房间布局：

榻榻米数为7.5榻榻米的左侧房间比较大，但整体的专用面积右边5.5榻榻米的房间反而稍微宽敞一些。

这是因为7.5榻榻米的房间包括了走廊部分。考虑到居室一侧有厨房和冰箱放置场所的话，实际能使用的空间和5.5榻榻米的房间大体上没有显著变化。

4

请注意“可以使用的墙壁”

下图是几乎相同平米数的两个房间布局。

在榻榻米的数量方面，右侧是5个榻榻米，左侧是6个榻榻米，但是6个榻榻米在客厅的入口和壁橱有一扇门，作为实际可使用的空间，和5个榻榻米的房间没什么不同。相反，5榻榻米房间还设置了一个开放式衣柜，以防止门干扰家具使用。

此外，6个榻榻米的房间角落有两面窗户，当我们想要放置一些较高的书架时，就会受到窗户限制。这一部分也就是我给大家强调的“可以使用的墙壁”大小。我们在查看平面图时，可以试着检查“能使用的墙”有多少。

那么，到底选择什么样的房间布局才是更好的呢？是不是有阁楼、家电放置宽敞一点的房间就代表不好呢？当然不是这样，我们要根据自己的实际需求来选择房间。

我简单举个例子，1R和1K同样都是单间，大小面积也差不多，我们应该怎么选择呢？「1R」户型是指没有厨房，或者有厨房但是没有间隔开，厨房在房间内的意思，有房间通透，明亮，通气性更好。「1K」代表有1居室，有独立厨房，房间的卧室有门，卧室外也设置了独立厨房的相关设备，做饭的油烟不会跑到卧室房间。

所以，如果你经常做饭，并且又介意屋内有油烟气味，可以选择设置了隔间的1K户型；如果你不常做饭甚至从不做饭，那么1R就是更好的选择。

大家在看平面图之前好好考虑自己想怎样使用房间，想怎样放置家具等等，不要直接被房价的榻榻米数和平米数迷惑。想了解更多日本投资相关问题，在日本置业的朋友，欢迎联系我！（微信号：A83693）

编辑 | 三木

审稿 | 柒萬