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见守君在工作中面对过各种各样棘手的情况。但在这之中，有一种问题见守君是最不愿意看到的，就是上面这种：在交付尾款前夕，客户临时变卦的情况。一切手续都已经准备妥当，买卖双方和中介公司都已经把一切材料备齐，在这个时候临时毁约，是否有些太任性？不仅浪费了所有人大量的时间，更消损了彼此之间的信任感。这种行为实在是有些缺乏契约精神。不过，见守君认为，除了买家的行为不够负责任之外，我们的交易环境也不够成熟，没有强制力去约束这样的毁约行为。就像如今80后、90后面对大城市时，身后总会幽幽地传来一句：北上广不相信眼泪。事实确实如此，有多少朋友在租房时面临这样的情况：房东不守约定，随意涨房租，甚至一言不合就把租客们赶出去......以上的几种情况都并非个例。在契约规范上，我们还有进步的空间。而针对上面提到在房产买卖租赁过程中出现的问题，也许我们能够参考日本的做法。在日本，如果想买卖租借房产，就必然会了解到一套法律：《借地借家法》。这部法律从房东和租客利益出发，能够从契约层面保障双方的利益不受损。根据时代变化，它也做过了多次的修订。今天见守君带大家来了解一下这部与房东和租客朋友们利益紧密相关的法律。20世纪初，由于日俄战争和日本经济的发展，大量的劳动人口流入东京之类的大都市，作为劳动者居住用的租赁住房和用地需求激增。在这样的背景下，许多房产所有者根据自己的需要让入居者退居，再把房子和土地以更好的条件租给或卖给他人。租客们陷入了非常不稳定的境地。为了防止这样的事情发生，保护租客的利益，日本政府颁布了最初的“借地借家法”，用以规定最低限度的契约期间。在此之后日本进入了战争时代，全体国民为了战争胜利进行了法律整备。在这样的背景下，日本修订了原本的法律，规定土地和房屋的租赁合同即使满期，房东只要没有正当理由就不能结束合同。这样的话，租客不用担心合同期满后，租用的房屋和土地被土地所有者收回。既保证了安定的居所，国民也可以集中战事，这种【正当理由制度】从战争结束后一直持续到现在。由此，房东不能因为自己的的原因而随时取消合同。从上面来看，【正当理由制度】着重于保护租户。但是，这也会造成新的问题。
在战后经济发展和土地价格上涨的趋势下，房东的固定资产税和继承税负担变大；另外，如果房东要求租户退居就要支付一大笔搬家费，对于房东来说，处境过于被动。
因此，日本在1992年新设【定期租赁制度】规定：合同期满没有正当理由也可以结束合同。在1999年又更新了【定期租赁制度】内容，规定只要合同期满就可以解约，但是定期租赁制度需要满足一定条件。
在时代背景下，日本的房屋租赁制度如上图这样，被不断改进。现在【正当理由制度】和【定期租赁制度】都被保留使用。那么，这些制度与我们的房东和租客朋友们有什么关系呢？在这里见守君为大家介绍一下日本定期租赁制度的特征和条件。如图表显示的那样，原则上租客不能提出解约，对于房东来说，能够在一定期间内能保证稳定租金收益。另外，针对那些经常不按时交租金的租客，现在的制度能让他们在退租交房时花费时间和费用。同时，利用定期租赁制度可以在合同终止时排除不良租客，确保优质的入居者。与不动产权利相关的法律，特别是和租赁房屋土地相关的法律，对我们的投资人影响非常大。这些法律，根据时代背景变化而不断优化。近年创立的定期租赁制度作为租赁房屋土地法律修改的支柱，更是对房产投资者积极有利的修正。在日本，房屋的租赁和买卖已经形成较为规范的操作流程，在有法律保障的环境下，大部分人都能做到遵守和维护契约，一般不会发生上面提到的买家在交易前夕临时变卦毁约，或房东无故提高租金的情况。房东和租客的权益都能得到较为有效的保护。所以对于想在日本投资房产的投资人，在这样透明高效的体制下，不用过多担心因为租客毁约或交易环节暗箱操作等问题，导致成本上升，收益减少。其实临时毁约和临时涨租退租的例子，可能会发生在世界上的每一个国家。见守君始终相信的是，环境会影响人的行为。越是崇尚契约的环境，人们就越是遵守契约精神。所以，也希望我们身边每一位朋友都能遵守契约，共同营造良好的交易氛围。不是有这么一句话吗——“我怎么样，国家便是怎么样”。如果对于日本房产投资交易环节仍有疑惑的小伙伴，欢迎留言告诉我们。想了解更多日本社会资讯或房产信息，欢迎添加小助手007（微信号：A83693）~
