【澳洲房价涨跌的根源】土地释放量与高层公寓建造的博弈
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导语
继澳洲住宅用地释放量连续四年大幅增长后，2017年住宅用地释放量较2016年下降了6%。
2017年澳洲土地中位价录得313,000澳元。悉尼录得全澳最高水平，土地中位价476,000澳元。
我们平时在判断房价走势的时间通常会忽略一个关键因素，即开发商买地的价格。从某种程度上讲，地价和政府释放可开发用地的数量决定了未来当地的房价走势。
前言
在澳洲主要首府城市住房可负担性日益加剧的背景下，2017年各大开发商加快多层公寓交付和增加土地释放来予以应对。
据统计，2017年，澳洲主要首府城市绿地释放量总计达到132,600宗，同时新建多层公寓项目也呈现遍地开发态势。其中新建公寓完成量较2016年增加2%，较2014年则增加51%。
就澳洲主要首府城市而言，墨尔本新建独栋屋和多层公寓完工量录得最高水平，达到49,000套，较2014年增加了96%。
据统计，2017年墨尔本新建独栋屋和多层公寓在所有首府城市中占比为37%。相比之下，2017年，悉尼新建独栋屋和多层公寓完工量为37,740套，位居第二，较2016年持平，较2014年则增长48%。昆士兰东南部地区的新建独栋屋和多层公寓完成量则为25,200套，占全澳首府城市的19%。
值得一提的是，过去三年，珀斯住房供应出现急剧下降，2017年的新建独栋屋/多层公寓仅为11,900套，占全澳首府城市的比例仅为9%，较2015年17,900套（16%）下滑明显。
阿德莱德2017年的新建独栋屋/多层公寓完成量为4,300套，占全澳首府城市的比例仅为3%，较2016年增长12%。此外，人口只有阿德莱德1/3的澳首府领地2017年的新建住房完成量出现大幅提升。
推动新建住房供应的主要宏观经济因素
人口增长是推动新建住房需求的主要驱动力。
我们看到墨尔本等人口增值功能强劲的城市往往新建住房供应量也相应出现大幅上升。2011-1016年期间，悉尼和墨尔本两地新增人口分别占全澳新增人口总额的29%（392,000人）和39%（527,200人）。
就业增长则是支撑房地产市场的另一主要宏观经济因素。
从澳大利亚统计局（ABS）近期公布的就业数据来看，就业增长强劲的首府城市房产市场表现相应表现出色，房产市场表现不佳的城市往往和就业增长疲软相关。例如，维多利亚州年均就业增长率为2.8%；相比之下，西澳的这一数据仅为0.6%。
澳洲不同地区房产市场的差异从一定程度上反应了房地产开发行业所面临的诸多挑战。一方面，房地产开发商需要适应不断变化的市场条件；另一方面，房地产开发商还需要面临政府政策和监管框架的持续变化。
目前，澳洲各级政府均实行不同的住房开发政策。
住房可负担性问题的持续恶化不仅是政府所面临的一大问题；同时也是房地产开发行业所需要面对的一大挑战。无论采用何种衡量指标，还是从准入门槛而言，目前澳洲的房价显然较十年前要贵的多，可负担性日趋严峻。截至2016年9月，悉尼和墨尔本两地的独栋屋中位价分别是中位家庭年收入的8.3倍和7.1倍。相比之下，回溯至2001年，这一数据仅为5.8倍和4.1倍。
最新的《Demographia2018年度国际住房可负担性调查》显示，在全球范围内，按照中位独栋屋价格相对中位居民年收入的倍数进行比较，澳洲很多首府城市处于“严重不可负担”的队列。其中，悉尼仅次于中国香港排在第二位，较纽约、伦敦等其他国际性大都市的房价可负担性问题更为严峻。
在房地产可负担性问题日趋恶化的背景下，首次置业者成为了首当其冲的群体。
据统计，除西澳外，澳洲几乎所有辖区房产市场首次置业者所占比例明显要低于长期平均水平。以新南威尔士为例，2017年房产交易市场的首次置业者比例仅为11%，远不及1991-2017年17%的平均水平。同期，维多利亚和南澳房产交易市场的首次置业者比例分别从21%和16%下滑至17%和12%。
人口增长是推动新建住房需求的一个主要驱动因素。我们看到墨尔本等人口增长强劲的城市往往新建住房供应量也相应出现大幅上升。2011-1016年期间，悉尼和墨尔本两地新增人口分别占全澳新增人口总额的29%（392,000人）和39%（527,200人）。
长期来看，实现可持续的住房供应、并改善住房可负担性的关键是实现住房供应的多样性。尽管过去3年来，房地产开发商进行了大量新房的建设，以满足人口增长的需求。但是从目前人口增长的趋势来看，悉尼和墨尔本未来20年内需要进行大量的新房建设。
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市场展望
展望2018年，澳洲住宅用地开发行业的绿地释放量和2017年大体保持一致。
但是，房地产开发行业可能会面临的影响因素包括：悉尼和墨尔本两地的容量限制以及珀斯和阿德莱德两地持续的需求疲软。
从目前在建和待建项目来看，澳洲多层公寓市场在2018年将依旧保持强劲增长。尽管悉尼依然是多层公寓市场的主要驱动力，但是墨尔本、布里斯班以及其他首府城市多层公寓已将呈现持续上升的态势。但是，增速可能较2017年有所减缓。
过去房地产市场的蓬勃发展，低利率和宽松信贷环境是一个不可忽略的因素。但是鉴于各大银行相继收紧信贷政策，加息前景升温，受影响的不仅是买家，房地产开发商也可能会面临明显的融资难题。多层公寓市场的风险相对更大。
除了宏观经济层面、政策法规方面的变化对未来一年内房地产行业会产生影响外，其他影响因素则因不同地区情况各有差异，其中包括各地的经济增长情况、住房供应情况、以及相应的政府刺激计划等。
昆州
就昆士兰东南部而言，鉴于人口增长和就业增加，当地房地产市场有望企稳回升。土地释放量或有所上升，价格伴随消费需求的增加也会有所回升。就多层公寓开发而言，布里斯班内城区供过于求的局面仍将持续一段时间，进而对当地公寓开发商而言提出了另一个挑战。
新州
就悉尼而言，2018年住房市场增长依然强劲，新建住房成交量有望达到约40,000套。但是，中期来看，新建公寓销售量呈逐步下滑趋势。此外，政策不确定性也是影响投资者的另一主要因素。
墨尔本
就墨尔本而言，绿地市场和多层公寓市场均需要进行政府规划的改革以及市场环境的持续改善。目前政府的规划和审批流程效率过低、延期现象时有发生。因此，若能妥善解决这些问题，2018年则仍是墨尔本房地产开发行业强劲增长的一年。
南澳
就阿德莱德而言，得益于当地政府持续推动CBD地区公寓的开发，多层公寓开发市场有望继续保持强劲增长。但是人口增长缓慢则是主要的制约因素之一。另外，2018年当地政府大选可能会形成规划政策的调整期。
西澳
珀斯住房市场则有望迎来全面复苏。在消费者信心上升、市场环境出现好转的背景下，当地政府的政策和战略支持有望给当地的房地产开发行业带来一定的机会。
首都领地
人口增长强劲有望继续为澳首府领地房地产开发市场的发展提供支撑。但是，多层公寓建成量较2017年峰值水平或有所下降。
以上这些摘选自澳洲财经见闻订阅频道《2018年澳大利亚各州住宅用地及高层公寓建造报告》，这份报告的数据来源于澳洲城市规划发展研究所（UDIA），扫描下方二维码获取整份报告。当中更是包含了土地规划开发数据及当地公寓楼建造数量。
本文数据来源：UDIA，ABS，CORELOGIC，《澳洲土地调研报告》