香山红叶枯木逢春？西安还有多少人的安居梦破碎在烂尾楼中？

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香山红叶，枯木逢春？

8月18日，西安市土地招拍挂市场挂牌成交52.179亩商住用地，位于雁塔区含光路以西、电子一路以北、西安美术学院以南，为二府庄城改项目用地。

成交信息

宗地编号：YT3-21-52；

净用地面积：52.179亩；

用地性质：商住用地；

建筑密度：不大于34%；

绿地率：不小于35%；

规划容积率：1.2-6.1；

规划建筑面积：212194平方米；

起始价：40308万元；

成交价：40308万元；

折合土地单价（按40%标准反算）：1931万元/亩；

折合楼面单价（按40%标准反算）：4749元/平方米；

竞得者：陕西美盛时代置业有限公司。

宗地内配建幼儿园面积800平方米,为公办幼儿园， 由竞得人建成后无偿移交雁塔区教育行政主管部门。因为城改遗留用地，不配建公共租赁住房。宗地内住宅实行全装修成品交房。

不设置最高限价：本次国有建设用地使用权公开出让按照价高者得为原则确定竞得人，实则没有任何意义。

从地块上来看该地块所处位置是城南配套相对成熟的区域，紧邻石油大学，交通极为便捷。

这块地就是【香山红叶】项目。

【香山红叶】项目位于雁塔区含光南路与电子一路交汇处，属于雁塔区二府庄村集体土地上棚户区改造项目，用地单位为西安市雁塔区城中村改造办公室，投资企业为西安高域房地产开发有限公司。

据了解，该项目规划净用地79.2亩，总建约32万平。其中安置区建设6栋楼，总建约12万，安置约1300户；配套开发商品房8栋，总建约20万平。

▲香山红叶效果图 图源：香山红叶微信公众号

2015年，西安市城中村（棚户区）改造办公室下发《关于雁塔区二府庄村二期集体土地上棚户区（城中村）改造方案的批复》（市城改发[2015]147号）。

2016年3月，雁塔区城中村改造办公室取得了该项目《建设用地规划许可证》。

2017年7月，该项目因未取得预售证违规销售被予以行政处罚。

原本2018年就要交房的项目，到现在仍然无法交房。

本着“尊重历史、面对现实、依法依规、属地兜底”的原则，各方积极推动解决项目遗留问题，时至今日，该项目终于合法。

但现如今房产市场已经发生很大变化了，项目周边的房子均价从4年前的均价约8000/㎡变成了如今的均价约1.8/㎡，之前在五证不全情况下买了该项目的购房者后续会如何处理，现在还不得而知。

NO.02

烂尾之殇，一声叹息。

其实【香山红叶】这个项目在最开始不论是宣传还是规划，看起来还挺有那么一回事。

2016年，朋友想买房，就看中了这个项目的地段与规划，我陪同她一起去香山红叶售楼部了解项目，当时得知项目五证不全，和朋友商量后觉得不合适，就没有再考虑这个项目。

不曾想，这个项目烂了尾。

西安众多烂尾楼，每一个都有着道不完的血泪史。比如汉城湖畔、三安大厦、中讯国际大厦、新城国际大厦、西江月、时丰中央公园等等。

【时丰中央公园】位于南三环与东仪路交汇处，是目前西安市最大的烂尾楼之一。

开建时间：2013年，烂尾时间：2015年。

网页搜索【时丰中央公园】的相关内容，第一条链接就是该项目的维权贴。

时丰姜溪花（后更名为“时丰中央公园”）项目因手续不全，开发商资金断裂，导致项目建设滞后，部分已交付楼盘配套设施不完善。

2017年维权七次之多，直到2018年4月，业主仍然无法回家。前期交付的楼栋，有业主反映小区强行交付，没有绿化、天然气、电表，学校商业、消防。

南侧名为时丰姜溪花都的地块，项目已停工好几年，目前也没有动工，工地内依然有深基坑。

城南西姜村城改项目【西江月】，曾经城南最大的城改项目。

西江月，苏轼、辛弃疾都以这个词牌名写过宋词，它也与雁塔区长延堡街道办事处的西姜村谐音。名字这么具有诗意的项目最终还是让购房者寒了心。

据了解，2013年该项目因为五证不全被勒令停止销售， 2014年西江月小区的主体工程已经完成，部分大楼项目进程已完成了八九成。

2014年8月以来，西江月基本处于停工状态，政府也曾给开发商下发的责令限期复工通知，不过开发商依然没有复工。

除了搬迁的村民不能回迁，还坑了数千户等着交房的业主。

烂尾楼形成的原因五花八门，最终的结局也各有不同，有的涛声依旧继续“烂着”，有的灰飞烟灭，但也有部分烂尾楼重新获得“新生”。

汉城湖畔曾是西安地产界的“反面典型”,是西安“汉城”系列三大烂尾盘之一。

开建时间：2012年。烂尾时间：2015年-2019年。

项目位于大兴区梨园路中段，是未央宫街道大白杨东村城中村改造项目是经西安市城改办批准的项目。

2010年完成拆迁，2014年西安规定未取得预售证的项目不得出售，随后，项目资金链断裂，导致项目停工不能按期交房，按照当时签订的认购协议，房子应该是2015年年底交房。购买汉城湖畔的多达近2000业主陷入“交付危机”。

目前开发商已与陕建七建签署合作协议，盘活了汉城湖畔资金缺乏造成的烂尾情况。据我在网上查到的资料是，该项目已有部分楼盘交付。

【佳诚长安集】项目原为新城区韩南、韩北村旧城改造项目。

该项目自2011年启动拆迁，2012年前后开始无证预售出上千套商品房，2015年原开发商自称投资7亿多元后，资金链断裂，只留下了几栋建了半拉子的安置房。1600多户村民、1200多位购房者，都成了直接受害者。

2019年2月，融创中国正式接手了新城区已经烂尾4年之久的佳诚长安集,成为全新的融创·东方宸院，尽管均价约在1.8万/㎡左右，依然非常抢手，公寓项目更是逆市飘红，成为“接盘复活”的典范。

NO.03

烂尾之殇，刺痛着谁的心？

并非所有的所有的烂尾楼盘都有机会重头再来，更多的烂尾楼问题还是依然得不到解决。

“买房需谨慎”，是我经常写在踩盘稿件中的一句话，因为我太知道房子对一个家庭的重要性，购房者买了房，开心之余也像是在心里上悬上了一道“结”，这个“结”在心里时时牵挂。

如果房子烂了尾，业主辛辛苦苦赚的钱，甚至是一辈子的积蓄，就这样打了水漂，这事搁在谁身上都接受不了。

遇到烂尾房，作为购房者只剩无助与心酸，除了拉横幅和和采取诉讼外，似乎真的没有什么其他途径了。

但烂尾盘想盘活也不是那么容易，有一个尤为关键问题就是：谁来接盘？长期无人问津、没人敢接的烂尾项目，一般是问题极为复杂，难以让接盘者获利的“烂摊子”。

如果不能盈利，哪个房企愿当这个“接盘侠”。

西安的烂尾楼，绝大多数都逃不过两个字：【城改】。

西安曾和广州一同被网友评选为全国城中村最多的城市，据了解，2007年，西安市城中村改造工作启动前，西安城六区加上长安、临潼、阎良三个区，共有城中村326个，当时仅二环内的行政村就有72个。

2019年4月，西安市人大常委会官网发布了名为《集中解决我市烂尾楼的建议》，文中显示：据非官方统计，西安大大小小的烂尾楼有2000多座，仅一个区就有500多座，有报道统计，城棚改项目70%或者更高的比例都形成了烂尾。

“城改项目的操盘难度太大!”是房地产业内的一个共识。

2007年西安的这场城改，不但有西安本土企业参与，还吸引了很多外地企业参与。

城改项目开发的正规的流程应该是这样的：项目需要先取得政府批复，对土地进行确权、拆迁，最后走土地报批流程。一般来说，需开发商先建安置房、再配建商品房。

这其中关键点在于，参与城改项目的开发商首先要投入大量资金进行村民安置、安置房建设，并且是在商品房不能开发无法销售进行资金回笼的背景之下，一切只能依靠自有资金。

所以想要成功操盘城改项目对于开发商的资金实力有一定的要求，但很明显，这种做法很多小企业玩不转。

即使有时候几家联手资金都会短缺，还会造成股权的错乱，最终闹到打官司的地步，那么这种情况下烂尾就成了必然结果。

而有些开发商拿到城改项目以后，压根就没想着要开发，而是倒手赚钱，打的就是空手套白狼的主意，一来二去，最后接手的人因为利润的原因，也撒手离开，造成烂尾的局面。

2013年，政策开始收紧，五证不全不能卖房，很多没有实力的开发商一夜之间陷入资金困境，正在盖的楼盘只能被迫停工，直至烂尾。

如果细看西安目前依然烂尾的项目，其中不乏占据优质的地段的项目，占用着多种城市资源，其迟迟不开发对整个片区的发展和城市的基础设施的开发计划都会带来影响。

特别是在大西安打造“国际化新都市”的背景下，烂尾楼已经成为棘手的问题。

对于那些依旧在等待之中的业主来说，监管部门积极落实补救措施，处理和协调好相关问题就成了关键，别让烂尾工程吞噬了政府公信力，处理烂尾楼的问题上，应针对不同楼盘的具体烂尾情况制定相应的处理政策和措施。