房企瞄准6万亿元老旧小区改造？旧改为啥成了房企的香饽饽？

来源 |江瀚的视野

今年年初以来，财政部、住房和城乡建设部等部门均从各个方面强调推进老旧小区改造，包括“将城镇老旧小区改造纳入专项债券的支持范围”、“鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造”等内容。

近期包括东莞、广州、深圳等多个城市陆续公布城市更新项目进展，明确未来改造计划，多家房企也积极签约城市更新改造项目。目前城市更新参与房企本土化特征较为明显，如在北京地区，首开集团、中海地产等房企是重要的参与者，在广州则是富力地产、佳兆业集团等较为活跃。

11月12日，在第十六届中国地产金融年会暨第二届城市发展战略高峰论坛上，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、原中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，中国城镇化正进入中高级发展阶段，城市更新是提升城市能级最重要的举措，是城市发展转型和房地产企业发展转型的一个结合点，值得企业高度重视。

对于房地产企业来说，城市更新的市场规模并不小，比如中达证券的分析认为，考虑到老旧住宅的拆除，到2019年末，2000年以前建成的城镇住房建筑面积仍大于90亿平方米，需改造老旧小区建筑面积大于50亿平方米，未来所需总投资额大于6万亿元。

我们看到房地产企业都在聚焦老旧小区改造这件事情，我们到底该怎么看？

首先，我们要明白中国房地产企业这些年来高速发展的基础到底是什么，实际上中国房地产之所以有这么快的发展速度，核心原因就是伴随着中国经济增长快速的城市化发展，城市化直接带动了房地产企业有大量的需求可以满足大量的人口进入城市，之后必然有住房的需求，这种刚需推动了整个房地产市场的高速增长，但是我们看到对于现在的各大城市来说，面临的问题却越来越严重，这就是核心城区的可用地块越来越少，房地产的开发越来越向郊区，甚至与远郊地区转移。比如说北京的燕郊地区，上海的滴水湖地区等等，对于房地产企业来说，这种远郊地块不仅开发成本较高，而且销售难度也较大，实际上不利于整个企业的发展。

其次，在这样的情况下，房地产企业逐渐瞄上了原先城区的旧城改造项目，所谓旧城改造就是将原先设计不好，较为老旧的小区改造成为全新的小区，这种项目实际上是很好的解决了房地产企业当前面临的土地供给不足的现象，因为毕竟之前的小区也就是五六层楼甚至更低，整体小区的容积率较低，经过旧改之后，小区全部改造成为高层建筑，完全可以容纳更多的人，从而带来更多的收益，所以房地产的旧改无疑是非常有利于整个房地产企业弥补当前土地不足问题的关键。这也是为什么我们看到当前房地产企业全面都集中在旧改项目上面，因为的确旧改能够给房地产企业带来难得的发展机遇和土地，这是非常有利于房地产企业自身发展的。

第三，我们虽然看到房企全部都瞄准了60,000亿的就老旧小区改造项目，但是整个项目的风险依然较大，这其中主要原因是在于对于老旧小区来说，房地产企业的改造实际上需要的是大量的成本投入，其中又涉及到原先居民到底该怎么安置处理的问题，实际上处于一个问题和矛盾比较集中的状态，所以在这样的情况下，老旧小区改造属于看上去很美，但是执行难度很大，需要房地产企业大规模进行综合考量，对于房地产企业的综合推动能力提出了更高的要求。所以旧改项目看上去很好，但是房地产企业真的要做好的话，并不是那么容易，所以扎堆旧改，实际上也有比较大的风险。

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