经过水逆一年，华夏幸福的重大转变：重心向都市圈倾斜
艳姐说
华夏幸福2018年财报附带了一封《致股东信》，信里调侃地把自己过去一年称为“水逆”，这的确有点让人始料未及。
稍微对华夏幸福有了解的人都清楚，在过去的一年间，华夏幸福经历了资金链危局、平安入主、人事异动、发展模式备受质疑……这些经历和故事可比“水逆”要惊心动魄千万倍。
年报里像华夏幸福这样调侃自己“水逆”的房企艳姐见得不多，这样的调侃至少说明了三个可能：
一来华夏幸福心态的确好，别管是心大还是强撑；
二来可能事情没有外界传言的那么夸张；
三来也可能华夏幸福的确缓了过来，有了对过去轻描淡写一笔带过的心情和资本。
这几种可能无论哪一种，都是基于华夏幸福经历过去一年种种变局之后，元气未受大损，牌面基本稳定，其盈利模式和逻辑未做大的变革。
这一切可以从华夏幸福2018年财报透露的信息中找到依据。
同时，在近期华夏幸福召开的年报发布会，艳姐在现场也感受到了华夏幸福高管们摩拳擦掌的气息。
在华夏幸福“水逆”的一年里，营收达到837.99亿元，同比增40.52%；净利润117.46亿元，同比增32.88%。
华夏幸福业务各项业务的整体毛利率达到了42%；ROE依旧是行业中名列前茅的35.2，这很能说明一家公司的运营能力和盈利水平，数据显示，2018年度，在营业收入相近的20家A股同行业上市公司里，华夏幸福的ROE排在第二位。同样华夏幸福在今年也延续了“大手笔分红”的风格，预计派发现金股利36亿元，占净利润比例达31%，连续三年分红派现比率超30%。
根据年报显示，华夏幸福去年销售额为1627.61亿元，同比增长了6.93%。其中产业新城结算收入额310.39亿元，房地产业务签约销售额1292.68亿元，签约销售面积1502.85万平方米。
说到底，财务报表可能只是个结果，外界更好奇的是，经历了平安入局的这一年里，华夏幸福究竟做了什么，产生了哪些变化？
艳姐梳理了一下，在过去一年，华夏幸福做了这样几件核心的事：
①首先是控风险。华夏幸福能够顺利地度过了在基本面、宏观面、政策面、金融面都不太确定的2018年，为了排解风险做了很多动作，这些动作体现在财务方面是降费增效，体现在投资上就是相应减少拿地支出、相对控制产业新城投资。
根据财报显示，华夏幸福在去年营业收入保持40%增速的基础上，仍然很好地控制了当期费用的水平。在“三费”中，去年华夏幸福的销售费用为18.8亿元，低于2017年的19.6亿元；财务费用下降0.2亿元至9.6亿元。
在负债上，2018年华夏幸福一年内到期的有息债务从上年的31%下降至19%，长短期债务比达到4.2倍，公司货币资金覆盖一年以内到期的有息负债达1.8倍。
这是主动去杠杆的标准动作：大幅削减短期借款规模，以长期债务替换短期债务，优化公司的债务结构。
控风险的另一面是抑制土地投资，华夏幸福方面介绍，2018年华夏幸福拿地是远远低于2015年和2016年的，甚至比2017年还低。
②其次是融资。过去一年，华夏幸福公募债融资额120亿，私募债达到46.1亿，短期融资券也有50亿元，加上全年发行的13.7亿美元海外债券也都获得超额认购。
另一边，华夏幸福手上还有3683亿元的银行授信，到2018年底时，未动用授信额度还有3078亿元。
③再次，平安入局带来的组织架构的调整和战略的重新梳理，这对华夏幸福来说是重中之重。组织架构的变动不仅体现在高管层面的调整，迎来吴向东、俞建等人的加盟，一场全国范围的业务和组织架构展开梳理优化，以及结构性的人员调整，从而更加匹配华夏幸福突围环京、异地复制、走向全国的战略布局。
④最后要单独谈一下吴向东领衔的团队。在财报里，吴向东坐镇的南方公司将“以住宅开发+持有物业+增值服务“的发展模式，深耕粤港澳大湾区，开启更多新业务。
这和华夏幸福下一阶段开拓新领域、开拓新地域的战略方向契合。华夏计划在做强产业新城业务的基础上，增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等，这方面是吴向东擅长的领域。
同时，华夏计划进一步夯实京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心都市圈“3+3+4”的战略布局，通过多元渠道获取优质资源和项目。
但不得不提到，对比起家的京津冀都市圈拥有的固有优势，和进展顺利的长三角都市圈，粤港澳都市圈相对显得较为短板。年报显示，华夏幸福华南区域仅有江门、中山产业新城项目进入了运营阶段；而珠海斗门区域、佛山高明区域、惠阳区域、惠东区域均处于规划定位阶段，发展相对缓慢。
但华南也是吴向东熟悉的战场，从这点上看，在熟悉的领域、熟悉的战场巩固并扩大华夏幸福在华南的滩头阵地，是吴向东部下一阶段的使命。
华夏幸福2018年营收构成中，产业发展服务占比为28.65%（收入绝对值为238.92亿），但毛利率贡献却高达77.32%。而基础设施建设、土地整理、物业管理服务等业务等毛利率基本都稳定在了10%-15%之间。
产业发展服务的利润从哪里来？艳姐有以下几点分析。
首先，产城模式能够自我融资、自我造血。华夏幸福通过PPP项目，可以不断获得新增企业落地投资额分成收入，以及后续的物业管理服务等收入。
其次，华夏幸福的开发模式，虽然只是一个产业园，但是带动的是整个区域、整个城市的升级，为区域及城市经济转型提供了动力。
比如，华夏幸福早年的代表作品，产业新城使得一些贫困县焕然一新。
因此，相对于短期的收取土地出让金来说，产业带动区域发展更加迎合时代的发展。
在华夏幸福2018年的财报里，提到最多的一个词当属“都市圈”。这是华夏幸福对中国不动产新趋势的判断。这里面最核心的三点：空间的都市圈化、地产运营精益化、地产金融化。基于这三点，华夏幸福规划了未来几大板块的业务。
①第一个最核心的观点，未来是空间的都市圈化。
首先，人口。未来10年内中国增量人口超过三分之二都汇集在都市圈以内。结构性的趋势越来越大；
第二，不动产趋势性的机会确实慢慢见顶，但是结构性的机会在不断涌现，结构性机会里最核心的还是在都市圈。我们常说的一、二、三、四线城市，或许将会被都市圈市场和非都市圈市场来代替，华夏幸福定位为都市圈开发商；
第三，房价。都市圈市场如环南京、环北京的房价不是与行政区划的房价高度相关，而是与他所在都市圈核心城市的能级相关，而且有相对应的比例关系。廊坊的房价肯定不是往石家庄上靠的，固安的房价理论上也不是与廊坊市或者河北省靠，联动效应肯定是往通州、大兴靠，而且这个趋势越来越明显。
②第二个核心的观点，中国房地产未来主要以运营为主。未来地产的精益运营化的能力会越来越强。在这点上，主流房企从不同角度提出了类似的说法，也在转型实践阶段探索。
③第三个核心观点，地产的金融化。为什么房地产公司都是高杠杆？很多真实的REITs、股权投资是很少的，证监会、银行都在推公募的REITs，未来华夏幸福有机会在房地产股权融资这块有直接受益。另一方面，长线资金配置不动产诉求不管是国际的黑石、贝莱德这些全球非常有名的资管机构，还是国内的保险资金特别是偏长期资金，它们在做资产配置的时候对于不动产资金的比例是在逐渐上升的，所以地产和金融的结合或者地产金融化的趋势是非常明显。
基于华夏幸福过去一年的发展和变局，艳姐从“地产人”的角度出发总结了三个方面的问题，分别指向了华夏幸福战略中枢、组织架构以及模式内核这三个方向，这也是外界争议最大，疑惑最多的三个问题。
①首先，华夏幸福的治理结构是否会因为平安入局而发生改变？
针对这个问题，艳姐觉得公司的治理绝对不仅仅只是一个董事会层面的情况，而是一整套的体系，股东层面、董事会层面、经营管理层授权的层次。
在股东层面，考虑到平安的险资属性，其对华夏幸福的投资的定调还是财务性投资为主。在双方第二单股权交易协议里面，平安承诺不主动谋求对上市公司的控制权，所以华夏幸福的大股东华夏控股第一行动人在上市公司股权比例高达36%以上，所以在股东层面，王文学的华夏控股依然是华夏幸福的实际控制人。
在董事会治理层面，华夏控股提名的董事有4位，值得一提的是首席执行官吴向东也是由华夏控股提名，这点上和外界固有认知有差别，加中国平安董事提名2名，再加上3名独立董事，形成了4+2+3的配置比例。这样的董事会架构一定程度上兼顾了投后管理的稳定性，也兼具治理决策有效性。这样看来，平安身上的确没有“野蛮人”的影子。
在治理层面，根据华夏幸福的章程，首席执行官在董事会的授权之下，对公司的业务进行管理，一定程度上形成了一个拥有强大实质实效董事会，对战略性问题、预算问题、投资问题来进行研判和决策。
②其次，华夏幸福深耕都市圈的导向是不是意味着整个战略重心南移？对组织形成怎样考验？
对华夏幸福来讲，战略重心从京津冀南移的说法不够准确，华夏幸福自己更倾向“从北京走向全国”，逐渐成为一个全国性的公司。
艳姐记得，在鼎盛时期的2016年，华夏幸福在华南区域立起大旗，在当时快速扩张的背景下，华夏幸福对新开拓的区域已经无人可派，除了人力、财务外，其余管理班子全部为空降。
但华夏招人速度很快，也不惜血本。彼时华南新公司人员配置就很高，总经理和副总的职级比其他分公司要高出一截。
那么在异地复制扩展的过程中，华夏幸福的组织能级跟得上吗？
华夏幸福表示，在2017、2018年环北京都市圈在一定程度上是限制状态情况下，华夏幸福一直在为异地复制匹配组织努力，提出了“组织先行”的计划。当下为了服务于粤港澳湾区的项目拓展，华夏幸福也成立了南方总部，有针对性地解决组织匹配的问题。
③最后，产业新城业务最核心的是产业导入，在这方面华夏幸福配置了怎样的人才？
我们都了解，产城融合，其中最重要的，也是最关键、最难的一点，就是产业的导入。而在产业招商引资方面，艳姐觉得人是最关键的要素。
据华夏幸福介绍，在产业导入方面，华夏幸福配置了4000多人的产业发展团队，包括产业发展集团有几千人专门做招商引资的招商人员。
同时，华夏幸福也有负责整个产业促进、落地的团队，所有产业园主体的产业促进人员。
结语
在众多房企中，华夏幸福显然是产业新城 PPP 模式的最大受益者。作为一家“非典型性房企”，华夏幸福从产业概念到投资落地，再到产全国布局，是一条漫长而艰辛的路。
在如今的房地产市场中，华夏幸福的产业新城模式能不能提挡换速迈上发展新台阶，很值得我们期待。
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