【土地和片区开发融资】专注片区开发，适合有片区开发、城市更新项目的单位，开发区园区管委会领导，园区平台、建筑企业、相关金融机构参加！10月28日苏州、11月11日郑州欢迎您的到来！ 本课程可同步设置视频分会场，欢迎咨询。
本文是《从“F EPC”到“投资人 EPC'到“投资合作 EPC'》三部曲的第一部分。
目前，'F EPC'、“投资人 EPC”乃至“ABO 投资合作 EPC”仍然是地方政府投融资领域各方、包含建筑企业关注的热点。我们从媒体最先披露的某地采用“投资人 EPC”模式实施片区开发的消息谈起。据公开资料，该项目位于某地级市经济技术开发区，合作区域包括东部生态城和中心区两大片区。东部生态城片区东至东文河，南至南州路，西至西环线，北至北大桥，规划面积约20.3平方公里；中心区片区东至东汕路，南至人民路，西至滨河路，北至会展中心，规划面积约2.9平方公里。整体项目总投资约200亿元。项目采用“投资人 EPC”模式实施，中标方为某央企牵头的联合体。项目一期主要建设中心区和东部生态新城的市政道路与公用设施工程、安置房工程、公共服务设施工程、绿化景观工程、水环境工程等。项目暂定合作期20年，建设期15年，其中中心区建设期3年，东部生态城建设期15年。“投资人 EPC模式”是个什么东东？在当前的政策和市场背景下可行吗？EPC是指建设单位将建设工程发包给总承包单位，由总承包单位承揽整个建设工程的设计、采购、施工，并对所承包的建设工程的质量、安全、工期、造价等全面负责，最终向建设单位提交一个符合合同约定、满足使用功能、具备使用条件并经竣工验收合格的建设工程承包模式。与单纯的负责施工不同，EPC下的总承包单位，不仅要负责工程的施工，而且要负责整个项目的设计到交付的总过程，最终要向建设单位提交一个完全具备使用条件的项目，也被称之为“交钥匙”工程。正因为这个“交钥匙”工程的叫法，被各方有意无意地利用了：既然是“交钥匙”，那就资金你也解决，你先筹资建设，等项目完成，再移交给我，这就是“F EPC”模式。其中，F是指融资。“F EPC”是指工程总承包单位承揽整个建设工程的融资、设计、采购、施工。也就是在EPC基础上增加了一项融资任务。“F EPC”模式在2018、2019年之后大行其道的背景是：BT不能做了，新增隐性债务防范很严，地方政府项目筹资困难。彼时发改委和住建部正好在推EPC，又称“交钥匙”工程，那既然“交钥匙”，那资金你也解决了吧，先完成项目，再移交政府。这其实是自欺欺人的说法。“F EPC”用于政府投资项目，本质上还是BT。只是地方政府没钱、施工企业要揽活儿，大家装糊涂而已。这个游戏在《政府投资条例》颁布后就玩儿不下去了。因为《政府投资条例》第二十二条明确规定：
政府投资项目所需资金应当按照国家有关规定确保落实到位。政府投资项目不得由施工单位垫资建设。
第三十四条：
政府投资项目单位要求施工单位对政府投资项目垫资建设的，对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分。
2018年最高层级27号文也要求：
严禁地方政府以建设-移交（BT）方式举债或以委托代建等名义变相举债，严禁使用带资承包方式建设政府投资项目，严禁拖欠工程款。
另外，“F EPC”用于政府投资项目，还涉嫌违反《预算法》等预算管理规定：
我国《预算法》（2018年12月29日修正）第35条第2~4款规定：
经国务院批准的省、自治区、直辖市的预算中必需的建设投资的部分资金，可以在国务院确定的限额内，通过发行地方政府债券举借债务的方式筹措。除前款规定外，地方政府及其所属部门不得以任何方式举借债务。
此外，《政府投资条例》第5条规定：
政府投资应当与经济社会发展水平和财政收支状况相适应。国家加强对政府投资资金的预算约束。政府及其有关部门不得违法违规举借债务筹措政府投资资金。
2018年最高层级27号文也要求：
地方政府所有建设项目的财政支出要全部依法纳入预算管理，决不允许脱离预算约束在法定限额外违法违规或变相举债。
项目1：总投资约21.55亿元的麻城市2020年城乡道路建设项目2020年11月5日，总投资约21.55亿元的麻城市2020年城乡道路建设项目在麻城市公共资源交易服务中心完成招标。招标人计划以建设期3年内的砂石预期经营收益及上级补助资金约11.46亿元、中标人以现金约10.09亿元双方合计出资，按《中华人民共和国公司法》及其他相关法律和政策规定，就麻城市2020年城乡道路建设项目出资组建负责项目投资、建设、管理、移交的项目公司。该项目有5家实力雄厚的企业参与投标，最终中铁十五局集团有限公司中标。项目介绍：该工程是三航局中标的首个F EPC项目，工程总造价约11.2亿元，建设工期3年。该项目位于湖北省松滋市，项目规划总用地面积约112.04万平方米，其中房建工程总用地 253733 平方米，临港工业园道路及场平工程路段长 593.333 米，场坪用地约86667平方米。工程主要包括松滋市金松投资大厦、党校、图书馆、融媒体中心、老年大学、体育场、青少年活动中心、划子嘴新社区初中、划子嘴新社区小学、划子嘴新社区幼儿园、职教中心、临港工业园道路及场平工程12个子项目。根据《松滋市城市总体规划》（2016-2030），今年为松滋市的“项目大建设年”，松滋F EPC项目是该市“双百会战”的重要组成部分。此次中标是公司进一步拓展、稳固湖北片区市场的重要体现，项目建成后，对于提升当地生态新城综合承载力、优化地区教育投资环境、促进社会和谐、改善民生等具有深远意义。黄石大冶湖高新区西北片区建设项目总投资为56亿元，采用 F EPC建设模式，由湖北工建牵头实施，项目总合作期限为8年，其中各单个工程最长建设期不超过3年，分步分期实施。该项目主要由新型材料产业园、高端装备制造园、自主创新示范区及产城融合示范区等四部分组成，规划建设总面积8.7平方公里，项目新建道路总长度约37公里，配套建设雨污水管网、给水管网及5G弱电管廊,还包括新建学校、棚户区改造等。中建二局深圳分公司作为联合体牵头方中标景德镇学院搬迁工程项目。该项目是中建二局中标的国内首个F EPC项目，合同额14.16亿元。项目位于景德镇市浮梁县浮梁镇内，总用地面积约120万平方米，总建筑面积约30万平方米，是一所省市共管多科性全日制普通本科院校，可满足1.5万名师生教学、科研、生活需要。建成后将呈现公共资源共享区、教学科研区、生活后勤区及体育运动区四大区域，也将成为景德镇培育高素质人才、宣扬瓷器文化的崭新平台和窗口。该工程项目所采用的F EPC（融资 设计采购施工总承包）模式是对传统EPC模式的一种拓展和创新，即由施工企业负责解决项目建设资金并完成项目建设，业主方支付工程款及合理资金占用费。相比传统EPC模式来说，具有项目推进速度快，经济指标好的优势；相比PPP模式来说，具有项目合作周期短、资金回款快的优势。项目5：陕西潼关县东山景区建设项目和江西万载绿色产业园基础设施建设五矿二十三冶投资公司牵手五矿二十三冶市场发展事业部西南分公司（以下简称“西南分公司”），成功开拓陕西潼关县东山景区建设项目和江西万载绿色产业园基础设施建设F EPC项目，两个项目中标额合计14.26亿元。项目6：重庆市合川区信息产业城园区生产及服务性配套建设（F EPC）项目五矿二十三冶一公司携手重庆分公司顺利中标重庆市合川区信息产业城园区生产及服务性配套建设（F EPC）项目，中标金额约25.3677亿元。该项目由光电芯片厂房一期工程、360网络安全协同创新产业园产业基础设施标准厂房项目、360网络安全协同创新产业园产业基础设施专家楼及人才公寓项目、360网络安全协同创新产业园孵化器研发楼项目、360网络安全协同创新产业园商业及综合服务中心项目、360网络安全协同创新产业园MR科技运动公园项目、合川区信息安全产业基地项目（生产基地一期厂房）7个项目组成，项目总占地面积约460亩，建筑面积共约54万㎡，估算总投资36.053亿元，建安工程量约25.3677亿元。项目7：山东省济南国际医学科学中心安置五区建设项目工程总承包一标段、安置六区保障房建设项目工程总承包项目中铁城建集团第一工程有限公司在山东市场发展再传捷报，成功中标公司首例“EPC F”项目——山东省济南国际医学科学中心安置五区建设项目工程总承包一标段、安置六区保障房建设项目工程总承包项目。济南国际医学科学中心安置五区（油牌赵、位里村安置房及济西生活区安置房）项目总建筑面积约16万平方米。安置六区（小金庄、孟王庄村）项目总建筑面积约33万平方米。项目8：瓜州县委党校（瓜州县行政学校）一期建设项目甘肃建投五建公司新中标瓜州县委党校（瓜州县行政学校）一期建设项目，项目总建筑面积约26000㎡，中标金额7900多万元。据了解，县委党校（瓜州县行政学校）建设项目采用“EPC F”的模式，按照“总体规划、分布实施”的原则，分三期建设。一期项目整体规划建设综合教学办公楼、食宿楼，其中综合教学办公楼内部设党史馆、人文社科实验室、校史馆3个展馆和多功能报告厅、多媒体教室、研讨交流室、专家办公室。项目9：江西省丰城市梅林镇2018年土地整治补充耕地项目(F EPC)总承包工程该项目的招标公告中明确招标人为丰城市梅林镇政府，建设资金由中标人进行融资，同时，投资单位中标后与丰城市人民政府另行签订投资协议,约定相关权利与义务。该项目投资回报机制为当新增水田面积经相关部门验收合格且占整个土地整治开发面积大于等于80%时，确定项目投资回报率为1.46倍（即新增加耕地指标入库后，再向投资方支付投资成本和投资回报）项目10： 丽水机场项目配套工程设计、采购、施工总承包项目该项目招标公告明确的招标人（即业主方）为丽水机场开发建设有限责任公司，系丽水市交通投资发展有限公司的全资子公司。同时，招标公告明确配套工程建设模式为延付EPC模式（即F EPC模式），纳入EPC投资主要为工程费用和相关的工程建设其他费、勘察设计费、预备费等约为12.59亿元，征迁费用、前期费用、建设单位管理费、建设期利息等不纳入EPC投资。配套工程建设期4年，延付期8年，一年支付一次。延付资金比例最低为EPC投资的70%，延付利率最高为五年期贷款基准利率上浮40%。'F EPC'项目是否违规，可以从项目的投资定性、资金来源和企业性质三个维度来分析。根据《政府投资条例》及《关于规范中央预算内投资资金安排方式及项目管理的通知》（发改投资规〔2020〕518号），政府采取直接投资方式、资本金注入方式投资的项目统称政府投资项目。直接投资，是指政府安排政府投资资金投入非经营性项目，并由政府有关机构或其指定、委托的机关、团体、事业单位等作为项目法人单位组织建设实施的方式。资本金注入，是指政府安排政府投资资金作为经营性项目的资本金，指定政府出资人代表行使所有者权益，项目建成后政府投资形成相应国有产权的方式。因此，如果判断一个项目是政府采用直接投资或资本金注入方式按照政府财政资金进行支付的，就可以定性为政府投资项目。而《政府投资条例》明确“政府投资项目不得由施工单位垫资建设”以上丰城市梅林镇项目招标方明确为梅林镇政府，建设资金由中标人进行融资，投资回报机制为项目验收合格后由政府支付；而丽水机场项目则比较复杂，虽然项目存在延期付款是确定无疑的，但仍然需要判定项目的政府投资定性以及回报机制和资金来源。现实中的一种情况是由政府作为立项主体，由企业（城投或国企）作为项目代建单位承担公益性项目的融资、建设和运营等方面的管理责任，再由施工单位做工程总承包（EPC）。这种情况下，由于公益性项目本身没有收入，由政府方作为项目业主实施，由企业先行建设，政府后付费，其采用“F EPC”模式实际上属于地方政府以建设-移交（BT）方式或以委托代建等名义变相举债，显然不合规。为了规避合规风险，地方政府往往变通由企业作为公益性项目立项主体，这时我们应注意，按照《政府投资条例》及《关于规范中央预算内投资资金安排方式及项目管理的通知》，公益性项目（非经营性项目）的立项单位是政府机关或事业单位，公益性项目立项在企业名下是错误的，公益性项目也不能够成为企业的经营性资产。穿透来看，公益性项目仍应该作为政府投资项目来看待，而不能作为企业投资项目来看待。对于有一定收益的基础设施项目（准经营性项目），政府一般采用资本金注入企业的方式实施，这时项目可以立项在企业名下，而按照《政府投资条例》，政府以资本金注入的项目，仍是政府投资项目。部分准公益项目，有一定经营收入，假如个别经营状况较好的国有企业，站在承担社会责任的角度，主动承担实施这样的项目，以企业自有资金作为项目资本金，政府给予一定的投资补助、基建奖励，但没有资本金出资，按照《政府投资条例》，这样的项目属于使用政府投资资金的项目，不属于政府投资项目。这样的项目由企业实施，采用F EPC模式存在合规的可能。在公益性项目中，由于缺乏“使用者付费”基础、主要依靠“政府付费”回收投资成本，项目实际的支付来源最终还是政府方，最终由政府支付的资金覆盖项目总投资、没有使用者付费的项目，仍然会被认定位政府投资项目。此类项目如有融资、垫资、延期支付，其付款资金来源为政府财政，会被认定为政府隐性债务，属于违规情形。在准经营性项目中，经营收费不足以覆盖投资成本，需政府补贴部分资金或资源，如果补贴与融资对应，也会被认定为政府的隐性债务。经营性项目通常都有项目收益，假如经营性收入能够覆盖投资成本，经营性项目的融资以项目的经营性收入归还，不需要政府承担支出责任，这样的项目由企业投资时（没有政府出资），可以由企业自负盈亏、自行平衡。这样的项目，采用“F EPC”模式实施，不违反《政府投资条例》，其融资也不会形成政府的隐性债务。企业投资项目中“企业”的范围包括未转型完毕的融资平台公司、公益类国有企业（部分融资平台公司在进行市场化转型后转型为公益类国有企业）和商业化、市场化的企业。实际操作中，作为“F EPC”的项目单位一般是融资平台公司或者公益类国有企业。新修订预算法规定从2015年1月1日起，剥离政府融资平台公司的政府融资职能。在公益性项目和准经营性项目的“F EPC”中，未转型完毕的融资平台公司作为项目单位的，容易被认为属于融资平台公司仍然承担政府融资职能，存在合规性风险。以上我们从投资主体、资金来源、企业性质三个方面分析了“F EPC”模式的合规性。在后续的文章中，我们将分析“投资人 EPC'及“投资合作 EPC”模式如何合规开展。
【课程内容】（开课时会根据最新情况调整）:
一、高质量发展背景下地方政府投融资新逻辑（略讲，约10分钟）
（一）“十四五”规划与政府投融资新理念
（二）重磅政策重塑逻辑
六个逻辑及两个应对
（三）“十四五“基建五个新特征
二、基建和土地片区开发63个实务问题
（一）政府投资管理14个问题
1.政府对于投资项目是如何分类管理的？
2.如何定性政府投资项目？
3.政府以补助补贴支持的项目该如何定性？
4.政府把钱给到上级公司，上级工地再投到项目，算不算政府投资项目？
5.“投资人 EPC”算不算政府投资项目？
6.审批制、核准制、备案制的要求有什么不同？
7.政府如何安排资金用于项目？
8.如何区分项目主体、建设单位、实施机构、业主、立项单位、代建单位、承接单位、施工单位？
9.委托代建与授权开发有什么不同？
10.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？
11.如何定义垫资？
12.由城投国企融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？
13.施工企业为城投国企垫资违规吗？
14.建筑企业供应链融资可行吗？
（二）政府预算和债务管理18个问题
1.什么是政府预算？
2.政府财政预算分哪几类？
3.政府预算的编制流程是什么？
4.如何判断项目资金已经或者可以列入政府预算？
5.政府的预算只有1年，但资金支付期需要10年，这个问题如何解决？
6.能否签订超过3年的政府支付合同？
7.政府的合规举债方式有哪些？
8.政府债券分哪些品种？
9.片区开发可发哪些专项债？
10.什么是政府的隐性债务？
11.如何甄别是否构成隐性债务？
12.有预算是否不构成隐债？
13.延期多久付款会被认定为隐债？
14.什么是来自于政府财政资金的收入？
15.政府补贴可否作为还款资金来源？
16.如何以来自政府的补贴收入增强还款能力？
17.政府如何合规把钱给到城投？
18.财政如何给城投合法注资？
（三）土地一级开发15个问题
1.土地开发的流程是怎样的？
2.什么是土地储备业务？
3.土地储备的资金是如何管理的？
4.土地储备的资金从何而来？
5.土地出让金返还模式还可行吗？
6.可否以预期土地出让金作为还款来源进行融资？
7.土地出让金如何合规用于项目？
8.城投如何合规介入土地储备业务？
9.政府可否委托（授权）国企城投进行土地开发？是否需要履行政府采购程序？
10.委托代建、政府购买服务、政府采购工程能不能融资？
11.政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
12.什么是耕地占补平衡指标？能不能融资？
13.什么是城乡建设用地增减挂钩？能不能融资？
14.重庆地票业务为什么可以贷款？
15.土地开发如何做到土地一二级收入联动”？
（四）片区开发16个问题
1.什么是片区？什么是片区开发？
2.片区开发有哪些类型？为什么要这样划分？
3.政府授权（设立）片区开发主体，可以给哪些授权？
4.政府授权（设立）片区开发主体需要政府采购确定吗？
5.片区开发主体招引投资商需要公开招标吗？
6.投资商具备施工能力，则工程是否可以“两标并一标”？
7.有的项目为什么政府可以同时授权一二级开发？
8.获得片区土地的开发使用权有哪些途径？
9.土地招拍挂有什么规定？
10.哪些情况下可以不经过招拍挂而获得土地开发权？
11.能否带条件出让土地？
12.如何才能勾到地？
13.银行如何分析片区项目融资的可行性？
14.多大的片区项目便于融资？
15.以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？
16.以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？
三、片区开发融资35种模式
（一）土地一级开发阶段6种
1.传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式
2.土地注入模式
3.分期付款 延期付款
4.做地模式
5.一二级分段 联合模式
6.二级赎买一级模式
（二）棚改旧改城市更新6种
1.棚改自求平衡模式
2.二级带一级模式
3.广东“三旧”更新模式
4.上海保留历史风貌 带方案招拍挂 开发权转移模式
5.其他各地城市更新模式分析
6.反向购买或反向委托模式（征地拆迁资金的解决）
7.住建部叫停大拆大建及其应对
（三）综合开发自平衡6种
1.未来社区模式
2.TOD模式
3.EOD模式
4.M0新型产业模式
5.矿山生态修复自平衡模式
6.砂石资源自平衡模式
（四）结构化合作7种
1.开发性PPP模式
2.片区特许开发模式
3.园区全流程PPP模式
4.混改 上市模式
5.专项债 土地模式
6.专项债 市场化融资模式
7.专项债 PPP模式
（五）“授权 投资 EPC”8种
1.京投ABO模式
2.片区ABO 模式
3.F EPC模式
4.投资人 EPC模式
5.投资合作 EPC模式
6.参股 施工模式
7.认购基金 施工模式
8.节点购买模式
（六）做大做强城投5种
1.园区运营商模式
2.经营性项目城投委托代建模式
3.授权开发 做大做强城投模式
4.片区综合开发市场化融资模式
5.园区“授权 封闭运行”模式
四、片区开发投融资总论
1.片区项目开发条件分析
2.片区项目资金平衡分析
3.片区开发投融资模式选择
五、片区”ABO '模式的整改
1.片区综合开发市场化融资
2.渐进优化法
3.快进快出法
