蓝光转型的成绩单：后千亿时代，房企如何活的好？

来源：地产八卦女

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后千亿时代，房企的生存目标，无非活下去、活得好、活得久！

其中，活下去的核心是保证稳定的现金流，活得好的核心是拥有丰厚的利润，活得久，则是在竞争和风险的压力下，做大做强、与时俱进、转型成功。

显然，从活下去、活得好到活得久，每一层指标都是层层递进的。能够活下去只是基本功，能够活得好、活得久，才能算是优秀房企。

而在诸多房企中，蓝光发展（600466·SH）作为近年来最为耀眼的品牌房企，是否活得好、活得久？就在前几天，蓝光发布了2019年年报。

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说实话，对于蓝光年报，由于其开发资金的庞大，任何单项数据拿出来都是令人惊叹的——新数据要对比前几年的数据看，才有味道。

为什么这么说呢？因为2019年，是蓝光自2015年来，开启全国化扩张的第五个年头。

这五年来，蓝光无论是在规模运营还是在产品打造上，都相对前几年比较成熟了。而2015年、2016年企业刚开始扩张，部分区域还存在“试错成本”，2017、2018年深耕效应又无法显现，因此2019年的年报数据，相对前几年，可以比较客观的验证蓝光由区域房企转型为全国性房企是否成功。

在此期间，蓝光还实现了“上海+成都”双总部办公，高管团队也实现了“换帅“，因此2019年年报数据，还是非常有看点的。

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那么，蓝光2019年的年报数据，究竟成色如何？

报告显示，2019年，蓝光发展房地产业务实现销售面积1,095.30万平方米，同比2018年增幅36.63%；实现销售金额1,015.37亿元，同比增幅18.70%。其中，权益销售金额715.40亿元。

尽管看起来，蓝光在全国的销售额并不算高，但2015年蓝光仅183亿，2016年破300亿，2017年近乎翻倍到582亿，2018年达到855亿，从2017年到2019年，蓝光近3年销售额的复合增长率达32.14%，5年销售额复合增长率达53.5%，这个增长速度堪称行业一流水平。

▲2015-2019年蓝光发展销售额及增长率情况

数据来源：蓝光企业年报

而在销售分布方面，与“大本营”成都区域相比，华南、华中、华北区域销售增长明显，华东区域成最大销售贡献区域，并首次超过成都区域。

▲2018-2019年蓝光发展各区域销售额情况。从各区域的销售额来看，华中区域、华东区域、华北区域和华南区域2019年销售额同比分别增长65.2%、24.7%、47.5%和203.5%；滇渝区域与去年持平，成都区域同比下降34.2%。

数据来源：蓝光企业年报

这意味着什么呢？意味着蓝光的销售额不再是以成都区域“一家独大”，而是全国正式开花，全国化运营取得实质进展，真正摆脱了单独区域化房企的局限，开始坐享全国化布局的优势和周期时间差的区域红利。

而从蓝光过去的布局看，蓝光转型全国性房企，恰逢其时：2015到2018的3年间，华东、华中地区楼市井喷，蓝光在此布局享受了巨大的行情红利，一方面弥补了后来成都区域调控增长放缓的无奈，一方面又在新的主力战场快速发展、扩大和深耕，最终这些区域成为蓝光集团后来破500亿，1000亿的重要新粮仓。

也正因为蓝光全国布局的转型正确、及时，目前，蓝光已经形成了“1+3+N”的版图——1是以成都为核心大本营，进行周边城市深耕；3是重点发展京津冀城市群、杭州湾为代表的华东地区，以及粤港澳大湾区经济带；而N则是指作为战略支点的绝大部分省会城市及计划单列市。

▲根据财报，截止2019年末，蓝光发展土储货值约2700亿元。在2019年，通过收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等多元化模式新增项目48个，新增土储面积约1121万平方米，新增土储货值1300亿元。其中新一线和二线占比60%、强三线占比40%，而在强三线新增土储中，华东区域占45%，蓝光投资布局进一步聚焦高能市场。

利润方面，2019年公司实现营业收入391.94亿元，同比增加27.17%，实现净利润41.59亿元，同比增长66.63%；实现归母净利润34.59亿元，同比增长55.53%；净利率达到10.61%，同比2018年，提升了2.51个百分点。

由此，倘说蓝光3年销售额32.14%的复合增长率已堪称业界一流，但很显然，蓝光的净利润复合增长率更恐怖：从2017年到2019年，蓝光净利润复合增长率达到82.41%，几乎是同期销售额复合增长率的3倍。

显然，净利润增速显著高于营业收入增速，正好说明了蓝光全国化不是只追求规模，而是实打实的实现了利润和规模的双增长，也体现了蓝光发展卓越的运营能力，不仅坚持高品质下的快速开发，而且持续优化成本、费用和开发周期，提升整体资源周转率。

▲2017-2019年蓝光发展营业收入和净利润情况

数据来源：蓝光企业年报

值得一提的是，公司ROE（净资产收益率）持续提升，2019年实现净资产收益率23.88%，同比提升6.81个百分点。

要知道，作为企业衡量盈利能力的核心指标，2019年，万科的ROE也不过22.5%。

▲2017-2019年蓝光发展盈利能力情况

数据来源：蓝光企业年报

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先前我们说过，活下来、活得好、活得久，是当下房企的主要生存目标。

从上述年报数据看，显然，蓝光“活下来”不成问题，而且，丰厚的利润，也证明蓝光“活得好”。

至于“活得久”，则主要看企业的风险负债、在产品上的创新。风险小，负债低，有创新精神，客户喜欢，自然就活得久。

根据2019年年报，在销售规模增长的同时，蓝光通过严格控制财务杠杆，确保资金安全和严控财务风险。

2019年末，蓝光发展总资产达到2018.9亿元，同比增长33.81%；资产负债率为80.62%，同比下降了1.42个百分点；扣除预收账款后的资产负债率为67.94%，同比下降2.04个百分点。

值得一提的是，2019年末，蓝光发展净资产为391.21亿元，同比增长44.40%；净负债率为79.20%，同比下降了23.44%个百分点，财务杠杆降幅非常明显。

根据中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》，125家上市房企的净负债率均值为92.52%，蓝光发展的净负债率低于行业平均值，整体保持良性势头。

而在产品层面，蓝光基于“更懂生活更懂你”的品牌主张，以及“善筑中国温度”的产品主张，近年来一共研发了芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系、商办系等六大产品系。

▲成都·雍锦世家·荣光之殿。雍锦系则是蓝光顺应时势、转型改善市场打出的响亮一枪，其内涵来自中国传统府第文化， 运用“贵雅东方” 的美学理念， 取法宋代建筑， 通过现代手法演绎传递了中国人居中的生活礼序之美。

显然，负债低于全国平均水平、拥有多个成熟产品系并不断创新，同时还拥有巨大的土储、超越楼市轮动周期的全国化布局，蓝光“活下去”、“活得好”毫不稀奇，“活得久”，也是预料之中的事。

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还记得蓝光发展董事长杨铿曾说，“如果房地产业以前是在高速路上行驶，那么在新的形势和环境下，就非常像在川藏路上前行。充满了挑战，但是又有很多美丽的风光。这就考验驾驶的技术，考验团队的能力和本事。如果你把川藏路开得很好，在这种崎岖的环境中发展得好，成长能力就起来了，就会成为你的优势。”

显然，经历了近5年转型的蓝光，已经走过了川藏路。

事实上，从蓝光近几年的稳定分红来看，我们就知道蓝光对未来的信心：根据2019年利润分配方案，蓝光每10股派发现金红利2.87元（含税），现金分红金额8.66亿元，占归母净利润25%。

从2016年至今，蓝光发展合计现金分红金额达到20.67亿元，占到了公司归母净利润的26%以上。

能把4分之1的利润都用来分红，这样的公司，怎能不让人欣慰。

毕竟，一家优秀的上市公司，一定能将分红和再投入平衡得很好。上市公司持续分红，不仅是资本市场成熟的表现，也是上市公司有良好盈利能力的表现。

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