【对话】宋卫平：开发商大都不靠谱
宋老板好像已经很久没有亲自出席活动了，在上周一场小雨中，他却在上海西郊宾馆低调现身。
出席的是绿城·静安公馆的产品推介会，但是宋卫平提的最多的却是他的小镇梦想，还在中国房地产未来与上海机遇的话题展开对话时，频曝惊人语录：“现在大多数的房地产开发商都不靠谱！”
弱弱的问句宋老板：您是来砸场子的吗？
宋卫平说：越来越不习惯自己的名字挂在大屏幕上面“招摇撞骗”。
久未发声的宋卫平现身上海，又说了很多“似乎不该说的话”。
他的评价划分为四级：【靠谱】【还可以】【马马虎虎】【那不靠谱】
主持人：我今天是第一次见到宋总，突然发现他特别可爱。平时紧锁的眉头背后，凝结的是他对现实问题的思考。宋总，还有一个问题，我特别想问问您，在「还可以」和「靠谱」之间，您对自己的评价是？
宋卫平：马马虎虎。
主持人：还有一个问题，我特别想问，绿城·静安公馆的房子，您会买吗？
宋总：我正儿八经认真考虑过，到上海总不能老是住酒店吧，没有几个酒店是值得住的。
主持人：所以您会住静安公馆对吗？
宋总：静安公馆，我倒是会住。我刚才看到159方的户型，我看哪里可以做点改进没有，地段肯定毫无问题，户型也还行，我不知道层高是多少？3.3米的层高？那也还行。我当然喜欢待在这种多少有点历史感的房子里面。
宋老板才不喜欢做教父
这位绿城中国联席董事局主席，似乎已经不太喜欢“中国豪宅教父”这个称号，他把更多精力，花在思考“穷人”的城镇化问题上。过去几年，他一直在思考超越了房地产开发的“小镇计划”；现在，他在近百家媒体前公开放言：在中国所有地产商中，这件事大概只有他能做。
5-10年建5-10个理想小镇
宋卫平透露，城市核心的高端住宅与郊区的小镇项目，将是其两大战略重点。绿城未来5-10年将打造5-10个理想小镇，并有可能带动中国新一轮农村改造。
“在中国，大部分的发展商都是不靠谱的”，宋卫平称，大多数项目不是为了房子来做开发，而是为了所谓的利润等数据来做，这些发展商真的挺没道理的，但是中国最多的就是这种发展商。
根据宋卫平的最新布局，绿城“小镇计划”超越了房地产意义的商业模式，可能为中国城镇化领域的“供给侧改革”提供一个解决方案。
▲宋卫平其中一个小镇项目的开发基地
宋卫平：我们构想的小镇模式是这样，大概120万平方米的建筑，其中90万平方米是居住，居住主体部分是城里人，三分之二或四分之三是城里溢出来的中产阶级。比如说五六十岁，他们带着他们的孙辈，住到小镇上来。
这个小镇上，有两个教育系统：一个是0到16岁的，就是到初中的教育活动；另外一个是60岁到120岁的，老人家在里面继续学习。小镇里面会有健康管理系统、医疗诊断和康复系统，有日常生活所需的商业活动。
我想一个标准的小镇，应该有三个酒馆，一个是红酒馆，一个是啤酒馆，一个是米酒馆；可能会有几个茶室，可能会有几个风味餐厅，土菜的那种；会有一到两个书店，然后可能会有几间电影放映厅，会有几个广场，会有一些水面，会有一些湖畔，会有小的教堂。
这些小镇，它的主要居民来自于离它不远的一线二线城市里面，他们在城里面已经烦了，虽然城里面让人称道的东西有很多，比如说杭州的湖滨，上海的外滩，但是小镇里面更亲切，更自如，生活成本也不高。那些房子，我算过，目前的地价加造价大概一万块钱一个平方米左右。
上海可能是首个落地城市
“我在去养老院以前大概还能工作5-10年时间，我希望5-10年的主体部分能够用于探索城镇化，有可能带动中国新一轮农村改造。” 宋卫平说，将在5-10年里最起码做出5-10个理想小镇样板。
根据宋卫平对小镇的基本描述，一个小镇大约有1平方公里的开发建设面积，总体100万平方米左右的建筑面积，带动3－5平方公里农业改造，构成3万人的小镇。
小镇100万平方米的建筑面积，包括5-10万平方米的配套设施，与90万平方米左右的居住，居住主体部分是城里人。大约2/3～3/4是城市里溢出来的中产阶级的需求，比如50-60岁的夫妇，带着孙辈住到小镇，因此小镇里有两个教育系统：一个是0-16岁到初中的教育系统，另外一个是60-120岁老人家在里面继续学习。小镇里面还有健身管理系统、诊断医疗康复系统，以及日常生活所需的商业系统。
宋卫平指出，标准的小镇里面要有三个酒馆：朋友的酒馆、啤酒馆与米酒馆。“还要有几个茶室、几个风味餐厅，土菜馆，1-2家书店，有几家电影的放映厅、会有广场、水面、湖畔，主要区别来自于与周边不远的一线城市二线城市风情”。宋卫平还透露，小镇的房价大概1万元／平方米，带俭朴一点的装修，比如两口子带小孩、孙辈一起过，只需要80-90平方米。宋卫平希望以后小镇居住的人群以城里人和农民各占一半。
小镇模式很难用一个讲故事的方式说清楚，但是宋卫平希望3-5年内基本成型。此前，绿城·桃李春风，是以小镇模式为基础的别墅产品创新，绿城·乌镇雅园则是探索小镇养老。宋卫平认为，这两个项目本质上还是房地产开发，而他正在启动的“小镇计划”，则完全超越了房地产开发，将以农业或文化等产业作为主导，深度整合教育、医疗、养老、园区服务等跨界资源，在城市近郊形成一个完整的城镇化解决方案。
据了解，宋卫平的“小镇计划”将在全国范围内启动，布局在一二线城市甚至县城的郊区。上海有可能是首批进驻的城市。
小镇梦想能否解决当下问题？
有没有发现，过去的世茂也不喜欢说自己是豪宅教父了，现在人家是小“M”。
绿城也不例外，走下神坛的昔日豪宅教父，现在开始做起小镇的梦。道理很简单，走过了黄金时代的房地产时代，迎来了用户定义，不如用户定制的体验时代。不转型能行么？
在宋卫平看来，楼市未来，还有中国城市的未来，是一个非常严肃的大话题。即便你现在有房子，等到你七八十岁，应该住哪里？还有很多年轻人，房价已经涨成这样，怎么办？
像上海和杭州，大概有将近一半左右的人，他们是游离在这个城市当中的。特别是在城市里勉强安顿下来的低端行业劳动者，大概有90%是租住在城中村和市区周边的农民房里。那么，在城镇发展过程当中，这些人怎么办？这些人把他们的美好青春，给了这个城市，他们自己也借此离开了农村，但他们有未来吗？他们的子女有未来吗？
这个问题是那么严峻地摆在面前，但是多数人都漠然视之，没有人关心。很多媒体人都当作没看到。
当下，我们必须认真思考、探索甚至重新设计城市的未来。地越来越少，现在这么拍地，毫无疑问价格会越来越贵。比如说上海外环之内，普通老百姓根本没办法去住。
这个城市如何往前走？讲楼市一点都不好玩，绝大多数开发商只能面对现实，拿一块地、盖房子，交给物业服务，走人。政策好，大势好，他就赚钱，要不然他就赚不了钱。
但是，每个城市里面对于中低收入阶层的保障问题，对农民的拆迁安置问题，对市民的旧城改造、棚户区改造，这里面需要做一个非常清晰的系统设计。对不起，我没看到过。或许是我不知道，真的不知道。
所以今天借这个机会，我们只能做一个探讨。中国楼市的未来，今天这个话题，我在来之前想了老半天，因为不能胡说八道，要实事求是。
曙光已经来临？
宋卫平：我是在半个月以前，听到上海外环那块地，实际楼面地价要五万多，房价要卖到八万块钱。听到这个消息，我心里非常沉重。
我构思里面的「小镇」，是因为我相信中国后面三十年的城市建设，大面积的开发将会停止，主要就是城市改造、城市更新。比如说北京五环之内，上海外环之内，要来解决年轻人的住房问题，不可能的，没有可能。（哭）
农村在过去三十多年当中没有得到很好的发展，当然有一些好的变化，比如说农村里面的主要劳动力全部进城。对年轻人来讲，这一定是好的选择，因为城市里面所能得到的，所能看到的，再怎么差，哪怕是一个蜗居几个平方米，都比农村要强十倍以上。
三十多年过去了，大城市光芒耀眼，但是乡村和城镇建设，乏善可陈。现在，我们终于有可能利用城市里面所形成的经济能量——它的外溢会形成，可以带动周边城镇和乡村的兴起，这是今后三十年一个最理想的可能。
我们构想的「小镇」，是一个平方公里要开发建设，然后带动三个平方公里或者是五个平方公里的农业改造，然后做成一个三万人的小镇，构成农业科技在农村生产过程中的应用，试图做到农村的生产、生活、生态的协调和平衡。
在很多城市，第一产业农业在其经济比重里面大概只有百分百六点几，无所轻重。每年中央的一号文件都还是讲农业的问题，我相信经过那么多年的积累和探索，曙光已经出现，中国农村得以改造的可能性，已经出现。
NOBODY NOBODY BUT ME !
小镇是一个生命体，小镇是一个有机的结构。我大学毕业1982年，工作分配到舟山，舟山有两个县城，一个叫定海，一个叫沈家门。当时它们的人口就是四五万人，那就是一个小镇。这个小镇里面什么都有，有电影院，有五金，有百货，有烟糖酒，有中医院、人民医院，小学有两三个，幼儿园有好几个，政府管理系统有一大堆。
我最近也在研究，中国的县城是小镇主要的覆盖面和载体。他们告诉我，三十个人到三十五个人当中有一个人是吃「皇粮」的，就是说有一个县是有35万人的，有1万人是管理人员。如果你做一个三万人的小镇，是不是得有一千人的管理体系？
你如何在这样的社会结构里面重新设定，就是说你三万人从哪里来，然后里面的众筹、共建、自治、分享，怎么样构成一个新的组织形态？政府派来的机构，办公室在哪里？
甚至，要不要通过一个小镇的公约，来规定好这个小镇对乞讨者的姿态？我的一个想法是说早上六点到晚上六点，应该允许叫花子进来的，但是晚上天黑了以后，希望他们不要在小镇里面过夜，但是马上就有一个问题，他们到哪里去过夜？乞讨是基本人权之一。
诸如此类的问题，在小镇里面都会碰到，会碰到非常有趣的问题。一个一个去解决它，这个毫无疑问是一个桃花源式的思考。对一般人来讲，这只能是说说而已，但是我相信我是做得到这一点的。在中国房地产商中，如果我和我的团队做不成小镇，那中国就没人做出来小镇。
“反正我是不会买”
最后，我们以刘德科/张育群对宋老板的幽默对话结束。
刘德科：宋总，您刚才聊了未来对于乡村改道的小镇计划，那么对于城里面的房子，像今天发布的这个绿城·静安公馆还有兴趣吗？
宋卫平：商品里面有珍品、藏品、孤品。比如说，清朝末年的邮票「龙票」，就这么一寸见方，大概三百万人民币左右，就这么大，它有价值吗？它是收藏，是孤品。所以，像静安公馆这块地，要说地不大，项目也不大，但是它的历史文化方方面面，值得做成珍品、藏品、孤品。现在回过头来看，做得还不够，但比一般的项目要好很多。它大概算是藏品，离真正的孤品还有距离。
把它放在上海所有的项目里面，算是有那么一点文化气息的，注重它的文化脉络，注重它的语言系统。但是我认为如果重来来过，还有提升余地，已经不错了，还过得去。
刘德科：宋总，评价自己的项目，从来都是这样，好的评价就是「过得去」或「还不错」，似乎从来没有说过「非常好」。
张育群：宋总，我印象中，您过去很少来上海，今年大概来了两次，一次是去参观绿城·黄浦湾，一次就是现在的绿城·静安公馆，这不是意味着绿城今后要回归上海？
宋卫平：我上次去黄浦湾，印象最深的一点是，那里的鸟叫，居然是那么的清晰。这个鸟肯定不是他们用录音播放的，这个鸟叫非常的欢喜，非常的自如，而且是在闹市区里面，这很奇妙。大家知道，黄浦湾项目有过一些变化和曲折，这个房子在绿城里面，还过得去，大概可以打个70分。
刘德科：上次你私下打的是80分，今天公开场合你给70分。
宋总：在哪里打的？
刘德科：在黄浦湾现场。
宋总：现场打的，可能有很多销售人员在场。说实话，那个房子应该做得更好，现在的布局还可以，景观也还行。
刘德科：当然，我们要说一下宋总的禀性，宋总对一个事物，或者对一个人的最高评价，只有两个字，叫「靠谱」，第二高的评价就是「还可以」。那些真正他看不下去的话——他这两年好多了，过去他是直接骂过去的。
宋卫平：要多鼓励一下，我们那个黄浦湾也还可以。
张育群：那静安公馆你打多少分呢？
宋卫平：其实，还应该更努力一些。当然，每一个项目你都要把它做得登峰造极，这是一件很困难的事情。一般来说，八九十分是非常困难的事情，能得七八十分已经不错了，很公平的说，能够做到这样，也过得去，不算最优秀，但也能够站得住脚。我自己管了几百个项目，大概也就是三五个，能达到八九十分。
刘德科：我们可以假设一下，如果把中国一万个楼盘放在宋总眼里，能达到六七十分的，会超过五十个吗？
宋卫平：大多数房地产商，其实不是为了房子，而是为了数字，为了所谓的利润来做的开发。大多数房地产商都是不靠谱的。
刘德科：宋总，不能再让你说下去了，要是再说下去，你的秘书要来找我们了。
宋卫平：没事，我可以说这个话，中国大多数发展商是不靠谱的。哪个发展商愿意跟我来较真，那我可以，我说你哪些地方不靠谱，他反驳不了。但是你去比的话，我们还算是好的。比如我去看过汉城那些高楼，中国二三十年的建设，比韩国人要靠谱得多。朝鲜战争以后，韩城没有很好的文化传承，他们起步的时候还比较穷，也请不起世界上大牌的设计师来做整体的城市设计，他们的城市没有整体的设计，到处都是一栋栋楼，有的楼——说句不好听的话，甚至连外粉都没有做完，就住了人。像他们那种在经济高速成长时期做成的城市，不会好的。
刘德科：所以幸福感是比较出来的，这样的结尾应该很正能量吧？我们的国家还是很好的。好，谢谢大家。
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