租赁在先，抵押在后，承租人能否排除法院的强制执行？

法律要点：房屋租赁在先，抵押在后，当抵押权人向人民法院申请强制执行，请求实现抵押权时，承租人能否排除法院对该房屋的强制执行？

《执行异议和复议规定》第31条第1款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

根据上述规定来看，如果承租人主张对不动产享有在先租赁权的，可以依据有效的书面租赁合同，在租赁期内继续占有该不动产，承租人对该不动产在租赁期间内的占有权可以排除法院强制执行，行使条件主要有三个：

一、时间上必须是租赁在先，抵押在后的。如果抵押在先，租赁在后，则承租人不享有占有权，承租人应及时腾空交房；承租人因此造成的损失，可以按租赁合同关系向出租人主张。

二、承租人与出租人必须有书面的不动产租赁合同。如果没有书面的租赁合同，难以确认租赁期限，视为不定期租赁，法院在强制执行时视为合同到期，承租人应当配合交房。

三、必须实际占有该不动产。占有该不动产是在先租赁权物权化保护的公示方法，本质上与登记、交付作为物权保护的公示方法一样，如果实际没有占有使用该不动产，即使符合前两个条件，也不能阻止法院对该项权利的强制执行。

在司法实践中，有的承租人向法院提起执行异议，依据上述规定，请求排除对不动产的强制执行，这种请求肯定是不对的。租赁期间内的占有权承租人可以排除法院强制执行，但并不能排除法院为实现抵押权人的抵押权，而对该不动产采取的拍卖、变卖等处置措施。

案情简介

2014年2月27日，田某祥与酒店公司法定代表人陈某龙签订《酒店承包经营合同》，约定田某祥承包酒店公司进行经营，承包期限5年。

2014年5月20日，田某祥又与陈某龙及酒店公司产权所有人蔡某疆签订《对酒店承包经营合同的补充合同》，约定将承包期限延长至20年，每年承包费50万元，用蔡某疆欠田某祥的借款及利息6268500元抵顶租赁费6268500元。

2014年6月27日，蔡某疆以某街13栋1号房产（酒店公司位于该房产范围内）作抵押，向资产公司借款1400万元。后因蔡某疆未如期还款，资产公司提起诉讼，判决后进入执行程序，执行法院查封了上述房产，田某祥提起执行异议之诉，请求排除强制执行。

裁判观点

法院审理认为：依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《执行异议和复议规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定，在先租赁关系不受其后设立的抵押权影响，抵押权的实现方式为就抵押物折价、变卖、拍卖的价款优先受偿，与承租人对抵押物的占有使用并不冲突，抵押物被折价或者变卖、拍卖后，受让人仍受在先租赁合同约束，承租人可依据上述规定对抗受让人移交占有抵押物的请求。

换言之，承租人依据租赁合同享有的权利并不能对抗抵押权的执行，而是享有在抵押权实现后在租赁期内继续占有使用租赁物的权利。

该案中，案涉租赁合同合法有效，田某祥对酒店公司仅享有租赁合同之债，不足以对抗资产公司抵押权的实现，其认为享有足以排除法院强制执行的民事权益缺乏法律依据。

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