632亿！万达与融创世纪大交易背后
632亿，能否让大象真正实现转身？融创又为何接盘？
文 | 头条君（Dtoutiao）
“不仅万达集团不是地产企业，万达商业也不再是地产企业了。”今年年初万达董事长王健林年会上的一席评论获赞无数。
首富的豪言壮语，在地产圈中已不是稀罕事。但当豪言化作一种行动力后，其带来的冲击波足以惊起一片喧嚣。
7月10日早间，万达集团官网发布了一则与融创中国的联合公告。按照协议，万达拟将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等十三个文旅城项目股权及北京万达嘉华等七十六个酒店转让给融创。
何以如此大手笔抛售“金字招牌”文旅城，万达方面并未在公告中有所提及，但这背后不难看出王健林“去地产化”的转型意图。
当然，在经历了“股债双杀”的大地震后，万达集团特别是资产重包袱的万达商业面临的资金难题也遭到市场的重新审视。
毕竟在国内银根收紧的当下，万达商业等待超半年的300亿公司债发行时间一拖再拖，结果也充满各种变数，“发债能否顺利通过，暂不得而知”。
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万达与融创的632亿生意
按照万达商业与融创的联合公告，万达将以注册资本金的91%即295.75亿元，将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。
上述十三个文旅项目具体包括西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目等。
头条君了解到，这13个项目中近一半为去年添入的新兵，分别位于桂林、重庆、济南、长沙、海口及西安。
这边厢不断做大文旅城的规模盘子，那边厢万达也在积极筹划着开业时间表。其中，南昌万达城与合肥万达城则去年5月28日及9月24日先后开业，成为王健林PK迪士尼的首秀作品。
根据王健林此前公开讲话，截至目前，万达已在国内建设了16个万达城，其中6个已经开业。此外，万达城在海外已正式签约了法国巴黎、印度德里两个项目，其中巴黎万达城已经进入实施阶段。
对于交易完成后文旅项目的运营，万达商业与融创签订了“四个不变”条件。具体看，
品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；
规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；
项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；
运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。
这也就意味着，一旦上述交易完成，虽然文旅城还是烙刻着“万达”字样，但其背后实际掌舵者已然换成了融创董事长孙宏斌。
文旅项目之外，按照协议，融创还将以以335.95亿元收购万达商业旗下北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店，“酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满”。
为了保证交易的高效性，万达商业与融创双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。
另值得一提的是，在接盘乐视故事未了现状下，融创还提出未来将与万达商业在电影等多个领域全面合作。
据悉，今年1月，融创通过旗下公司分别收购乐视网8.61% 股权、乐视影业15% 股权及增资以及收购乐视致新33.5% 股权，总代价150亿元，乐视网和乐视影业、乐视致新将成为融创中国的联营公司。
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去地产化与回A资金难题
为何大手笔抛售“金字招牌”文旅城？这是看到上述重磅消息后，瞬间闪入脑海的疑问号。对此，万达商业与融创的联合公告中并未明确指出。
“去地产化”，可能是外界给出的最直接反应，毕竟这还是万达2017年的主调之一。
据王健林介绍，万达集团2014年开始实施企业成立以来的第四次转型，从房地产为主的企业转向现代服务业为主的企业。
转型的结果是，万达商业租金大幅增长。2016年万达商业租金收入195.8亿元，完成计划的102.3%，同比增长29.6%。
由于租金增长快，租金利润率高，得以使万达商业在收入降四分之一的情况下实现净利增长。
“因此，从目前来看，万达转型基本成功。万达集团、万达商业都不再是地产企业。”王健林说。
而在今年上半年，万达商业735亿营业收入中，地产业务收入563.4亿元，同比增加11.3%；租金收入为116.9亿元，同比增加34.3%。
除了利润结构得到优化外，万达商业“去地产化”的另一关键模式则是轻资产输出。头条君查阅万达公告，万达上半年新发展项目28个，万达广场26个，万达城2个。
其中，万达广场全部为轻资产项目，其中投资类轻资产项目14个，合作类轻资产项目12个。
如此看来，在万达广场成功实现“轻资产”盈利模式后，王健林此次将文旅城项目卖给融创后，似乎有意找到文旅城独属的“轻资产”路线。
不同于“去地产化”的积极猜测，有更多市场人士将万达此举看做是一种“断臂求存”的无奈之举，而这背后则是万达商业不得不直面的资金重压。
“明年若不能完成会A上市的话就要兑现与机构对赌的300亿，而万达2015年发行的近700亿公司债今年底到期。考虑到现金流缺口，现在出售是最好的选择。”有业内人士如是指出万达商业的现状。
查阅此前公布的私有化项目书，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如若公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内陆主板市场上市，万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。
这也就意味着，如果万达商业不能在规定的时间内登陆A股市场，万达集团将面临着巨大的“兜底”风险，总代价约344.55亿港元。
为了应对上述存在的私有化变数，去年6月万达集团还向招商银行和中金公司申请贷款307.8亿港元。
除了银行贷款外，万达商业还于去年申请发行300亿公司债，等待半年之久后，今年5月5日获得通过。按照发债目的，万达商业此次募集的资金将全部用于偿还公司金融机构借款，包括银行贷款、信托贷款及其他金融机构借款。
万达商业公告显示，截至2016年末，该房企部分待偿还金额合计499亿元，待募集资金到账后，将根据实际情况先后偿还其中的300亿元。
然而，即便上述发债申请已经获得通过，可最终结果仍然充满变数。因为从性质上来说其属于小公募债品种，按照规定仍需证监会进一步审核，然后决定是否最终放行。
“目前已有案例来看，在楼市从严的调控背景下，即便是一些已通过交易所审核的公司债，仍有不少未能发行，因为这些房企所涉及的小公募类公司债须获得证监会进一步审核，而此类审核要更严一些。”有分析如此指出。
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