夫妻一方未经另一方同意抵押共有房屋,抵押合同是否有效|附4个相关案例
单位：北京市安理律师事务所
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广东省高级人民法院
未经其他共同共有人同意抵押共有物的，抵押合同无效
裁判要旨
共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
案情简介
一、2009年3月27日，建设银行深圳分行与邹红松、龚星星、罗晓春签订了《个人住房最高额抵押贷款合同》，约定邹红松向建设银行深圳分行借款90万元，用于购房。抵押人为龚星星、罗晓春（夫妻，于2009年11月21日离婚），最高额抵押借款额度为90万元，有效期间300个月，抵押财产为深圳某花园2栋30F。后证明，罗晓春在合同上的签字系伪造，办理抵押登记时提交给市产权登记中心的深房地字第400035302x号房地产证，并非该产权登记中心所核发。
二、合同签订后，建设银行深圳分行于2009年4月16日向邹红松发放了贷款。上述抵押房产已于2009年4月9日在深圳市国土资源和房产管理局办理了抵押登记。邹红松没有按照合同约定履行还款义务。
三、建设银行深圳分行向深圳福田法院起诉，请求判令：1、解除《个人住房最高额抵押贷款合同》；2、邹红松、龚星星、罗晓春偿还贷款本息人民币896557.51元；3、建设银行深圳分行对抵押物享有优先受偿权。福田法院一审判决：一、解除《个人住房最高额抵押贷款合同》中的借款合同关系，建设银行深圳分行与龚星星之间签订的《个人住房最高额抵押贷款合同》中的抵押合同关系无效；二、邹红松还本付息；三、龚星星对邹红松的上述债务的不能清偿部分承担二分之一的连带清偿责任。
四、建设银行深圳分行不服，上诉至深圳中院，深圳中院二审判决驳回上诉，维持原判。建设银行深圳分行仍不服，向广东高院申请再审，广东高院裁定驳回再审申请。
败诉原因
本案中建设银行深圳分行败诉的原因在于其接受的抵押物为龚星星、罗晓春的夫妻共同财产，但是在龚星星未经罗晓春同意的情形下作出抵押的。根据本案已查证的事实，案涉《个人住房最高额抵押贷款合同》中罗晓春的签字系伪造，因此其并未作出同意抵押的意思表示，也即龚星星是在未经罗晓春同意的情况下，擅自将其共有的房屋抵押给建设银行深圳分行。根据《担保法司法解释》第五十四条第二款的规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”故广东三审法院均认定《个人住房最高额抵押贷款合同》中的抵押合同无效，建设银行深圳分行因此败诉。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、债权人在接受个人的房屋进行抵押人时，应确认房屋是否有其他共同共有人。确认房屋是否存在其他共同共有人，可从以下几个方面展开调查：（1）房屋在不动产登记机关制备的不动产登记簿上，是否登记有共有人；（2）提供抵押的人是否已婚，如已婚的，需确定该房屋是否为抵押人一方的个人财产或者婚前财产；（3）该房屋是否为合伙财产；（4）房屋是否为已继承但未分割的遗产。如果确认房屋为共同共有财产或者不能排除为共有财产的可能的，在接受抵押前应要求抵押人提供其他共有人已经同意抵押的证明文件。
2、银行等金融机构在接受抵押担保时，不应仅仅对抵押人提供的材料作简单的形式审查，而应对相应材料的真实性、合法性、有效性进行必要的核实。本案建设银行深圳分行与邹红松、龚星星、罗晓春所签订的《个人住房最高额抵押贷款合同》中罗晓春的签名系伪造，提供办理抵押登记的房屋产权证系伪造，委托办理抵押登记的授权委托书系伪造。如此种种，在一开始就决定了作为专门的金融服务机构的建设银行深圳分行注定败诉的命运。由此可见，专业的银行风控对于银行日常经营的重要性。因此，建议银行定期邀请律师等专业人员等银行相关业务人员进行培训，或者直接聘请资深律师担任银行法律顾问，做到防范于未然。
3、债权人在接受共同共有物作为抵押物时，应在接受抵押前以书面形式将抵押事实告知其他抵押人。根据《担保法司法解释》第五十四条的规定，在部分共同共有人未经同意抵押共有物时，“其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”因此，在接受抵押时以书面形式征求其他共有人意见，不仅可以取得其他共有人是否同意抵押的证据，而且还可以在其他共有人不表示反对或者不予回复时，确保抵押的有效性。
相关法律规定
《担保法司法解释》
第五十四条 按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。
共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
《物权法》
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《婚姻法司法解释三》
第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
以下为广东高院在再审期间就此问题发表的意见：
经司法鉴定，涉案《个人住房最高额抵押贷款合同》及《深圳市房地产抵押登记申请表》上“罗晓春”的签名并非罗晓春的笔迹，罗晓春本人称其从不知晓贷款及抵押事项，从罗晓春手持龚星星交付给其的虚假的未经抵押的房地产证这一事实判断罗晓春的确对抵押事项从不知情，而建设银行深圳分行也未能提供证据证明罗晓春知道或应当知道涉案房地产已经抵押而未提出异议，因此，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十四条关于“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效”的规定，一、二审法院认定以属于龚星星和罗晓春共同共有的房产设定的抵押合同无效，于法有据，并无不当。建设银行深圳分行作为金融机构，在接受龚星星与罗晓春夫妻共同共有的房产作抵押时，未审核抵押人“罗晓春”签名人的身份，导致涉案《个人住房最高额抵押贷款合同》及《深圳市房地产抵押登记申请表》上“罗晓春”的签名并非其本人所为，建设银行深圳分行对此具有过错，不符合善意第三人的条件，故一、二审判决驳回建设银行深圳分行要求罗晓春作为抵押人承担连带责任的诉讼请求，有事实和法律依据，并无不当。虽涉案抵押合同无效，但龚星星愿意为邹红松借款担保的意思表示真实，龚星星和建设银行深圳分行对抵押无效均具有过错，故一、二审法院依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第七条的规定，判令龚星星对邹红松的债务不能清偿的部分承担二分之一的连带责任，亦无不当。
案件来源
中国建设银行股份有限公司深圳市分行与邹红松、龚星星、罗晓春、孟军借款合同纠纷再审审查民事裁定书[广东省高级人民法院（2014）粤高法民二申字第117号]。
延伸阅读
关于未经同意抵押共同共有物效力的判例
一、未经夫妻另一方同意抵押共有房产的，抵押合同无效
案例一：谷尔丹确认合同无效纠纷申诉、申请民事判决书[北京市高级人民法院（2014）高民（商）申字第3467号]该院认为：“《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十四条第二款规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。《借款抵押合同》中张洪海提供抵押的房产系其与郝伟靖夫妻关系存续期间取得，应属于张洪海与郝伟靖的共同财产，因张洪海签订《借款抵押合同》未经过郝伟靖同意，故一、二审判决判定《借款抵押合同》无效并无不当。”
二、未经共同法定继承人同意抵押遗产的，抵押合同无效
案例二：平果国民村镇银行有限责任公司与黄汉武、唐美新金融借款合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[广西壮族自治区高级人民法院（2016）桂民申1297号]该院认为：“根据本案的事实，2013年4月23日韦绥佳在办理本案抵押登记时提供的房产权证明确记载共有人为黄颖尧，而黄颖尧已于2011年7月去世，因黄颖尧的法定继承人均明确表示不放弃对黄颖尧遗产的继承权，因此，至2013年4月23日时房屋的产权共有人应为韦绥佳、黄汉武、唐美新、韦灏明等人。韦绥佳在办理抵押登记时提供了黄颖尧已去世的材料，平果国民银行应当知道房屋的实际共有人已变更的事实，但平果国民银行未要求韦绥佳提供实际共有人同意抵押的材料，也未要求实际共有人在抵押担保上签字，而韦绥佳在诉讼中称其作为共同共有人以共有财产设定抵押未经其他共有人同意，平果国民银行也没有证据证实其他共有人知道或者应当知道抵押而未提出异议的事实，故韦绥佳的抵押行为属于擅自以共有财产设定抵押未经其他共有人同意之情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款“共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效”的规定，二审判决认定抵押合同无效正确。”
三、共同生活的共有人在知晓部分共有人抵押共有物未表反对的，抵押合同有效
案例三：罗建平、中国农业银行股份有限公司兰坪白族普米族自治县支行金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[云南省高级人民法院（2016）云民申920号]该院认为：“根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定：‘以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。’本案的抵押权在罗建平的房产进行抵押登记时设立。罗建平主张房屋共有人冷菊等人不知晓房产抵押情况，根据相关法律规定，该抵押无效。本院认为，本案中，抵押房产的所有权人为罗建平、冷菊以及罗皓共有，而冷菊为罗建平之妻，罗皓为罗建平之子，罗建平将三人共有的房产为罗建中的借款作抵押，其妻、子作为家庭成员不可能对此不知晓，根据《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第五十四条第二款的规定：‘共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。’本案的抵押权已于登记时设立，抵押权合法有效。”
案例四：该院认为：“最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第五十四条第二款规定：‘共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。’本院认为，经毛xx予以认可的房产买卖合同明确载明，房款中的20万元于贷款银行放款当日支付黄启文，故毛xx对购房需要签订向银行借款应属明知。毛xx在确认动迁款中35万元用于购房同时，又表示不知道剩余13万元购房款从何而来，同时声称不知道房产的市场价格，购房根本不需要办理贷款。上述陈述不仅自相矛盾，也与房产买卖合同的关于向银行贷款的约定不符。房产买卖属于家庭生活的重大事项，自购房至吴xx离家出走之前的两年多时间内，毛xx一直与吴xx共同生活，其所称的不知道购房款差额如何支付，也不知道房产的市场价格等，均有违常理。对于其上述陈述中显然存在的矛盾，毛xx并未给予合理解释。综上所述，毛xx知道需要向银行借款用于支付房款，对于用于办理借款所必须的抵押担保事宜，毛xx应属明知，涉讼借款合同中的抵押条款应属有效。毛xx所称的签名不真实，并非本院作出上述认定的前提，对上述认定不构成影响。”
作者简介
唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
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