压垮高价拿地开发商的最后一根稻草,这个城市已做出表率
我们总喜欢去抢房子抢地,购房者如此,开发商也是如此,大家都差不多。但要问为什么这么喜欢如此,有时候又不能说太清楚,总之看到别人都在抢,自己也就有了欲望,但是抢到了之后该怎么办也不知道。无论身处何位,好像高有高的难处,低有低的难处。高处不胜寒,低处苦难言。你买不到房抢不到地总觉得自己亏了,于是批了命往前挤,因为心中有梦想总想站在高处,当身在高处又无法适应。
无论开发商、购房者、炒房者,似乎都犯了焦虑症,买了房的并没有因为有了房子而淡定,租房的就更不用说了。其实开发商跟购房者的命运越来越像,房地产已经成为有钱人的游戏,大开发商的游戏,跟中小房企关系越来越小,跟普通购房者关系越来越小。
当我们从高速增长向高质量发展过渡时,我们似乎更难以适应时代的变化,开发商手里没地心里发慌,有了地又发慌。这正所谓不拿地是死拿地也是死。
有网上的段子这样描写当下开发商拿地,以前拿地是公关,后来成了专业,因为需要测算,可是后来更需要胆魄,因为懂测算没用,这样的企业距离拿地都是几个亿的起步价差距,而现在,拿地变成了一项博彩业,比拼的是运气......
当靠运气的时候,其实就说明很多开发商真的要悲哀了。
在5月24日的开发商座谈会上,苏州当地表示“5·11新政”手段温和,主要是释放调控决心。将6、7月作为过渡期,如果几大指标得不到控制,7月后调控即可加码。具体措施是将限售区域扩大至其它热点区域,同时外地人社保缴税年限由一年变为两年。估计政策传导还要一点时间,看后续的土拍情况,但是开发商们都肯定希望政策市场都稳定。
可以确定的是拿了高价地的开发商日子会比较难过。此次座谈会上,明确表态全年物价审核不会放开,年度明确苏州所有项目预售备案价不得超过4万,且不会考虑项目具体情况,单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格,当地没有义务保证开发商每块地都不赔钱。
听到了吧,想想开发商之前的疯狂,再看看现在的境遇。4月18日,苏园区苏园土挂(2019)02号地块拍卖结果出炉:中海以溢价率37.67%的35.6亿元总价竞得此地块,楼面价为30287元/平方米。这也是苏州园区自规划建设以来,土地楼面价首次超过3万元,也使得中海拿下苏州新地王。加上苏州园区新地王,苏州这座城市在一周时间之内,已经诞生了三宗地王。
通过苏州我们基本上能领略到未来开发商的命运了,尤其是高价拿地的开发商日子会更不好过,还得看你的运气,虽然开发商不能指着运气过日子,但是有时候还得看自己是不是能够守得住这份冷静和淡定,如果拿了高价地却想着炒房炒地,那么命运就跟苏州一样,“手段还是温和,没有义务保证开发商每块地都不赔钱。”
买房的心态跟拿地似乎一样,不买担心以后更买不起,不拿地就无法生存,因为土地才是开发商生命之源。土地是房企的战略资源,各类型房企都不会等闲视之。没有适量的土地库存,房企的发展将会处于被动状态。所以开发商会不惜一切代价拿地,哪怕高价拿地哪怕频出地王。可是拿了地之后呢?
在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下,政策要求的是市场稳定,那么开发商高价拿地后如果不能迅速高价变现就很难生存下去。其实上一波拿高价地的开发商都还没解套,最近已经有开发商将苏州的项目转让了。苏州已经明确调控不放松,并随时可能加码,对于高价拿地的开发商而言,今后将面临更严峻考验,能否解套也充满更多未知。
就全国开发商来说,过去不惜一切代价拿高价地的开发商,不仅利润大幅缩水,限制价格也让他们遭受巨大打击。一种是在拿地时限房价竞地价,另一种是对商品房预售价格进行管控。不拿地吧,保不住命,因为没有地就没有余粮,拿地吧,又拿不起,只好倾尽所有不惜一切代价。房子盖好了,卖低了亏本,真亏假亏至少利润大大减少,不卖放在手里更成了烫手的山芋。所以生死两难。
我不是宿命论者,但这或许就是命中注定,房地产大洗牌的日子真的来了。在新的格局下,谁能活下去谁能活好,可能还真不一定是拿不拿得到地那么简单。至少,苏州已经给了大家一个提醒。