旧房还是开发？转让工业园区厂房这样缴纳土地增值税最省钱！

为加快城市产业的快速发展，很多城市都会建设工业园区厂房，吸引高科技企业入驻。实务操作中，多数公司会套用房地产开发模式，建设工业园区厂房。很多财务人员对于转让工业园区厂房，如何缴纳土地增值税也是争议颇多，今天我们带大家一起分析下，究竟如何缴纳土地增值税。

一、确定开发主体

通常情况下，工业地产的开发主体分为两类：房地产开发企业和非房地产开发企业。

两者的区别主要在于：是否有房地产开发资质证书、房地产开发的经营范围。

二、判断项目性质

（一）在实务操作中，我们经常见到的工业园区厂房的开发模式主要分为以下两种：

第一种：非房地产开发企业，转让工业园区厂房，不属于房地产开发项目，属于销售旧房。

第二种：房地产开发企业，销售手续不齐全，无法取得商品房销售/预售许可证，转让工业园区厂房，是否属于房地产开发项目，存在争议；

（二）转让工业园区是否为房地产开发项目，主要从以下几点进行判断：

1、开发主体是否具有房地产开发资质；

2、开发主体是否具有房地产开发经营范围；

3、是否取得销售/预售许可证。

三、如何缴纳土地增值税

上述第一种开发模式，属于非房地产企业销售自建房屋，无需预缴土地增值税，按照转让旧房，计算缴纳土地增值税。转让旧房土地增值税的计算方法：

第一步：确定转让旧房的应税收入；

第二步：确定转让旧房准予扣除的项目金额：

①房屋及建筑物的评估价格；

②取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用；

③以及在转让环节缴纳的税金；

第三步：计算转让旧房的土地增值额；

第四步：计算转让旧房的土地增值额与扣除项目金额之比，确定适用税率及速算扣除系数；

第五步：计算应纳土地增值税（应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数）。

2、实务中争议最多的是针对第二种开发模式，房地产开发企业转让工业园区厂房，未取得销售许可证，实务操作中，将产权证先办理在房地产企业名下，再和业主办理产权过户手续。究竟是按照房地产开发项目还是按照销售旧房缴纳土地增值税呢？我们的观点：

（1）从产权办理手续上看，属于转让旧房，无需预缴土地增值税，按照转让旧房，计算缴纳土地增值税。

（2）但是，如果取得相关部门的认可或者税务机关要求企业预缴土地增值税，按照销售房地产开发项目缴纳土地增值税。

（3）转让旧房和销售房地产开发项目主要的区别在于土地增值税中的扣除项目不同：

转让旧房的扣除项目为：房屋及建筑物的评估价格；取得土地价款及有关费用；以及在转让环节缴纳的税金；

销售房地产开发项目的扣除项目主要有：取得土地所支付的代价、开发成本、开发费用、转让房地产有关税金、加计扣除，

综上所述，按照销售房地产开发项目计算，扣除项目中增加了开发费用和加计扣除两部分，大幅度降低增值额。企业在第二种开发模式下，建议与主管税务机关沟通，尽量按照销售房地产开发项目计算缴纳土地增值税。

作者：焦宗欣