WeWork为什么值350亿美金？共同工作空间超越包租公的4个秘诀！

共同工作空间（Coworking space）最近又热了。在大陆，「WeWork」中国分公司融资5亿美元（约30亿人民币），成立才一年多的中国共享工作空间「梦想加」融资3亿人民币。在台湾，竞选连任的台北市长柯文哲都把竞选总部设在共享空间中。而「WeWork」总公司的估值，已冲到350亿美金！

但说到底，共享工作空间就是一份「包租公」的生意—跟隔壁阿姨出租房子，没有太大区别。为何投资人纷纷看好？到底，共享工作空间卖的到底是什么？

创新点：用数据把空间出租效率提升100倍，是共同工作空间真正赚钱的秘诀。

本文有4大重点：1. 把酒店模式，带进商办市场2. 立体3D建模，让空间设计比传统更加精准3.用社区数据，找出最好设点的位置4.善用机器学习，预测会议室使用量

1. 把酒店模式，带进商办市场

共同工作空间成功的关键，不在摆摆几张桌子。这个模式真正颠覆的地方，在于「将酒店模式带进商办市场」。

什么是酒店模式？就是跟房东签长约（或是自己的房子），自己当二房东，把房间用高价「短期」出租给房客。成功方程式很简单：承租单位越多、每单位面积租金越高，总营收越高。

租过房子的人，都会知道房东赚钱的手法：把一间公寓隔成好几间小房间，增加出租单位；做些装潢，来提高单位面积租金。WeWork 就是把这成功方程式做到极致。

WeWork 的标准规划是，平均每人的可分配到约1.4坪（50平方英尺），但在美国商办市场，平均每人分配的可是7坪（250平方英尺）。这样的坪效，让WeWork 营运毛利就可达30%至40%。

WeWork缩减空间，却不会令房客觉得拥挤。秘诀就在用新科技让空间运用更有效率。

（图片来源：王文华）

2. 立体3D建模，让空间设计比传统更加精准

如WeWork 2015年并购了一间擅长建立建筑物3D立体模型的科技公司Case，可以把新签约的空间进行扫描、建立地图。Case的技术每小时可扫瞄完一层楼，让实体的装潢团队可了解实际的面积、窗棂、门大小、墙面厚度，甚至是管道系统，这些的细部测量，都让空间设计更加精准，让WeWork可以兼顾宽广的公共空间、充足的会议室、明亮采光，以及提高坪效。

利润，就是藏在这些细节里。这些细小的空间运用，背后都是大钱。特别在老旧建筑中，虽然会有建物图或空间配置图，但还是有可能跟实际状况差个一两寸，严重的可以导致桌子尺寸不合，影响到最后的营收表现。

Case的建筑物3D立体模型就提升了WeWork的空间使用率15%到20%，同时减少了10%的建筑成本。

（图片来源：王文华）

3.用社区数据，找出最好设点的位置

WeWork与传统商办出租不同之处，还跟办公室地点、总数大大有关。「当WeWork在城市里开设越多点，会员的取消数目就会减少。」WeWork总裁Artie Minson说。原因是会员可以在任一地点工作，舍不得取消。

国际大创投最看重的指标，就是快速、精准地开设新的WeWork 办公室，让用户能否「指数型成长」。

在拿到巨额融资后，WeWork 每个月都增加1.4万到2.8万坪的新空间。扩点要如何又快、又好，传统做法靠房仲、WeWork 作法则是靠科技。

WeWork和一家专精于社区数据搜集的科技公司Factual合作，把不同地点依据咖啡店、购物便利性、餐厅、酒吧、酒店、健身房数量…等资料进行评分，挑选出最合适的地点。也因为透过数据分析、快速找出最合适的地点，如此高的营运效率让WeWork很快速就能签下新空间，并且招揽进驻用户。2017年到2018年，WeWork的空间地点成长了64% 。

（图片来源：Wikipedia)

4.善用机器学习，预测会议室使用量

据点的快速成长，不仅是大幅降低会员取消的风险，还带来另一大好处：数据。

随着不同据点开放、会员招募，WeWork 搜集了越来越多不同大小、类型、地点的办公室的客户数据，如会议室使用率。接着，他们就用机器学习去预测：在即将新开的办公空间中，这种空间大小、地点的会议室使用率为何？大约会有多少会员？

这个预测是决定装潢的关键因素，这会影响到要隔出多少间会议室，甚至是安装多少支电话。机器学习的预测，比人为的预测的精准度高出40%，让WeWork 能更有效地安排装潢与采购，减少不必要的支出，创造出额外利润。

共同工作空间吸引创投砸钱，因为工作型态的改变，以及WeWork等公司用数据颠覆传统包租公的作业模式。「大数据」这个词汇虽不像无如前几年般火热，但用数据颠覆既有做法，仍是传统行业翻身之道。