万科集团-浙江粮仓

  1.钱袋子

  财务情况:利润率下降 净负债率降低

  从2020年1-6月全国房企销售情况来看,万科依旧以超1400亿营收稳居前列

  根据万科2020年上半年公开数据显示,截至2020年上半年,实现营收1463.5亿元,同比增长5.1%;实现权益利润125.1亿元,同比增长5.6%。营业利润265.6亿元,比上年同期降低4.64%,营业利润率24.14%,同比降低3.92%。

  同时,实现归属上市公司股东的净利润为125.1亿元,同比增长5.6%,资产负债率83.87%。

  而一直坚持净负债率在40%以下水平的万科上半年净负债率27%,处于行业低位,较2019年更有所降低。

  房地产方面,2020 年 1-6 月万科累计销售金额 3204.8 亿元,同比下降 4.0%,降幅较一季度收窄 3.7个百分点。单月销售金额自 5 月份开始恢复同比增长,累计实现合同销售面积2077万㎡,合同销售金额3204.8亿元,同比分别下降3.4%以及4.05%。

  总体来看,万科营收规模较为稳健,营业利润与利润率下降,负债率不乐观但净负债率较低是明显特点

  策略推进:重现金流 已售未结资源上升

  财务政策上,万科一直都非常重视现金流以及 “余粮”储备。

  这一点,从万科2020上半年在建、规划项目总体量也不难看出,高达1.57亿㎡。同时,大体量储备资源支持下,万科近期拿地节奏控制,则较为谨慎。

  值得注意的是,万科已售未结资源还在持续上升。2020年上半年,其合并报表范围内有 4743.2 万㎡已售资源未结算,合同金额合计约 6953.3 亿元,较上年末分别增长 10.6%和 14.2%。

  据万科今年上半年1049.8万㎡的结算面积来看,这一已售未结量可支持万科未来约两年的业绩

  2.浙江粮仓

  即使是作为全国头部企业,浙江对万科业绩作出的贡献比例不容小觑。

  2019年,浙江多个城市在万科城市销售榜单遥遥领先:杭州以超200亿的总金额占据城市一位,宁波位列第三。与此同时,万科在浙江拿地表现不俗,同时位列2019年涉宅拿地金额与体量第三。

  可见,浙江市场在万科布局战略中举足轻重。

  谨慎拿地:上半年明显收窄 下半年扩张

  迈入2020年上半年,万科在杭州、宁波等浙江的项目销售持续发力。比如杭州,据天目新闻发布的2020上半年房企销售金额权益版排行榜,万科以约124.3亿元总金额位列季军。

  而另一边的土地市场,则脚步放缓,明显收缩

  根据浙报传媒地产研究院数据显示,近一年,万科在浙江招拍挂市场共竞得7宗涉宅地,拿地总金额145.77亿,体量约81.87万方,平均楼面价17805元/㎡,平均溢价率约34.5%。

  在2020年7月前的10个月中,万科拿地3宗;7月后的两月里,拿地4宗。

  可以看出, 2020年上半年万科秉持缓拿地、快回款,预期收缩。但7月来,又开始频繁回归

  精准布局:重仓宁波 深化优势

  近一年,万科虽于浙江拿地较少,但布局精准,集中在三个城市:主力宁波,共计5宗,占到总金额41%以上;其余杭州两宗、绍兴一宗

  显而易见,深耕安全市场——宁波,是万科的战略选择。

  事实上,万科作为宁波强势top企业之一,在销售金额与市场占有率等等方面都是个中佼佼者。今年上半年,万科依靠未来之光、海上都会、滨河道、世纪滨江、白石湖东等产品集中增量业绩超60亿元,位居宁波第二。随着近期万科在宁波首开、加推多盘,预计第三季度业绩还将持续提升。

  趋于优势与安全的双重考量,万科也势必持续深耕宁波。

  此外,万科拿地看重区域预期,对于看好区域拿地热情较高。比如今年8月,万科以封顶价25.1亿+配建人才房拿下绍兴镜湖新区宅地,21551元/㎡的楼面价创下镜湖新区新高,位列全绍兴名义地价第二。

  拓展并行:TOD&未来社区

  2017年1月,深圳地铁以协议转让方式受让万科15.31%的股份,成为万科重要股东,为双方共同推进“轨道+物业”模式打下基础。

  在此背景下,TOD成为万科投资重点方向,且在杭州、宁波等成浙江城市进行了持续深化布局

  拿杭州来看,近一年万科在杭州拿下的萧山新塘项目,就位于地铁5号线姑娘桥站旁边,同样是基于TOD打造的“轨道+物业”的开发模式,业态规划多样、复合。

  至此,万科在杭州TOD项目已有地铁万科杭行道、万科中城汇、良渚未来之光、杭州黄龙万科中心、万科·未来天空之城、·万科彩虹天空之城等。

  同时,万科在未来社区方面也有涉足。2019年,万科竞得台州椒江董家洋西区地将打造心海城未来社区,为浙江省首批未来社区建设试点之一。

  万科在浙存货

  浙报传媒地产研究院决策通显示,截至今年8月,万科在浙江在售及储备项目(合作项目为不完全统计)共计48个,位于杭州、宁波、嘉兴、温州、绍兴、金华、台州等7个城市。其中杭州共计14个,宁波共计11个,两城项目占据在浙存货50%以上。

  从万科在浙江的资源情况来看,储备项目体量并不低。

  但随着上半年多个项目持续去库存回款,且万科此前拿地预期较低,库存变化或许成为万科下半年频繁重返土拍市场的重要原因。

(0)

相关推荐