实探：一个被开发商挤破头的城市新区
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就像没人预知2016年的楼市激变，同样也没人想到在2018年年底，楼市会出现如此诡异景象。
新发布的10月份70个大中城市房价统计， 多数呈上浮趋势成为“多军”的利器；房企花式促销，喊跌声此起彼伏，是“空军”的依仗。
10月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%，涨幅比去年同月扩大0.2个百分点；1-10月平均，同比上涨0.2%，涨幅比去年同期回落11.7个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨10.4%和10.0%，涨幅比去年同月分别扩大5.8和2.8个百分点；1-10月平均，同比分别上涨6.8%和7.3%，涨幅比去年同期分别回落3.1和0.7个百分点。
连带着深圳出现弃房断供潮7折卖房（法拍房）、各大城市房贷利率的松动出来搅局。
各种声音交织在一起，也充分反应了市场的观望与焦灼。
老实说楼市遍地黄金的光景已不在，现在置业、投资绝对是个技术活，更需要认真的“挑”。
而在所有购房需求中，刚需恐怕是最纠结的。首次购房的谨慎，让有可能背负上“6个钱包”的置业者，对自己所购买的房子期许有多大可想而知。
而教育、交通、环境等诸多需求又是实实在在的，所以选购尤为挑剔。
但买房过程又相当折磨人，加上现在观望期可选余地多，这也增加了选择恐惧症系数。
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最近在考察郑州几个新区行情市场。美国城市规划学家伊利尔·沙里宁曾经说过：“城市是一本打开的书，从中可以看到它的抱负。”那么翻阅郑州的发展史你会发现，这个由铁路拉出来的城市满怀着雄心壮志。
郑州的特殊性，在于他年轻且富有争议。
这片土地上，历经风雨近60年，郑州市区面积足足扩大75倍，其中近十年就增大70%。所以在2016年这轮地产崛起，作为新城市，郑州的表现格外的亮眼，加之国家对中部城区的资源倾斜，也为郑州的崛起添加新的动力。
而这其中新区发展功不可没。
郑东新区的成功示范，也给大家带来信心。于是乎郑州对造城尤为热衷，基本上每个区域都衍生出新区。金水区的科教城、经开区的滨河国际新城、管城区的商都新区、二七区的二七新城……
虽然并不是所有的新城都有郑东新区那样的调性，但是也都有自己的标签。上周去了位于二七区的二七新区。
算是一个比较有特点的新区，被称为拥有“三纵”（京广南路、大学南路、嵩山南路）、“三横”（南三环、南水北调中线运河、南四环）的交通网络，外加区域内拥有地铁2号线以及7号线，整体交通便捷。
虽然有点偏，但是这几条主路都是通行中的城市主干道，相比较那些还在做路网基础的新区，要好很多。
二七新区概念最早出现是2008年，在当时新的城市总体规划中获批，2011年将龙西湖板块纳入自己的版图，进一步扩大区域。
10年过去了，二七新区建设过程中有着自己的脉搏和特点。如今的二七新区内分布着，6000亩龙西湖、10万亩生态涵养林、4200亩郑州树木园、30里樱桃沟和2.2万亩葡萄园等生态资源；运营中的有花花牛园区、康师傅园区、苏宁产业等产业基地，南水北调大运河将这些点状特色组合在一些。
俨然成为一个植入文化产业、互联网金融、食品加工、生态宜居等都市型产业集群。
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有人的地方就有地产，房地产一直都是新区建设的深度参与者。实地考察后发现这个区域对于刚需或者地缘性客户，还是一个不错的选择。基于城市发展的逻辑，这里房价低、众多知名开发商角逐，吸引大批置业者。
从本土实力房企泰宏、建业、鑫苑、亚星拉起新区建设大潮，到盛润、康桥、招商、万科挥师南下，如今融侨、旭辉、亚新、昌建加入战局。项目林立，不亚于“贴身肉搏”。
从目前的建设情况来看，二七新城核心区域的土地资源基本已经名花有主。运河沿岸因为环境优势，以住宅为主；大学南路、嵩山南路两侧住宅、商业、办公业态都有，炒了多年的二七绿地双子塔作为新区经济中心据说已经动工；南四环以万科大都会、鑫苑二七鑫中心、百荣世贸商城为核心，规划打造成二七新区的商业中心也初具规模。
随着区域的不断建设，绿地、泰宏建业、亚星、招商、鑫苑的部分项目交付入住，二七新区这座新城的雏形已经显现。
实地探盘组团内几个比较热门的房企：
1、旭辉
对于郑州市场，旭辉算是后知后觉。2017年年初，才拍下位于嵩山南路与南四环交叉口东南侧这块约104亩的土地，楼面价每平约为5690元，高于周边项目。
容积率2.5的土地指标率，在这一片区少见，所以定位也偏改善。旭辉操盘，作为一线大开发商在郑州的第一个项目，相信旭辉是带着诚意和品质来的。
低容积率小高层住宅，全装修交付，这是亮点，所以项目关注度也挺高。
示范区做的不错，不过样板间装修确实没有什么亮点，装修风格比较老气，几年前的装标。
接待我们的那个置业顾问，对同行有点不太友好。这点向旭辉提出批评，要知道，得同行者得天下。目前在售房源不多，等待下一批加推。
该项目是由旭辉、建业、正荣、永同昌四家开发商联合开发，旭辉是操盘方。都是大公司，从装修风格已经注定不太可能有特别好的效果，希望交付后的立面、景观和公区部分能够让业主满意。
2、招商
招商天地华府同样是招商地产进驻郑州的首个项目，这个项目的问世，也让传统的四大地产龙头“招保万金”齐聚郑州。
虽然基本无房在售，售楼部搬至商铺的临时销售部，比较简陋
专门去交付的一期去看了看，物业、景观细节处理，产品设计可圈可点，市场口碑不错。
整体定位刚需和刚改，小户型居多，主打89平米小三房。一期是毛坯、二期装修交付。价格相对优势，吸引众多刚需追捧，处在尾盘阶段。
途中遇见一位业主大姐，在装修房子，对一期交付表现的十分满意。
虽然整体区域的配套、交通不完善，但随着后期区域居住人口增加，这些不利因素也会逐渐改善。
3、鑫苑
鑫苑是该区域楼市奠基者之一。首个项目“二七鑫中心”已经在收尾阶段，部分住宅已经交付，配套大商业鑫苑鑫都汇也投入使用，对区域是一个利好。
在售的项目是“鑫苑名城”，鑫苑楼盘最大卖点是引入省实验，据说代价也不小，以公办民建的方式配套给业主。挂牌为省实验鑫苑外国语小学，已经开始招生。
鑫苑名城主打学区和科技配套，毛坯交付装备新风系统、雾森系统、指纹密码锁、子母门、地暖等，居住舒适度有保证，所以项目一直很畅销。
4、万科
万科·大都会毗邻鑫苑“二七鑫中心”，两者互为竞品。不过目前“二七鑫中心”基本结束，商业已经运营，对万科也是一个利好。
说实话，看过全国各地不少万科的项目，万科的品牌以及运营实力不服不行，其对区域价值拉升确实有独到之处。
虽然项目在四环外，距离主城不算近，但是项目临近规划中的地铁7号线，周边有南四环、京广快速路等主干道，出行还算便捷。
万科充分发挥自己造城、自己做配套的风格。目前一期已经交付，二期待交付，即将入市的是四期，基本上每期住宅小区都有一个幼儿园，四期住宅地块旁规划的陇西小学万科·大都会分校已经部分开学，规划中的公办九年制教育资源还在落地中。
作为一个约400万㎡的超级综合体项目，涵盖住宅、公寓、写字楼、酒店等多种业态。产品丰富，不管什么置业需求，总有一款适合你。后期有百荣世贸商城的带动，自成生活体系，商业配套无需担心。
即将入市的四期是一个纯高层社区，项目总体气质是比较精致，户型设计合理。
从目前的实际运营情况来看，万科·大都会所在位置是原本百荣商贸中心的项目，加上绿地新地标和鑫苑商业中心。未来以南四环大学南路为核心的区域或将成长为二七的新商业重心。
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对比下来，各项目都有特色和卖点，招商的最实惠，只是剩余房源太少，万科的最实用。
一直认为万科在行业里是一个很典型的存在，中国房地产30年历程中，万科几乎参与了所有具备时代特征的产品创造。
所到之地，认可度都颇高，对于区域楼市发展有着深刻的影响。所以万科在行业的均好性和实用性是值得肯定的，万科有很多东西都值得房企去学习。
加上最近几年，万科自身角色的变换，很多地方都得到提升。
特别是产品和服务端，都有长足的发展。
2019年将是地产行业的又一个节点，销售端，已经在进行周期性调整；而在售后服务端，大量赶上这波行情的项目都要面临交付大考。如何应对这种内外交加的压力，将成为考验每家房企质量的尖峰。
对于一线房企来说，建筑、园林、规划、户型、精装、配置等等硬件方面，经过30年的发展，行业水接近于趋同。要想做好差异化唯有从小的细节和软服务方面，进行差异化填充。
比如万科·大都会这种最新的装修标准中，通过玄关系统、室内系统、厨房系统、卫浴系统四个大项进行细节上的整合。
精致化玄关系统
这些小东西，其实并不算是昂贵的材料，但是日常生活很方便。
多功能厨房收纳
厨房除操作台防水条、防污面板、点位带开关式插座、厨房推拉门隐形轨道设计这都是细节之处。
洗手台被设计为实用性很强大的双面镜柜、一体式洗手台、U型收纳抽屉。
淋浴区是整石铺地，周边设计排水槽，卫生间入门位置为降低地面湿气对墙体的侵蚀，还加装石材套靴。
餐客厅一体化设计的户型，在装修时餐客厅采用边吊式结构，并且空调，厨房，卫生间这些位置的插座都是独立回路。并且可以发现，全屋的控制面板都是一体式的。
卧室内的窗帘盒、主卧窗帘盒旁电源点位、小夜灯这些都是实用性很强的小物件。
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不能说万科的项目各方面都那么完美，但是对于万科项目配套，装修用材、以及装修细节的处理，可以作为标准来使用。同区域内，同等规格的项目，万科还是有可取之处的。
黄金时代论已经完结，当房地产已经不在野蛮生长之时，那么房企该考虑的就是如何让自己的项目在竞品中脱颖而出。
作为刚需客户，购买房子的第一大因素是安全：市场下行的时候避免一些小开发商有烂尾，所以品牌很重要；第二就是交通和配套，远不怕，交通舒畅就行，配套是考虑到孩子教育和平时生活；第三就是户型和装修；其实最重要的是物业服务，毕竟，入住之后打交道最多的就是物业公司。
希望所有房企都能珍重业主。