在全国范围内，我印象最为深刻的城改项目有两个。
第一个是全国闻名的超级神盘贵州花果园。
2010年7月，彭家湾改造项目启动，拉开了贵州省最大的棚户区改造的序幕。这就是宏立城集团操盘的神盘花果园，是贵州规模最大的城中村改造工程，占地面积6000亩，总建筑面积1830万平方米。花果园项目经过近9年的开发建设，现已建成并投入使用220余栋楼宇，已入住人口14.3万户，43万余人。虽然虽然已经不是“棚户区”，重新修建了高楼大厦、公园、学校、道路和商业配套。但在贵阳人的眼里，花果园仍然给人留下了不太好的印象：建设的楼盘过于拥挤，而且整体道路人车动线不好，造成道路太拥堵、人流量太大、生活环境太混乱。前期规划的失误让花果园变成了“围城”，里面的人出不去，外面想进的人进不来，经常半夜还在堵车。据说出租司机在高峰期时，都常常会拒载去花果园方向的乘客。
这样的旧城改造项目虽然极大的改善了城市的环境，但又为城市制造了新的麻烦，这显然不是一个好的城改案例。
第二个印象深刻的就旧城改造案例，是上海新天地。
1997年，在对于太平桥地区的旧城改造方案上，来自香港的瑞安地产提出改造的石库门建筑新理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地！
于是上海卢湾区政府决定把整个太平桥地区旧城改造的52公顷土地批给了瑞安进行开发。仅仅是安置项目的近8000户居民，就花了将近7个亿。要知道，这可是20多年前。
虽然至今已有20年对于地产开发来说并不是一个快周转的案例，但是瑞安成功打造了远近闻名的上海新天地，集住宅、餐饮、购物、演艺等职能为一身的城市综合体。涵盖由新天地购物中心、企业天地办公楼、朗廷新天地酒店、瑞安广场等链接而成的商业生态圈。成为了与外滩、徐家汇齐名的新地标，可谓一战成名。但都喜欢的新天地不是所有开发商都能做的。瑞安在新天地石库门老建筑基础上改建每平米的造价达到2万元，仅改造就耗费14个亿，会给开发商资金方面的严峻考验。所以就导致了，都想做大盘，但是又都做不好大盘，那究竟什么才是大盘？如果是在10年前商业地产荒芜的年代，这样的答案或许还算正确，但是对于现在已经愈加成熟的商业地产来说，单纯的“大”已经不能称之为大盘。真正的大盘应该是一种生活方式的聚合，就如佛家所讲的“一花一世界”一样，花叶虽小，却包罗万象，叶片虽多，却各具特色。2016年，美盛地产拿下了紧挨三环的陈砦和庙里的城中村改造项目，两个村加一起占地1600亩。陈砦和庙里作为当年郑州最大的城中村，因其便利的交通条件和低廉的房租成本承载了数以百万人的郑漂梦，有多少外地来郑打拼的人第一站都选择在这里落脚，我本人也曾经在这住过好几年。这个项目的操盘手和我聊，公司决定签约这个城改项目之后，他们把全国很多城市的改造项目都看了一遍，无论是贵州还是上海、广州以及深圳。尤其在深圳，看了很多深圳比较好的城中村改造项目，比如深圳南山区的大冲城城中村改造,通过开发商华润的重新改造，容积率比较高，整体共280万方，但通过合理的规划和交通的组织，业态覆盖住宅、商业、酒店、办公、公寓、幼儿园、小学、中学、社区健康服务中心、文化室、社区服务站、肉菜市场、邮政支局、公共厕所、垃圾中转站等一应俱全。项目操盘手也一直在思考：做什么样规划才能适应区域的整体氛围？如何让陈砦和庙里的地块焕发新生，让曾经在这租住过的人愿意回到这里？怎么避免类似花果园那种前期的设计和后期的管理问题？最后，他们选择了教育这个所有家庭最重视的主题，美盛教育港湾应运而生。以教育为主题，以多业态的教育、文化、艺术、体育科技等优质资源聚合的教育复合体。通俗点讲，就是美盛造一个框架，在里面填上多种教育培训业态组合，为他们提供文化、艺术、素质、体育等一站式教育综合体。为了打造这样一个教育综合体，美盛派团队先后至剑桥、牛津等全球知名教育小镇参观考察，创新融合“房地产+教育”理念，在整个项目规划8大教育中心：未来学习中心、未来艺术中心、国学启慧中心、未来创新中心、社会践行中心、生活体验中心、未来体能中心、情绪行为中心。8大中心教育理念不仅对幼儿、小学、中学进行优化升级，针对当前课后教育单纯辅导作业，辅导空间简陋，设备欠缺等问题，项目未来将打造融入STEAM理念的专属学习中心，孩子不用父母接送，在这里不仅作业辅导更有个性化兴趣辅导。不同于传统的全生命周期社区教育，美盛不仅在社区内规划了从胎教到老年大学等一系列的培训教育功能，而且创新型的引进各大素质教育培训中心，为适龄儿童提供一个集合式的培训大楼，让孩子和家长免于在学校和培训机构之间的奔波之苦。目前在售的项目一期到学校之间建设专属教育通道，送孩子上下学，不需要过红绿灯，节省家长路途时间，更是有天眼系统，为孩子上下学保驾护航。而且最重要的是，美盛教育港湾的教育体系是全龄化的，从幼儿园到小学到初中，配备的全部是郑州知名公立学校，如纬五路小学、外国语中学等，都是完美复制名校的师资力量。可以说，只要入住这里，就可完全享受郑州最优质的教育资源，终身免除择校之忧。大盘的定义不仅仅是某项配套资源的突出，更是各种优势资源的集中互补，共同聚合成一个理想的聚落。在结果没落地之前，业内一直传言陈砦和庙里是恒大、融创等房企改造开发，最后被美盛拿下，据说可没少出力气。同样的激情也传递到操盘策略上，美盛面对着这块郑州曾经最有情怀的土地，下了一盘超大的棋。先是在策略上定位成一个中央活力区的角色，在这样的一个框架里填进去商业、医疗等配套，配合教育的落地，于是在整个地块内部就出现了五大组团：核心宜居组团，人文教育居住组团，特色商业组团，中轴商务组团，滨河品质组团。首先说核心宜居组团，一期地块就处于核心宜居组团中，处于整个项目的核心区域，教育和商业、商务都是围绕该片区建设，仅该组团就有10块住宅用地，居住生活氛围俱佳。人文教育居住组团，这里规划的有学校，学校规划分为东西两个集中校区，目前西地块设计基本已经成型，规划的是一个60班小学和48班的初中，而且学校内部也将设有标准泳池、地下操场等设施，在硬件方面满足孩子入学后的一系列需求，加上外国语中学和纬五路一小配置，绝对是河南顶尖的教育配套。中轴商务组团，2019年12月19日，美盛地产集团在美盛喜来登酒店与万豪国际集团、皇庭国际品牌举行「美盛教育港湾|喜来登酒店|雅乐轩酒店|皇庭国际品牌签约仪式」，共探更好的城市营造之法。这标志着金水北区将形成集合5A级城市高端商务体、五星级酒店群的特色商业模式。同时皇庭广场的进驻，也会融入“时尚购物+美食荟萃+娱乐聚会+休闲社交+文化教育”等多元新颖业态。届时，商业的落地，加之金水北区巨大消费潜力和地铁未来拉动的人流，这里必将成为郑州商业新中心。至于特色商业组团和滨河品质组团看名字就知道，一个是特色商业街区，一个是品质住宅区，这样的五个组团共同构架起了一个中央活力区。要说房企的本质是什么，归根结底还是想要卖房子，只不过有些项目多了一些野望，在卖房子的同时更多的想承担一个城市生活引导者的身份。美盛想要打造的是一个城市中央活力区，这个区域内不仅有我们提到的各个功能组团，更有中原首个5G示范区，用高速率的网络串联起一种新的智慧生活。2020年1月3日，美盛教育港湾签约华为，强强联合，打造业界领先的智慧社区解决方案，共筑中原首个智慧社区标杆。届时，美盛教育港湾通过华为云IAAS，将应用层SAAS、平台层PAAS、网络层NAAS、设备层纳入终端，360˚全面覆盖生活场景，打造从屋外系统到屋内家庭系统各个方面的智慧服务系统，打造以人为本、可持续发展的生态社区。就像2个氢原子+1个氧原子会产生化学反应变成水，美盛的城市中央活力区是同样的道理。商业区+写字楼+住宅+教育+公园，在5G的作用下，产生一种全新的生活方式，这种生活不仅聚合了所有的基础生活方式，更是重新定义了城市的含义：繁华与生活的不期而遇。早上醒来，在旁边东风渠河滨公园健完身的父母已经做好早餐，叫孩子起床吃饭，然后你开车出门上班，5分钟上北三环，父母送孩子到百米之外的学校上课，然后就在学校附近的老年课堂练书法或者剪纸，中午孩子或者在学校吃饭，或者通过学校直通社区的安全通道回家吃饭。等到你晚上下班回家，看着孩子在社区内的四点半课堂内认真地做着作业，旁边有专业的辅导老师在耐心的讲解问题，你安心的回家做饭，等待着享受一天中最难得的宁静。周末的选择就更多了，孩子或者在离家不远的培训大楼里学钢琴、学舞蹈，或者你想让孩子也好好休息下，就带他来到附近的书店，享受一整天的书香熏陶，等到夜晚将至，你叫上父母，接上在培训大楼里考律师资格证的侄子一起到附近的皇庭广场吃顿大餐。这样的生活全部都是在离家一公里范围内进行的，不用驾车，没有来回奔波，一种相对闭合却又完美互补的生活方式就是美盛希望带给这座城新的变化。目前，美盛教育港湾一期地块已经入市了，整个一期地块西侧紧邻丰庆北路，南至庙李北路，北至国基路，东至园田北路。总占地约92亩，由11栋高层住宅和2栋公寓组成，住宅的户型区间非常丰富，从建面约75平的两房到约138平的四房都有，而且还格外出彩地设计了亲子空间。公寓则分为两种，分别是建面约30平的SOHO和约34平的LOFT。在参观样板间时，房间内的一些小细节让我看到了开发商对毛坯交付细节的考虑。比如餐厅安装有火锅插座，阳台预留洗手盆和洗衣机点位，厨房位置预留新风系统主机位，马桶旁插座等等，都是精装点位预留，在最大程度上满足业主的需要。不过，通过附近的安置房对于美盛的决心也可窥一二，安置房已经交付，无论是立面、物业、人车分流设计还是用材上，美盛都可谓良心至极，安置房尚且如此，商品房交付品质可期。下图这是我在项目售楼部内见到的场景，由于整个案场也同样是一个大书店，现场有很多安静看书的人，阅读并不仅仅是孩子的义务，全龄化的学习才是教育城的核心，对于美盛来说造一个教育城或许简单，但是创造一种全新的生活方式还是需要时间的沉淀，不管怎样，在这里我至少看到了希望。总的来说，“地产+教育”模式无论在住宅、商业还是产业地产都有较大潜力。目前，传统玩法空间有限，虽说国内“地产+教育”的运营新模式探索还处于起步阶段，但是正是如美盛教育港湾这样的产品，一步一个脚印，才造就了如今商业地产的蓬勃发展。
