如何善待业主，他们选择了最难的方式

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2017年，在地产自媒体联盟的西安峰会上，“地产操盘手”的手哥路应刚和“地产大爆炸”的小田兄弟都极力推荐我有空一定要去大理看一个项目。

这几年北方雾霾严重，我常年居住在北方深有体会，很多北方人前往云南、海南买房置业的很多，海南的房价相比较高，云南又成了新选择，而大理是其中重要的目的地。

大理地处云贵高原上的洱海平原，海拔2090米，四季如春, 气候宜人，拥有年平均温度17.5℃的温度，气候适宜、没有雾霾污染，是世界上最适宜居住的城市之一。

2018年3月，我慕名第一次去大理考察项目，第一次踏入大理的土地，就被苍山洱海征服，空气新鲜，天空湛蓝。

小院子实景图

手哥他们推荐我来考察的项目是实力地产开发的“大理的小院子”，实力这个公司是大理名副其实的“地主”，他们在好几个省份都有地产项目，不过仅仅只在大理一个城市，就储备了3万多亩的土地，有多个小镇项目。

这一个项目可开发的用地是3000多亩，但整个片区背靠苍山面朝洱海绵延近2公里，加上不可开发的保护山地这个片区占地超2万亩。

很荣幸，项目的操盘手亲自接待给我讲解，我注意到他给讲的最多的词是”善待客户“，因为他们项目虽然和大理市区不远，但大量的客户都是北方城市的外地人，而且项目比较大，更不能像有些小项目可以卖完拍拍屁股走人，只能真正的善待这些来自远方的业主，项目的口碑还是需要这些老业主。

他对我说：

来我们这买房的客户，都是两次以上置业者，靠忽悠是不可能的，客户比我们置业顾问看过的房子还多。如何善待，就是以真诚的心态，就是踏踏实实的把产品做好，把配套造好，把服务做好。

价格超级实惠的业主食堂

这也是南区一个配套的小型展厅，正在展出其中一位业主的画。

有天梯可看海的苍山公共图书馆

我去的时候，只有南区在售，大理最好的希尔顿酒店已经营业，项目配备了邻里中心，包括村民食堂、健身房、公共图书馆、药店、便利店等均已投入使用。

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上个月，我又去一趟大理的小院子，这次去的主要目的，我参加项目的五周年活动。

我作为行业观察者，也想知道，一个文旅项目，这五年他们都做了什么，未来又是怎么规划的。

我们知道，文旅项目不好干，他的操盘难度，是城市普通项目的几倍，困难程度不可同日而语。

一般的文旅地产都是大盘，虽然交通方便但配套相对薄弱，前期需要一些大配套投入，比如五星级酒店、高尔夫、还要自建基本的生活类配套，因为招商困难，连便利店、餐厅等这些最基础的配置都要自己经营。

传统住宅是销售思维，文旅地产必须是运营思维。这是一种开发模式的颠覆。

小院子的操盘团队把阿那亚当老师：

产品是其中最低层次的东西，它只是个载体，在产品之上，是一整套生活方式的主张及其配套服务体系，再往上，是一整套价值观体系。

大理的小院子这五年对开发商实力来说在思想上也是一种极大的进步，正是有了这5年，他们才从地产开发商到生活方式提供者，从实力地产更名为实力文旅，全面拥抱文旅地产，在昆明、大理、腾冲、北京、成都等有8个文旅项目。

这五年，也是探索不断迭代的五年，从产品、服务到运营。

有位业主很直白的说：

在大理找不到可以做的事情，最多两年，就需要离开了。不是因为经济问题，而是心慌，找不到自己可以做的事情。

房子只是生活最简单的载体，业主们在大理需要的是一个在房子之外，能够持续发生的关系的组织。

关键还是小院子的操盘团队，他们也希望向标杆的文旅项目看齐，认真的打造一个有爱有温度的社区。

社群活动《周活动排期表》

小院子的解决方案是引入专门的社群运营人员EO。他们根据四季的气候和不同的节日带领组织各种各样的活动，从手工、运动、艺术到讲座、观影等，满足不同人群的兴趣和需求。

小院子长街宴

5年来，小院子在EO的带领下，累计举行了1037场各种各样的活动，累计18721人次参加。

此外，还专门在小院子设置了一个分享平台：“苍山有道”，在全国范围内，邀请艺术、设计、人文、探险等各领域的人分享。

我很幸运，来的这天，正好遇见项目上邀请日本的设计师青山周平在南区的业主图书馆做分享。

但这些还不够，操盘手的话说：我们不仅仅只是善待这么简单，而是要真正的当成一家人。

未来，配套要继续升级：

南区的音乐厅和大理的小巷子商业年底开业，这个商业配套将拥有音乐剧场、匠人工坊、文艺餐厅、生活集市区等全方位的公共服务业态。

项目不仅仅只是简单提供配套那么简单，他们希望能营造一种生活方式，就如“道场”一样，所有的配套提供生活方式的氛围，以此来影响业主，影响他们的生活态度和价值观。

比如音乐剧场，希望业主的孩子可以从小就有对音乐的兴趣，进而对艺术，对审美就会从小建立，而匠人工坊，就是希望能唤起大家对待日常事务的态度，有”匠人“精神。

小院子中区占地800亩，配建溪语桥精品酒店、4000㎡升级版邻里中心，包含健身房、便利店、业主食堂、业主图书馆等，此外还有文创商业街以及引进的正在建设中的台湾道禾教育等配套。

这是中区的图书预览室，和南区的业主图书馆一样，也有多功能的用途，相比南区业主图书馆的实际更加时尚些，也会让小朋友更加喜欢来这个空间。

升级的中区健身房要比南区的大几倍，除了没有游泳池，其他健身器械一应俱全。

项目配套的便利店也全部是开发商自己的经营团队自己做运营。

北区同样引入了豪华酒店艾美，目前还正在建造，邻里中心同样是标配。

所有的配套，最终目的都是为了倡导一种新的生活方式。

项目的操盘手告诉我说，目前这三个区的项目配套业主都是可以共享的，也都可以实现业主一卡通，等中区和北区交付后，同样要开通整个大区的穿梭巴士，这样项目就能更加统一，他们希望他们后期提供的各种社群活动和物业服务，让小院子的业主真正享受到大理古城的慢生活度假。

但这些配套工作并不是他们最担心的，这些只要投资招商就可以，下一个5年他们最大的目标是：让更多人来住，住的时间更长。

在项目上遇见了一个老乡业主，她和其他业主的故事很有趣，可以看看这个视频：

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这个目标是最难的工作，不说这些需要坐飞机去的项目，看看我们身边的远郊项目，就知道了。

一年12个月，大部分能来住3个月的，算是好的，在团队的努力下，他们目前的入住率在40%左右，下一个五年，小院子的团队要继续解决的是，还是资源闲置和如何能来常住的问题，他们希望把入住率提升到60%。

这就不仅仅只是领着他们玩，而是能让他们有事做，让更多的人可以：安家立业。

安家没有问题，小院子的房子精装带家具交付，真正的拎包入住，关键是立业，一个陌生的外地人，如何立业？

小院子团队给出的解决方案是：

资源共享与分享

他们给小院子引入了“度假村”概念，要和业主一起，联合打造“小院子的度假村”，共创小院度假生活共创村。

这背后的信心，源于大理的旅游热，去年一年的旅游人数是4700万。度假村就是围绕他们的衣食住行玩乐购。

比如年底开放的商业街区大理的小巷子，就有很多特色文化体验商业，全部优先和业主合作。

还有民宿，已经有小院一宿、麦宿、壹念、菩提、水悦墅语等十几家业主民宿主，未来要继续提供支持，吸引更多业主加入这个行业，目标做到50家主题民宿，打造小院子的民宿客栈集群，以此拉动剩余60%的限制资产。

在服务上，继续升级，引入村长负责制，村长负责物业、商业的管理权，可以有更大的调配权来配合业主，服务业主。

同时，把5月15日定为小院度假村的村民日，以此来让更多业主对小院有归属感。

“偶尔来，或一直在”，是大理的小院子的项目SLOGEN，我本人特别喜欢这句话，但小院子团队的未来目标是：留下来，或一直在！

所有“善待”业主的动作，都是为了他们能够住下来。

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虽然产品是其中最低层次的东西，它只是个载体，但产品是基础，没有产品这个基础，所有的高大上都会显得苍白无力。

大房企的逻辑是全国一张图纸盖遍全中国，这样做文旅地产只能是死路一条。

项目的产品开发到现在，设计团队研发了多种产品：独院、合院、平院、大院以满足不同人群、不同阶层的需要。

5年过去，现在已经是第九代产品。

我们知道前段网传了“禁墅令”，我了解到的消息是定向发的通知，不仅要加强审批，还要对违法违规别墅清查整治。

可以想象的是别墅审批会越来越难，打擦边球的类别墅项目也会越来越少，现在的别墅，尤其是两次别墅将和大熊猫一样是稀缺动物。

我个人最喜欢这个户型，175平米建筑面积的4房2厅2卫，关键是只有2层，三面围合式设计，一楼的花园是62平米，二楼也有赠送的露台，全部装修带家具。

看这个沙盘图可以看的更清楚些，三面围合，二楼的露台30平米左右；

建筑风格是在当地白族传统建筑的基础上进行的优化，最新的产品交付标准增加了地暖，虽然大理最冷的日子才能用的上。

交付标准和风格比我第一次来都有升级；

虽然很喜欢合院，但是总价较高，我又选择了一个同样的2层建筑，只不过一楼和二楼是两户，这个D1户型是1楼约75平米，院子的面积也能达到48平米。

置业顾问给我算是首付不到100万，月供5100元。

当然，项目提供空置房托管和家居托管服务，还有一个重要的点是他们还提供民宿代运营服务。

因为很多业主购买旅游度假物业，最担心的就是资产闲置。

项目的实力文旅旗下已经开业了好几家酒店，他们多年运营酒店管理的经验，打造了一个三方共赢的资产管理平台。

业主将房屋居住的闲置时间委托给资产管理平台，开发商通过输出标准化管理模式和服务体系，整合各具特色的客栈民宿经营主，形成高标准、有特色的大理风情民宿客栈集群，然后和业主进行经营利润额分成。

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20世纪初，英国的城市学家霍华德的那本书《明日的田园城市》风靡全球。他的未来理想的居住地设想一是小规模、小尺度；二是自给自足的功能和慢节奏生活；三是可持续的生态环境、田园式组团布局、便捷的交通网络、公平的社会服务、城乡一体化发展。

地产品质教父宋卫平曾这样说过他理想中的小镇：

小镇本身是一个比乡村更文明，比城市更温暖的人居环境，小镇是理想人文主义精神的必然使命和重要实践，这其中包含三方面重要内涵：一是安放身体，二是安放需求，三是安放心灵”。

大理的小院子操盘手和我交流说，这也是他们公司努力的方向，地块已经有了原生态的山水环境，产品上，要更加符合客户的需求和美感，配套上要适合全家人长期居住，在小镇的生活环境里，5-10分钟就能满足正常生活所需要的服务和配套，重要的是，还有能享受到有家、有爱、有生活的人际关系。

但他们还是希望再升华一下，通过很多“讨好”业主的动作，让更多的业主年能够留下来。

最后附一张我拍的可以让人对着水面安静发呆的洱海照片，祝大家生活开心。

这个项目，有机会去大理，建议你去看看！