申请商品房预售需要满足哪些条件？

本文是君之道思考的第368期文章

2020年4月16日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》（深建房产〔2020〕1号），该通知第四条规定，“加快商品房供应。申请商品房预售的，必须符合土地出让合同和规划许可条件等要求，并保证项目工程质量。今年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。”该条规定放宽了申请商品房预售的条件。商品房预售许可证的申请需要满足哪些条件呢？

一、申请商品房预售许可证的一般条件

（一）主要规定

我国实行商品房预售许可证制度，在取得商品房预售许可证前开发企业不得以任何形式销售商品房。商品房预售制度在《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》中均有规定。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，申请房屋预售需满足四个条件，即（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

（二）预售许可证取得之四个条件之关系

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定，房地产开发企业办理商品房预售登记，应提交第二十二条规定的（一）至（三）项材料，另外需提供营业执照、开发资质证书、施工合同、商品房分层平面图及预售方案。由此可知，办理商品房预售许可证时缴纳土地出让金、取得建设工程规划许可及施工许可、投入的资金达到总投资的25%是必要的条件，开发企业取得了预售许可证，可以认定前三个条件已经满足。

二、深圳市申请商品房预售的条件

根据笔者在深圳市不动产登记中心官网查询的信息，深圳市不动产登记中心于2019年5月5日公示的商品房预售的条件为：（1）已付清地价款，并取得不动产权利证书；（2）取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；（3）七层以下（含本数）的商品房项目已封顶；七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数；（4）确定施工进度和竣工交付日期；（5）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；（6）项目资本金账户余额不低于项目资本金10%；（7）法律、法规规定的其他条件。

相较于《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》的要求，上述条件中关于层数的规定更为严格。该条件也符合对预售商品房的监管，有利于保证购房人能够按时取得商品房。

三、结语

《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》是在疫情防控的特殊时期出台的政策，该政策出台有利于缓解房地产开发企业面临的资金压力，能够切实缓解疫情对商品房销售工作的影响。可以预见该通知对商品房预售申请条件的放宽是暂时性的政策安排，在疫情结束后的特定时段将予以调整。

文/张远洪律师