房屋租赁专题之52：次承租人是否享有优先购买权？

本文是君之道思考的第 430 期文章

在房屋租赁关系中，承租人享有优先购买权法律有明确规定，但在转租的情况下，次承租人是否享有此权利，我国法律并没有明确的规定。本期我们通过检索的部分案例，分析次承租人是否享有优先购买权。

一

观点1：次承租人不享有房屋的优先购买权

（一）优先购买权具有主属性不得转让

承租人享有的优先购买权是一项法定权利，具有专属性，不因承租人转租租赁房屋而转移或者转让。广东省深圳市中级人民法院在(2020)粤03民申155号案件中认为，当作为出租人的所有权人朱龙出卖租赁房屋时，作为承租人的被申请人朱宝珠享有同等条件下的优先购买权，作为次承租人的再审申请人朱凤先并非朱龙和朱宝珠之间租赁合同的承租人，因此不享有租赁房屋的优先购买权。

（二）依据合同相对性，次承租人不能主张出租人与转租人合同中的权利

江苏省淮安市中级人民法院在（2016）苏08民终1409号及东莞中院（2017）粤19民终1574号案件中，法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定的出租人和承租人，理应理解为一个租赁合同关系中的合同当事人，不包括次承租人。转租合同的当事人是承租人和次承租人，次承租人与出租人之间并无租赁合同关系，次承租人并未从出租人处取得租赁权，出租人亦未从次承租人处收取租金获取收益，若允许次承租人也享有优先购买权，将会增加出租人的负担，有失公平。次承租人不能以此享有优先购买权。

除此以外，上海市第一中级人民法院在（2012）沪一中民二（民）终字第2542号案件中认为，优先购买权系房屋租赁合同权利、义务之一，属债权范畴，通常情况，不具备对世的物权效力。次承租人石某并非A公司租赁关系之当事人，就租赁合同关系而言，其不具备租约项下的合同权利，依法当然也包含优先购买权。

二

观点2：部分法院认为合法次承租人享有优先购买权

江苏省高院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》（2008年）第19条、北京市高院在《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第30条中认为，承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，次承租人难以行使优先购买权。

但这样的观点在目前笔者检索的司法案例中较为少见，且根据前述江苏省淮安市中级人民法院（2016）苏08民终1409号案件中，法院并未区分转租是否经过出租人的同意，而认定次承租人不享有优先购买权。由此可知，次承租人主张优先购买权受到限制。

三

律师小结

次承租人可能会抗辩转租人不实际占有使用租赁物，仅赚取租金差价，次承租人作为实际占有使用的承租人，投入了大量资金，与租赁物建立了紧密依赖关系，理应享有优先购买权。但目前的司法实践较多观点认为，优先购买权创设系基于租赁合同，故该权利的主体及主张的对象应当限于租赁合同的相关当事人，次承租人与房屋出卖人之间未建立租赁合同关系，自然无产生优先购买权的基础。

因此，次承租人如果希望能享有优先购买权的，可考虑由出租人、转租人及次承租人签署三方协议，依据合同的相对性，由三方确认次承租人享有优先购买权可能更为稳妥。或者，次承租人在与转租人签订协议的时候，约定转租人配合行使优先购买权，间接保障次承租人的权益，但此种方式会受到转租人履约行为的影响。

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