超详细 | 2017年海外房产投资指数报告(内附澳洲土地交易印花税附加税最新变更)
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过去一年，全球及中国经济均受到多方面的挑战。国内方面，人民币的加速贬值以及中国经济增速放缓面临的转型 ;国际方面，英国脱欧给资本市场带来了极大的不稳定性，美国总统大选、一带一路的推进等大事件均备受关注。在这一系列大环境背景下，2016 年成为中国高净值人群在海外置业的高峰年。
根据胡润研究院的调研数据显示，高净值人群当中投资海外房产的人数较 2015年相比有了明显的上升。同时，我们发现高净值人群购买海外物业的主要用途有三方面，分别是养老、资产配置和子女留学。
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那些已经在海外购买物业的人，平均每人购买的房产数为 2.3 套，这说明高净值人群在财富管理方面非常积极。秉承“鸡蛋不要放在一个篮子中”的原则，高净值人群海外置业行为呈现积极投资的趋势。
但各国房产现状及发展趋势，去哪个国家置业，回报率如何呢？ 《澳洲财经见闻》为您整理了一份来自胡润研究院近日首发的《2017中国高净值客户海外置业展望》，这份28页的报告推出”2017全球房价指数”和”2017海外置业投资回报指数”。
其中，全球房价指数中前十位皆为中国大陆城市，温哥华排名第11位；而在海外置业投资回报指数排名中，温哥华名列第一位。
希望您能从中获取最有价值的信息。
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一、海外置业城市投资指数
二、澳大利亚投资指数
三、新南威尔士州税收新变化-汇总
四、土地交易印花税附加税-新州
五、土地交易印花税附加税-维州
六、土地交易印花税附加税-昆州
七、土地税附加税-新州和维州
八、澳洲印花税税率
一
海外置业城市投资指数
2017全球房价指数前50名来自全球17个国家，其中中国最多，有19个城市进入前50，其中前十名都被中国大陆城市包揽，前三名分别是合肥、厦门和南京；其次是美国。有6个城市进入前50名，包括波特兰、达拉斯、西雅图等；加拿大有4个入榜，其中温哥华排在第11位，维多利亚排第20位，多伦多排第28位，澳大利亚悉尼排在第41位。
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胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示：”去年没有做全球资产配置的话，如温哥华，你的人民币相当于贬值了36.8%，但如你是合肥、厦门或是南京人，当地房价涨幅更快，就无所谓。”
胡润还说：”不可思议，全球十大房价涨幅最大的城市都在中国，第11位的温哥华也是中国人炒出来的。”
“2017海外置业投资回报指数”是由当地的房价年涨幅、租金收益率、当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。其中，温哥华以房价年涨幅25.5%，租金收益率4.6%及汇率涨幅6.7%，三项相加所得的投资回报率36.8%而排名第一。新西兰的奥克兰则以32.5%排名第二；新西兰惠灵顿以31.1%排名第三。澳大利亚悉尼以30.1%排在第四位。
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报告称，截至2016年5月，中国大陆地区总资产千万以上的高净值人群数量约134万，比2015年增加13万人，增长率10.7%。他们当中的”炒房者”人数较2015年有了明显上升。值得一提的是，广东省取代北京成为2016年千万总资产人群数量最多且增幅最高的省份，其千万总资产人群数量达到24万人，增幅17.7%。其中重要的原因是得益于深圳的房价近年涨势迅猛引起的。
有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，拥有4套及以上海外房产的人群佔比为15.6%。公寓和独立屋以明显优势成为高净值人群购置最多的海外房地产类型，商业型地产因受投资门槛、政策风险、投资回报波动大以及投资者对当地的经济环境不熟悉等原因的影响，在海外置业房产类型所佔比例较低。
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驱动中国高净值人群海外置业的因素中，分散风险、子女教育以及移民排名前三位，而在海外置业的区域选择上，”学区房”置业以52%高居榜首。
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在获取海外房产投资信息方面，”朋友亲戚推荐”是他们最信任的渠道，佔28.2%；”对海外当地的经济与法律环境不了解”则是高净值人群在投资时面临最主要的挑战。
另外，美国、英国和加拿大是最适合中国高净值人群投资移民的国家，其次是澳洲和新加坡，但伦敦的投资回报率只有2%。美国西部则是目前中国高净值人群最喜欢的移民和海外置业目的地，特别是洛杉矶、旧金山和西雅图，其中西雅图连续两年上升，超过纽约进入前三。
报告还指出，加拿大2017年房地产市场的热度放缓，市场不会出现剧烈波动。加拿大房地产联合会(CREA)预计2017年温哥华年平均房价会涨2%，多伦多则是8%。
对温哥华来说，新推出的针对外国买家的15%的税收新政使得高端住宅市场开始冷却，而相比之下，多伦多地区的房地产却趁势上涨，且2017年房价不会出现明显的回调。
二
澳大利亚投资指数
2016 年上半年，中国对澳大利亚的对外投资上涨了188%，涨幅仅次于美国。2015年中国对澳大利亚直接对外投资(不含金融性投资)额度高达 466亿澳元，其中地产行业投资就超过240亿澳元。可见，海外房产投资成为了他们重要的投资方式之一。澳洲房产更是因其自身优势成为众多中国首次置业者和投资者的选择。
此外，随着 2016 年8月澳联储政府实行的降息政策等近年来一系列的“经济高杠杆”政策，加之澳元汇率在近一年保持强势的增长，这导致以墨尔本、悉尼为代表的投资热门城市房价一路看涨。
悉尼和墨尔本房价第三季度上涨至新高，澳大利亚最大城市悉尼的房屋中位数(指所有销售的房屋将价格按照大小顺序排列，居于中间位置的价格，用以反映当地房价的一般价格水平)价格于第三季度上涨2.7%至106.8万澳元。墨尔本的房价中位数跳涨3.1%至77.4万澳元的纪录高点。
去年，澳洲政府对澳洲的房地产政策进行了多次调整，包括澳储行降低利率，各州政府提高海外印花税，都对澳洲房地产市场造成了不小的影响。澳大利亚各州的政府正在提高海外人士购买和拥有澳洲土地的相关税负。
澳洲财经见闻在本文的附录部分为您整理了来自四大会计师事务所之一的德勤（Deloitte）发布的土地交易印花税附加税相关改动。
早期中国高净值人群对于海外置业投资知之甚少，主要依靠一些个人的渠道来搜集信息或直接与房地产开发商打交道。随着海外置业市场的不断发展，高净值人群的需求以及购买习惯也在发生着变化。
数据显示，越来越多的高净值人群将中介机构作为他们海外置业的主要渠道。高净值人群选择进行海外置业交易渠道的Top 3，均属于“中介”类型的机构。可见，当前中介机构的作用及其专业性，正受到更多高净值人群的认可。
此外，未来高净值人群最期望获得 房产投资咨询和海外房产市场制度、定价规则、租赁 市场、交易流程等信息提供。
在未来海外置业趋势上，有46%的高净值人群表示在未来会尝试在海外进行置业。并且，资产等级越高，对于海外投资房产的需求越高。在置业国家方面，中国高净值人群未来海外房产投资的首选国家仍然是美国，有55.5%的人群表示在未来三年会考虑在美国置业房产；其他考虑置业的国家依次为英国、澳大利亚、新加坡和新西兰。
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附录：澳洲税法更新对外国投资者和地产开发商的影响
澳大利亚各州的政府正在提高海外人士购买和拥有澳洲土地的相关税负。
“这些针对海外人士的额外税负最早是在2015年由维多利亚州政府引入的，目前该额外税负正在大幅度提高并被其它州引入。 这将会影响在澳洲购买和持有土地的所有海外人士。”
三
新南威尔士州税收新变化-汇总
针对持有土地的海外人士的附加税，已于2016年6月21日起用
购买新南威尔士州民用住宅用地(residentialland)的海外购买者将需要支付4%的额外附加税 ；
持有新南威尔士州土地的海外所有者需要支付0.75%的额外土地税(landtax) 附加税。
商业相关的税费于2016年7月1日废止
转让商誉,知识产权和其他无形资产的商业转让税(Businesstransferduty) 于7月1日废止；
抵押贷款税(Mortgageduty)及证券交易税(marketablesecuritiesduty) 也从7月1日废止；
四
土地交易印花税附加税-新州
对海外购买者加收4%附加税，该附加税从2016年6月21日起适用
购买新南威尔士州民用住宅用地的海外购买者将需要缴纳最高9.5%的土地交易印花税 ；
针对本地人士，该税率为5.5%；
针对价值超过$300万的高端物业( premium properties )，海外购买者需要按照11%最高税率缴纳土地交易印花税，而本地买家适用的税率为7%；
计税基础以购买价格或含商品及服务税(GST)价值两者较高为准 ；
该交易税负既适用于直接购买土地，也适用于间接购买民用住宅用地（即通过购买在新南威尔士州持有住宅用地的企业从而间接购买土地）。
适用时间点
该附加税适用于自2016年6月21日签订的交易合同；
如果在2016年6月21日之前购买方发生变化或者期权被转让，则不会适用该 附加税——即使交割日期是在6月21日之后；
如果在2016年6月21日之后购买方变化或者期权被转让，则也会适用该附加税；
对于在2016年6月21日前签订的股权转让或信托单位转让协议，同样适用于较低的税率。
例1
X公司，外资所有，于2016年6月21日签订合同购买住宅用地，合同金额为100万澳币，而交割日为2016年8月。
由于合同是2016年6月21日之前签订的——因此X公司支付的转让税负为40,490澳币（即基于购买价格乘以最高税率为5.5%的累进税率）。
例2
信托Y，外资所有，于2016年7月1日签订合同购买住宅用地，合同金额为100万澳币，而交割日为2016年8月。
由于合同是在2016年6月21日之后签订的——因此信托Y需要支付80,490的转让税负（即基于购买价格乘以最高税率为5.5%的累进税率，再加上购买价格乘以4%的附加税） 。
海外购买者的定义
适用于联邦法律
“外国人”的含义由1975年外国并购法案( the Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 ) 确定；
此外，所有的澳洲公民和部分新西兰公民不属于外国人的范畴；
根据该法案，一个住所地在澳洲境外的个人属于外国人。而被该外国人控制或拥有的实体也属于外国人的范畴。
楼花购买者的税务义务
对于楼花的购买者
外国购买者将无法享受购买楼花可以延期12个月缴纳印花税的规定；
这意味着印花税需要于签订合同之日起3个月内缴纳。
分摊系数 (apportionment factors)
对于混合用途的物业开发
该立法允许分摊（apportionment）商用物业和住宅物业，从而降低印花税附加税
在分摊时，将采用土地估值法案( the Valuation of Land Act)下注册的分摊系数（registered apportionment factor）；
如果没有相应的分摊系数，则州财政收入办公室可以采用它“认为公平合理”的分摊方式，同时也可以从新南威尔士州估价师 (the Valuer- General) 那里寻求分摊系数的建议。
举例-外国居民定义比较
维多利亚州 – 由于合资公司主要权益有澳洲居民持有，因此合资公司不属于外国居民实体，从而无需缴纳印花税附加税。
新南威尔士州 – 由于新南威尔士州采用的是 20%门槛测试，因此合资公司将适用4%的印花税附加税。
维多利亚州 – 由于合资公司有51%的股权都由外国居民持有，因此合资公司会被视为外国居民实体并需要缴纳7%的印花税附加税。
新南威尔士州 – 由于外国居民在合资公司持有的股权超过门槛，因此合资公司需要缴纳4%的印花税附加税。
五
土地交易印花税附加税-维州
对海外购买者加收7%附加税，附加税已在2016年7月1日从3%增加至7%。
海外人士购买维州住宅用地的税率为12.5%；
本地人士的税率为5.5%；
购买物业的开发商可以申请该附加税的减免——但较难申请成功；
对房地产开发的影响
对于开发商，土地将更加昂贵，并且对已建完的单元或公寓的销售定价也会产生影响
购买土地涉及的税负将会显著提高；
对于海外买家，购买公寓或单元的税负也将会提高；
购买土地涉及税负的升高，意味着更高的成本，并且会对开发完成后的定价产生影 响
在购买前，海外购买者需要考虑到他们必须支付的税金；
海外购买者的定义
对购买单元或公寓的征税
对于购买已经完工的单元或公寓的海外购买者——7%的税率将适用于该物业的全额购买价；
对于楼花的购买者，则适用于5.5%的优惠税率 （“off the plan” concession ）。
举例
购买方投资$800,000购买一套公寓，购买时的基价（base price）为$400,000，澳洲购买方将支付$19,070的税。外国购买者将支付$19,070,再加上$56,000附加税（$800,000乘以7%）,共 $75,070。
六
土地交易印花税附加税-昆州
对海外购买者加收3%附加税，附加税于2016年10月1日起开始适用。
购买昆士兰州民用住宅用地的海外购买者需要缴纳8.75%的土地交易印花税；
而本地购买者则仅需缴纳5.75%的税负；
既针对用于开发的土地，也针对民用住宅用地；
此外，若土地使用目的发生了改变，可以在3年之内征收额外的税负。
不可以申请豁免；
昆士兰州并没有引入针对外国人的土地税附加税。
七
土地税附加税-新州和维州
土地税附加税 - 新州
对于持有土地的海外人士，加收0.75%的附加税，附加税于2017年1月1日开始适用。
· 外国土地所有者需要缴纳2.75%的土地税 ；
· 仅适用于在新南威尔士州的民用住宅用地；
· 本地购买者的土地税税率为2.00%。
土地税附加税 - 维州
对海外购买者加收1.5%的附加税，附加税从2017年1月1日增加。
· 海外土地所有者将按照3.75%的税率缴纳土地税（该税率从2.75%提高至 3.75%）；
· 本地人土地税率为2.25%；
· 适用于在维州所有的商业用地或住宅用地；
· 维州允许申请豁免——但这更多针对商业和工业领域，并要求企业为维州的经济作出显著贡献。此外，该豁免也仅限于外资拥有的澳洲公司。
八
澳洲印花税税率
土地交易
商业交易
本文编辑：Cynthia高晨曦
图片制作：Chloe Liu
文章来源：
《2017中国高净值客户海外置业展望》－胡润研究院
德勤 Deloitte Tax Services Pty Ltd －Max Persson Robert Nguyen Nicholas Clifton
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