解密丽春湖院子“闪电战”奇袭！ / 开普饭

新政之后，北京楼市一改狂热态势，迅速冷却。

在所有同业陷入一片迷茫之际，当下的市场急需一次像样的热销去抚平伤痕，恢复信心。

没想到上月底开盘的丽春湖院子以16亿的开盘认购业绩，成为这样一个为楼市打入强心剂的热销样本。

从朋友圈的刷屏和私下的口耳相传可以看出，丽春湖院子的骄人业绩引起了所有人的关注和好奇，在周期节点并不占优的前提下，泰禾操盘的丽春湖院子是如何逆袭成功的呢？

带着这个疑问，『地产营销人』深入一线，窥见到些许鲜为人知的答案，借此机会，在此分享。

1、院子系的迭代

从中国院子，到北京院子，再到丽春湖院子，作为一条成熟的“院子系”别墅产品线，泰禾集团的聚焦和专注终于为品牌在北京楼市打下了坚实的基础。

『地产营销人』了解到，如果说当年位于孙河的北京院子亮相，还仅仅属于泰禾在全国的第二个院子系作品，到了丽春湖院子入市，泰禾已经成功布局了十一城十八院。

也就是说从北京院子到丽春湖院子，期间经历了不止一代的创新研发升级，泰禾在该产品系积累的设计成果已经形成了强大的产品力优势，并完成了这一独特品牌的酝酿，一经推出便紧紧抓住了客户的“心”，那么热销就是自然而然的结果。

从品鉴丽春湖院子的独院样板间得到的体验看，较之北京院子有了明显的产品升级和优化。

一方面丽春湖院子沿袭了北京院子成功的“巷坊”规划精髓，通过巧妙的排布，拉大了别墅栋与栋之间的楼间距，获得了疏阔的视觉感受。

另一方面，在室内空间上，丽春湖院子在前期研发阶段接受北京院子业主的建议，减少了空间的浪费，提高了使用的效率，特别是把室内的电梯挪至户型一侧，释放了平面布局的灵活性和开阔度，大大优化了空间感。

另外，丽春湖院子在所有户型中都采用超大型窗体，进一步增加了阳光的射入，而地下的两层空间不仅拥有下沉庭院的三面采光，同时南北两个采光井的设置更使地下显得通透明亮。

特别需要提到的是，丽春湖院子所在的地块拥有更好的延展性和稀有度，项目南侧近乎零距离拥揽北沙河几千亩优质水域，自然资源可谓得天独厚，而沿岸大面积市政绿化公园的规划也让项目变相降低了容积率，提升了绿化率，形成了优越的区域小环境居住氛围。

时间的积累，产品的迭代，品牌的成熟，无疑使丽春湖院子从一入市开始便如同站在了巨人的肩膀上，有了笑傲楼市的资本。

2、营销“闪电战”

丽春湖院子的营销是今年北京楼市少有的“闪电战”突袭特例，虽然930新政的到来，令人措手不及，打乱了多数项目的入市节奏，但对于丽春湖院子来说，准备之充分，势头之迅猛，似乎完全未受到其影响。

该项目9月份之前保密工作极好，没有释放任何动静，在一切工作就绪之后，9月上旬开始进行推广预热，其第一波声势在9月28日于水立方举办的新品发布会盛典达到高超，一时间带来市场和媒体的极大关注。

随后10月初，丽春湖院子实景样板示范区全面开放，以取意于“圆明园五景”的2万平米园林示范区，打造出“山高水长、蓬岛瑶台、别有洞天、万方安和、武陵春色”等五重主题景观，与3500亩大湖的自然景观完美融合。由香港设计大师李玮民操刀的独院样板间也迎来了络绎不绝的参观人群。

在此之后第二波密集的推广动作一直持续到11月底的开盘前，接待现场日日人声鼎沸，热闹非凡，短短不到50天，蓄客即宣告完成，11月27日项目正式开盘，一把斩获14亿认购，其后一周乘胜追击，认购金额攀升至16亿，一跃成为1500—2500万别墅细分市场的领头羊，连总价达到6000万级的大独院房源都已消化殆尽。

在二战史上，德国创造的“闪电战”打法震惊了世界，而在地产营销的操盘手法上，丽春湖院子似乎深得该“战术”的精妙，在短短三个月跨越930的周期里，集中优势火力，辅以充分的准备，以极其连贯的“预热——发布——蓄客——开盘”动作取得营销首战的成功，为新政后的地产营销模式提供了有力的借鉴，并成为教科书式的范例样本。

3、客群定位的精准

据了解，丽春湖院子的首次开盘的成功也源于之前对客群的精准定位。

丽春湖院子虽然隶属于传统的京藏高速沿线八达岭别墅板块，但该项目却把目标瞄准大中关村区域的新富人群阶层。

该定位的巧妙一方面在于海淀区域已多年未有新别墅项目供应，之前该区域客群只能选择位于北京西南的石景山和门头沟区域的少量别墅项目外溢，供求矛盾十分突出。

而大中关村随着产业不断向北聚集，在北清路一带已有大量高新技术企业驻扎于此，中关村北上的发展迹象非常明显。

中关村北扩为丽春湖院子的客群“衔接”创造了有利条件。

另一方面，丽春湖院子西侧正在施工的南丰路将于2018年打通南北，成为继京新高速和八达岭高速之后又一条关键交通要道，该道路施工完成的时间将与项目交房节点完美契合，从而大大缩短了从项目到大中关村区域的通行距离。