发债利率不高于5.2% 秒杀建业、鑫苑、盛润 这家“郑州地产集团”你学不会
投实君按：房企公司债大爆发！能否发行公司债、发行利率多高，俨然已经成为衡量房地产企业江湖地位的标志性因素之一。
2016年3月9日， 郑州地产集团有限公司（下简称郑州地产集团）发行的郑州地产集团有限公司 2016 年非公开发行公司债券（第一期）挂牌交易，发行总额5亿元，债券期限为5年，票面年利率为4.93%，债券简称为16郑地01，债券代码为135099。
2016 年 5 月10日，郑州地产集团2016 年非公开发行公司债券（第二期）挂牌。发行总额10亿元，债券期限为5年，票面年利率为4.73%，债券简称为16郑地02，债券代码为135388。
2016年6月20日，郑州地产集团2016 年非公开发行公司债券（第三期）挂牌。发行总额10亿元，债券期限为5年，票面年利率为5.2%，债券简称为16郑地03，债券代码为135512。
重点来了，这家“地产集团”三期公司债的利率分别为4.93%、4.73%、5.2%，远低于几乎是同期发行公司债券的——位于河南房地产行业第一集团军的优质地产企业——建业地产、盛润集团、鑫苑置业。
4月12日，河南两大房企建业集团和盛润集团同时发行公司债，额度分别为30亿元和6.5亿元；票面利率分别为6%和7%。
鑫苑（中国）置业有限公司 2016 年公司债券（第二期）发行2016年3月15日结束，实际发行规模5亿元，票面利率为7.09%；2016年公司债券（第一期）发行2016年1月28日结束，实际发行规模为7亿元，最终票面利率为7.47%。
公司债利率越低，企业融资成本就越低，说明企业的信誉度越高，市场抢这个债的资金越多。
郑州地产集团的公司债利率低，是他的盈利水平特别高吗？未必，以2014年为例，郑州地产集团归母净利润为7.9亿元，远低于建业集团的10.2亿元，然而，郑州地产集团的发债利率，却比建业集团的要低得多，要知道，建业地产还有上市公司平台哦！
而在四家企业的对标中，郑州地产集团的资产负债率最低，说明举债的空间，还有不少哦！@各大银行
那么，为啥郑州地产集团的公司债利率要低于几乎河南所有最优质的房地产商？
这个，你真学不会——
看郑州地产集团的“自我介绍”：
“2011年1月，根据《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发〔2010〕19号）文件精神，由市国资委出资5亿元，在原郑州市地产集团基础上重组了郑州地产集团有限公司（以下简称：地产集团）”“2013年9月，郑州市实行投融资体制改革，地产集团成为市政府直属的三大投融资集团之一。“
一句话，人家不是房地产企业，人家是平台啊！
这年头，不仅银行追着平台放贷，市场上搏固定收益的资金，也是跟着平台走啊！
然而市场自有理性，看了郑州地产的募集说明书，投实君发现，“银行追着平台放贷”绝对是目前最安全、最正确的选择，绝不是几个文件、几个政策，就能把资金赶向实体企业的，投实君先哭一会儿哈！
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郑州地产集团是干神马的？一级土地市场“打新股”
郑州地产集团是干神马的？咱们看它在公告里的自我介绍：
（郑州）地产集团立足于促进郑州城市发展建设，依托与市储备中心的战略合作，实现了以土地一级开发、市政基础设施和拆迁安置房建设为业务主体的投资结构，并逐渐向地下空间开发、房地产二级开发、实业经营等领域进行产业链延伸，形成了专业化、规模化、多元化的投资格局。
如果以股票市场对标，郑州地产集团的主业是在一级市场上“打新股”，且具有垄断中签优势。偶尔，也会去二级市场（商品房）上去玩玩票。
咱们看郑州地产的收入结构:2012年，“土地整理及相关”以及“基础设施施工”这两项，合计占到收入的100%；2013年，这个比例下降至80%；2014年，这两项占营收的77%。
2015年1~9月，并无土地整理及相关项目的开发，是没有土地可以“整理”的节奏吗？因此，郑州地产集团的营收锐降。2014年全年，郑州地产集团的主营业务收入为49.9亿元，但2015年1~9月份，营业收入仅为4.8亿元。虽然2015年统计口径上少了一个季度的营收，但总数锐减90%。
由此可见，一级市场上的土地整理，在郑州地产集团的营收盘子里，占据了绝对重要、绝对优势的地位。
郑州地产集团利润主要来源政府补贴！政府补贴！政府补贴！
咱们看2012年至2015年1~9月，郑州地产集团的利润总额分别是：5.2773亿元、8.4244亿元、8.5271亿元、-1.3608亿元；同期，郑州地产集团的营业外收入分别为4.9711亿元，8.8114亿元，6.8220亿元和403.91万元，占各报告期内利润总额的比例分别为94.20%、104.59%、80.00%和-2.97%！占营业总收入比例分别为24.65%、22.42%、13.39%和0.69%。
亲，结合上文就能看得更明白，由于2015年 1~9月份，没有土地整理项目，因此营业外收入非常低，于是，公司就亏损了……
郑州地产集团在《募集说明书》中称：营业外收入是发行人利润总额的主要构成部分。发行人营业外收入主要是政府补贴资金，“发行人作为郑州市重要的城市综合运营实体，多年来服务于郑州市城镇化建设和保障房安居工程的实施，获得了郑州市政府的大力支持，近年来发行人获得的政府补助较为稳定且可及时到账”。
“发行人每年结合自身营业需求向郑州市财政局发文申请，由财政局审批下发财政补贴。”
“鉴于发行人为郑州市人民政府授权郑州市国资委作为发起人出资组建的国有独资公司，是郑州市政府重要的基础设施建设主体，此类财政补贴具有良好的可持续性。”
发行人获得政府补贴明细如下表所示：
（图片来源：郑州地产集团有限公司2016年公开发行公司债券募集说明书）
郑州地产集团你学不会，绝对不限于政府补贴！
再看下面的描述，“发行人最近三年缴纳的所得税费用较少，主要原因系发行人2014 年度、2013年度分别确认补贴收入49,500.00万元、88,000.00万元和68,000.00万元，上述收入依据《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70 号）文件被认定为不征税收入。”
人家的补贴，还是“非税收入”！！！
为啥政府如此爱地产？
从募集说明书的行间，不难看出，政府对“郑州地产集团”浓浓的呵护之情。
比如说，“截至2012-2014 年末及2015 年9月末，发行人应收账款分别为178,123.68万元、672,331.17万元、963,128.94 万元和926,577.60 万元，在总资产中的占比分别为15.94%、15.42%、15.02%和14.08%。”
“发行人应收账款逐年增加，主要欠款单位是郑州市财政局，虽然该类应收账款坏账率较低，但回款时间具有一定的不确定性。”
再比如说，“2012-2014 年末和2015 年9月末发行人其他应收款分别为221,239.09 万元、378,467.90万元、480,327.37 万元和532,274.64 万元，在总资产中的占比分别为19.80%、8.68%、7.49%和8.09%。”
“从集中度上来看，发行人前五大欠款客户占其他应收款的比例在85%以上，集中度较高，其中欠款客户主要以郑州市财政局和郑州市国土资源局为主。“
简单计算即可得出结论，发行人的应收账款和其他应收款相当庞大，截至2012-2014 年末及2015 年9 月末，在总资产的累计占比分别为35.74%、24.1%、22.51%、22.17%，如此庞大的应收账款及其他应收款，主要欠款方是郑州市财政局和郑州市国土资源局。
发行人相当自信，惟一的问题是，“虽然该类应收账款坏账率较低，但回款时间具有一定的不确定性。”
@所有银行券商亲，回款信用没问题、回款时间不确定，这是抱土豪大腿，做应收账款证券化的最好标的啊！
投实君是红领巾！
政府和土地平台之间，为啥这么有爱？下面这个说得很清楚。
“发行人收入来源主要依靠地方财政对土地一级开发项目的投资结算回款， 2010-2012 年郑州市地方政府可支配收入总计分别为 694.43 亿元、841.22 亿元和1,070.94 亿元，其中一般预算收入是地方财政收入中最稳定的来源，近几年稳定增长；国有土地使用权出让收入是财政收入的第二大来源，2012 年该项收入占比为 28.02%，受国家房地产调控政策影响较大。如若未来国家房地产调控政策的变化对国有土地使用权出让收入有不利的影响，有可能将会给地方政府财政收入带来下行波动的风险。”
从2012年起，国有土地使用权出让收入已经是郑州市财政收入的第二大来源，占比接近30%！
2012年到现在，房地产价格涨了多少？土地价格涨了多少？虽然《募集说明书》里没有近期的披露，但是，你懂得！
有多少金融机构，在抱土豪“平台”的大腿？
看到这里，亲们应该基本清楚，为啥银行追着平台放贷，而中小企业、甚至是有一定规模的企业苦追银行，但银行难以一顾。
比如说凯雪冷链与银行的贷款往来中，大多由公司实际控制人杜荣花夫妇提供连带担保。而在最困难的时候，公司甚至向控股股东及个别股东借款，且“控股股东及相关关联方借款属无偿资助，不支付利息”。
比如说酒便利，2015年财务费用为385万元，占营业收入的比例为1.29%。财务费用如此之少，占比如此之低的原因是银行借款太少，而仅有的几笔贷款，在担保上也有重重措施。
那么，那些银行抱上了土豪的大腿？
公开披露显示：截至2015年9月30 日，公司已获得建设银行、工商银行、国家开发银行、华夏银行等银行共计225.90亿元的授信额度，其中尚有61.52亿元额度未使用，占总授信额度的27.23%。具体情况如下：
（图片来源：郑州地产集团有限公司2016年公开发行公司债券募集说明书）
资本对“平台”的爱，有过硬的数据支撑
那么说到底，为啥“平台”发债的利率，要远低于房企的发债利率？
即使是从单纯的财务数据上看，金融机构和债券投资者也是理性的：
咱们看看郑州地产集团和建业集团、盛润集团、鑫苑置业的主要财务指标对比：
郑州地产集团最近三年一起主要财务指标数据：
（图片来源：郑州地产集团有限公司2016年公开发行公司债券募集说明书）
建业集团最近三年一起主要财务指标数据：
（图片来源：建业住宅集团（中国）有限公司2016年公开发行公司债券募集说明书）
盛润集团最近三年一起主要财务指标数据：
（图片来源：河南盛润控股集团有限公司2016年公开发行公司债券募集说明书）
鑫苑置业最近三年一起主要财务指标数据：
（图片来源：鑫苑（中国）置业有限公司公开发行 2016 年公司债券（第二期） 募集说明书）
仅从数据上看，郑州地产集团的流动比率和速动比率都高于其他几家企业，而资产负债率远低于其他几家企业。
所以，追着给平台房贷，这不是拼情怀，亲，是拼冷冰冰的数据啊!