实踩：总价130万！黄埔37㎡地铁3房，带省级学位，值吗？
“房产君，我首付只有50万，但想买广州中心区地铁口的二手房，有希望么？”
什么，没说错吧，50万首付，广州中心区，还是地铁口住宅，这简直是在为难我胖虎。
唉，谁叫房产君是个宠粉的暖男呢，既然粉丝有需求，那能咋办，找呗。
鉴于粉丝的条件卡的比较紧，房产君转动了下机灵的小脑袋，再结合多年踩盘经验的积累，有了，黄埔文冲一带的楼梯楼小户型应该满足要求。
既然选定目标，事不宜迟，go go go。
房产君抄起背包，就朝着黄埔文冲地铁站飞奔而去。
一出地铁D口，直奔中原地产门店而去，直接询问周边50万左右首付的地铁口二手住宅有哪些。
中介李先生为难的皱了皱眉头说：“这个预算的话，在这周边可选的不多，如果不介意楼龄久的话，有两套石化大院的楼梯楼还是很符合你的要求的，还带广东省一级学校石化小学的学位。”
其中，第一套是位于1楼的37㎡两房一厅一卫户型，业主挂牌价130万（单价35135元/㎡），东南朝向，可改成三房户型。
走进这个房间，第一感觉就是方正和开阔，呈现较为规整的田字型，虽然建筑面积只有37㎡，可实际使用面积应该有60多平。（阳台和主卧有一半面积是赠送面积）
图源：中原地产
进门的左手边就是厨房，厨房隔壁是卫生间，厨房靠公共走廊的部分开了个小窗，作为采光的主要来源。
比较难得的是，虽然是一楼，但整体采光不错，每一个独立的空间都设有窗户，有效的补充了房间的光源。
厨房和卫生间隔壁就是次卧，次卧的面积基本和主卧差不多大，放了个1.5米的双层床还有比较宽阔的空间，床边开了一个大的窗户，能让阳台的光源透进卧室。
客厅连着主卧，整个客厅的空间大小还算可以，方方正正，穿过客厅就可以抵达主卧，主卧朝南，采光和通透性没话说，十分优良。
主卧隔壁是一个超大的生活阳台，面积和主卧差不多大。
业主把这个阳台当成了洗衣服和晾晒衣服房空间，做了洗衣池，放了洗衣机和衣柜什么的，整个空间显得比较凌乱。
值得一提的是这个户型属于混合结构（楼龄接近40年），所以首付要去到4成，也就是52万。
看完了第一套，中介就带着房产君转战第二套房了。
第二套是一套位于8楼（顶楼）的63.3㎡两房两厅一卫户型，业主挂牌价180万（单价28892元/㎡），东南朝向。
图源：中原地产
说实话，房产君看到这个户型并不是很喜欢，进门就是客厅和餐厅，厨房位于户型的最里面，餐厅的右手边。
然后，不知道是房东不上心还是其他的，厨房连着洗手间也就算了，但门都没有算什么回事嘛，就拿了块布帘隔开了两个空间。
然后左手边就是两个房间了，整体的空间还是蛮大的，加上因为是8楼顶楼，整个户型的采光还是没话说的。
最里面的稍大的房间还带着阳台，此外就没其他阳台了，所以，洗衣机和晒衣服的地方，基本只能靠这个阳台。
想一下，未来洗衣服和晒衣服都要从房间穿过，是不是十分麻烦。
而且，虽然是8楼顶楼，但这个楼层已经是最高的一层了，也是就是说，这个房子没有天台，以后晒被子得抱到一楼晒，而且夏天没有天台隔热，住顶楼会很晒。
但这个8楼的房源楼龄较新，在20年左右，属于框架结构，所以可以做3成首付，首付54万就能拿下。
看完了房子，中介带着房产君逛了小区一圈。
别看石化大院是个旧的楼梯楼小区，但是它可是黄埔最大的房改生活区，前身是广州石化集团的房改小区，有3006户住户。
整个小区配套十分完善，小到儿童游乐场，大到影剧院，这边都有。
儿童游乐场
影剧院
要不是亲眼看到，房产君是不敢相信，就这么个老小区，里面啥都有，不仅幼儿园、小学、初中、高中都一应俱全，连游泳场都自带。
小区幼儿园
小区老年大学
广州石化中学
游泳场
整个小区的绿化也十分棒，一路过去，绿树成荫，还有小型的广场，里面不少大叔大妈们在跳舞、健身、下棋、带娃，十分的悠闲。
小区内部的小广场
小区出行也十分方便，从小区门口的石化桥过去，就是沃尔玛和文冲地铁站D口，而且老黄埔的生活配套什么的，也不用多介绍了，一个词，蜜桃成熟时。
值得一提的是，最近黄埔区旧改可是如火如荼，作为黄埔最大的房改生活区的石化大院当然也在规划中，小区里面关于旧改的横幅和宣传随处可见。
中介李先生表示：“万科已经过来谈了几轮啦，旧改是肯定会的，就是时间不能确定而已，短则一两年，长的话，7、8年也正常，但会已经开了几轮了，旧改后的效果图都挂在大剧院门口了很久了。”
小区旧改后的效果图
整体来说，石化大院是个比较宜居的小区，近地铁，配套成熟，楼龄久是个硬伤，但搏旧改的机会还是蛮大的。
本次看的石化大院的两套房源都比较适合想上车老黄埔的刚需族自住，地铁口、生活方便、首付低，一套首付4成52万，一套首付3成54万。
对比来说，就这两个房源，房产君个人更喜欢1楼的37㎡户型，实用性更强，户型也更为方正，以后的月供也会相对轻松。
但是，无论是那套房源，这种楼龄长的楼梯楼都没有什么升值空间，而且比较难出手，就只能用来自住或者用来出租。
据介绍，周边普遍租金在2000-4000元/月之间，一般两房单位，租个2000多完全没问题。
要是想搏小区升值的话，需要后续等到旧改落实后，才有单车变摩托的机会，毕竟这地段，这区位，价值还是有的。