治安恶化 哪里有带围墙有管理的独立屋社区？
加拿大，多伦多，早几年曾经是安全之地的代名词。但是过去几个月，这里的恐袭和枪击案接连不断。也许，逐渐恶化的治安状况会慢慢改变我们的居住形式。
曾几何时，在平安的加拿大，社区邻里关系是建立在开放与自由的基础上，尤其是独立屋社区。大家都可以看到甚至体验到，既使是价值数百万加币一栋的独立豪宅社区也没有围墙，甚至，在大占地大Lot的豪宅区，房子与房子之间连栅栏Fence都不立。理论上讲，无论什么人都可以随时出现在您的前门或后院。
这样的开放式独立屋社区还足够安全吗？会不会有朋友开始寻找有围墙有管理的非开放性独立屋社区呢？
据我所知，在大多伦多地区还真有几片这样的Gated Community。不过，购买这样的独立屋应该留意她的产权形式---Vacant Land Condominium。
前一段时间与客人在Stouffville 最南端(也就是距多伦多市中心最近的那部分区域)看一个高尔夫球场里面的豪宅区，那里的的房子就很有特点，值得向大家介绍。而且，其中涉及的产权及法律方面的细节也是与众不同。
高端设计与高级装修
首先，这个豪宅区是有围墙的封闭社区，更不在公交车可达的地区，必须开私家车才能到达，而且，必须刷电子卡，社区入口的铁门才会滑开，让车进去。
对一般的独立屋来讲，如果首层天花高度是9呎，二楼高度是8呎，就已经说明，这栋房子设计合理，房龄也较新。事实上，大多数房龄超过15年的房子首层天花板高度只有8呎。
可是，在我今天向大家介绍的这批房子当中，最值得留意的是，几乎每栋独立屋的首层天花高度都是10呎或更高，再加二楼天花高度9呎，总面积在2500呎以上，甚至超过3000呎，而且是定制豪宅(Customer-Built Luxury Home) 。高端的设计和高级装修，使房子本身的档次和质量都超越了绝大多数独立屋的档次。当您走进10呎高天花的客厅，踩在光可鉴人的实木地板上，您感受到的是宽敞亮堂和大气。当您走进10呎高的厨房，站在磨出花边的大型花岗岩中央岛旁，您感受到的是温馨厚重与豪华。更不要说，从每一间睡房的窗户望出去，都是令人心旷神怡的无遮挡的高尔夫球场美景或是花草树木！
社区中心位置有社区会所和娱乐设施供社区成员使用，各户人家的剪草和铲雪也可以交由社区统一聘请专业公司打理，让业主省心省力。
什么是Vacant Land Condominium？
房子是好房子，但买卖这一独特小区的房子时要小心，因为其中涉及的产权及法律方面的细节与绝大多数独立屋都不同，建议您一定要找一个有经验而且非常细心的专业地产经纪人帮您处理好买卖的细节工作。因为，这里的土地与产权形式是Vacant Land Condominium。
略有经验的买家一看到”Condominium” 一词，马上会想到，住独立屋，每个月还要交管理费吗？是的，住这里的独立屋，您一样要交管理费。为什么呢？因为您的房屋座落在Vacant Land Condominium其中的一块地上。让我们先看看Vacant Land Condominium的来源和组成。
高尔夫球场一般都座落在远离人口较密集区的地方，而且，通常是很大一片土地由私人或公司拥有。这样一来，市政府的上水/下水/道路/铲雪等服务是接不到场地中心的那一片住宅区里面去的。这时，就会有一家私人公司来投资建设上水/下水/供电/道路等基础设施，並在小区建成及售出以后负责这些基础设施的日常维修和管理，政府不管建设也不会管维护。更不用说，愿意住在高尔夫球场里面的人，很可能不愿意去远处市政府的社区活动中心使用那里的健身设施，所以，这个小区内部就有很上档次的Club House，设施齐备，有会客室，棋牌室，图书室，健身房，桑拿房，浴室和更衣室。小区住户可以免费使用这些设施，每月交点儿管理费也是可以理解的。
Vacant Land Condominium在组成时，可以由一家私人公司先将高尔夫球场里面的一片土地与球场的大片土地分割出来，並在分割出来的这一片土地上，再分割出很多块适合盖独立屋的地块(Lot) ，並建设基础设施。这时，这些地块(Lot) 可以是空地(Vacant Land) ，卖给想盖定制豪宅独立屋的用户。这些地块(也可能包括建成的房屋)加上基础设施(包括Club House) 一起注册成共管物业(Condominium)，这样，毎个小业主(Unit Owner) 就可以住在一个优越的环境中，在市政府不投资建设也不维护管理的情况下，依然可以共享也共管这些上好的基础设施，包括Club House。
合同条款有特殊性
购买这一类房产，合同条款与购买一般的独立屋(Free Hold物业) 或是一般的公寓楼房(Standard Condominium) 都不同。其中应包括的条款有:
1. 贷款条件: 银行对待这一类物业的估值和贷款比例有可能与普通物业有不同。有了这个条款，如果买家拿不到足够贷款，买卖双方可签署Mutual Release撤消买卖合同，买家可以全额取回订金。
2. 管理公司文件: 买方可以要求卖方提供管理公司文件供买方律师审阅，若律师认为产权结构有重大问题，买卖双方可以撤消买卖合同，买家全额取回订金。这一点尤其重要，因为产权问题是最直接影响买家利益的条款。
3. Survey条款:Vacant Land Condominium可以由很多地块及很多豪华定制独立屋组成，每块地的地界最好有Survey图标示凊楚，以后大家都可以相安无事，快乐安居。
还有不少其他注意事项，限于篇幅，不能尽述。
适合什么人购买
这类特殊物业，不一定适合所有买家。这里的问题不在于金钱，而在于家庭组成和各人的生活方式(Life Style) 。由于距离学校较远，有多几个孩子的家庭恐怕需要一位家长负责接送。倒是子女都已经成人独立生活的退休人士很适合住在这里。还有，可通过网络在家工作的做Consultant的专业人式也会非常享受这里比较独特的生活方式。
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(作者为全职地产经纪