临深房价疯了?2020年,买房逻辑变了!
当深圳房价“暴走”之后,临深城市的价值明显被低估了。
有很多人在犹豫,买不起深圳,要不要买临深?
如今,因为深圳购买力外溢,临深一些片区的楼盘价格紧跟深圳。
东莞6万、佛山5万、惠州3万……
但随着深圳中心西移和前海的崛起,“临深”的定义出现改变。
除了传统的虎门大桥、港珠澳大桥,近两年还有建设的深中通道和规划中的深珠通道。
可以推测,传统的临深片区因为两条“通道”的逐步落地,格局随之改变。
购房者的买房逻辑,也在悄然发生改变。
临深投资新格局
珠江西岸迎来大爆发
深圳作为大湾区核心城市之一,资金、人口和产业向周边城市外溢。
在过去,由于陆路交通等方面,东莞的凤岗、塘厦,惠州的大亚湾等地区地理距离较近,最先承接深圳资金、产业、人口外溢。
但随着深圳前海的崛起,建设中的深中通道和规划中的深珠通道,让珠江西岸城市也逐渐被纳入“临深片区”。
除了东莞、惠州,中山和珠海也将成为深圳资金外溢的第一站。
新的临深格局下,这两个城市投资价值如何?
看一座城市的投资价值,楼市是最简单粗暴的指标之一。
从最新的楼市情况来对比两座城市。
据世代集团统计数据显示,今年5月中山新房均价11773元/㎡,同比上涨0.18%;珠海新房均价23561元/㎡,同比上涨3.09%,涨幅远远把中山甩在后面。
图源 世代集团
可以看出,在上半年湾区整体涨幅呈上升趋势,而珠海也是“涨势汹汹”,仅次于东莞,排名第二。
从客户类型来对比,过去中山投资客占比远超珠海,但在今年发生变化。
以香港客户在湾区投资的占比为例,中原数据显示,2016年以来香港客户购房城市选择以中山为主,但是2019年下半年以后数据持续下滑。
反观珠海,2019年下半年以来,在珠海买房的港客大幅增加。
图源 中原集团大陆区二级市场战略中心
再来对比最重要的交通,毕竟想要融入「湾区生活都市圈」,交通是第一要素。
从地理位置来说,珠海已经占尽优势。
一条港珠澳大桥,很大程度上改变了珠海在广东的位置,让珠海一跃成为核心枢纽,加上广珠城际轨道的建设,和规划中的深珠通道,未来真正融入粤港澳一小时交通圈。
而中山,要等到深中通道开通后,区位优势才会提升。
如果说未来中山的翠亨新区是衔接深圳的重点板块,那么珠海则是唐家湾。
因为近几年,大湾区的很多重大建设项目都与唐家湾直接相关,让唐家湾的交通迎来大爆发。
首先是广州地铁18号线延长至珠海,未来唐家将是地铁18号线进入珠海的第一站,在2019年10月土建已经完工36%,进度神速。
其次就是深珠通道进程加速。2019年11月18日,珠海市交通运输局发布公告公开征求建设深珠通道的意见,这一起于深圳前海、跨越伶仃洋至珠海唐家的路铁两用跨海通道正式走上建设进程。
今年5月20日,前海管理局发布中标公示,中标金额322万元,合同签订后6个月内完成并提交成果。
这意味着项目将快速推动。
最后是交通建设。唐家湾有港珠澳大桥、西部沿海高速、京珠高速、广澳高速等多条路网,可以快速到达湾区城市群。
示意图 仅供参考
再加上现有的珠海北、唐家湾两大轻轨站,可以预测,唐家湾将形成密集化、多元化的交通网络。
“港深珠澳广”一个小时生活圈指日可待。
产品新选择
低总价、投资兼自住、前海半小时经济圈
回顾5月的珠海楼市,从各楼盘的“战况”来看,市场大有「回暖」势头。
5月16日,西区华发又一城五期开盘,推售的百余套房被秒光;
5月24日,横琴叠层复式中冶逸璟公馆开盘,一上午卖出4.09亿;
5月23日,南水住宅佳兆业·金域都荟开盘,2小时热销80套;
......
从珠海合富数据统计的“成绩单”来看,5月珠海约14个项目开盘或加推入市。
其中12个住宅项目,2个商改项目,共推出1219套房源,成交604套,整体去化率约50%。
唐家湾成交占19%,仅次于斗门和金湾。
图源 合富研究院
市场就像一块蓄水池,当购买力被压抑到一定程度,会开始慢慢外溢......
6月7日,位于唐家湾的新盘恒大云锦开放营销中心和样板房。
当天现场,可以说十分“炸”,售楼处人满为患......
从项目本身去分析,可以发现更多项目火爆的因素。
项目位于高新区的恒大云锦,有金琴快线、兴业快线双快速通道。
金琴快线将从唐家湾出发,依次串联金鼎、上冲、前山和南湾,未来和横琴、拱北的通勤距离大大缩短,按照工期预计将于2020年完工。
未来从项目自驾大约5分钟,就能到驶入兴业路快线(在建中)与金琴快线(在建中) ,20分钟左右畅达主城区。
交通规划示意图
项目和规划中的深珠通道更是只有6km左右的距离,未来想要到深圳前海,只需要 1个小时左右。
示意图 仅供参考
据了解,恒大云锦是精装交付,开盘高层住宅价格预计在2.2万/㎡、洋房2.85万/㎡左右。
跟周边的二手房对比,附近的住宅项目翠湖香山已经挂到2.8万/㎡,跟恒大云锦的住宅有近5000元/㎡的差价。
再跟深珠通道另一头的前海对比,现在它的二手房挂盘均价已经去到10万/㎡,而唐家湾片区仅均价2.7万/㎡,更显实惠。
这就可以理解为什么相邻城市的购买力大量流入,毕竟房价便宜而且交通方便。
除了承接相邻城市的购房力,恒大云锦也有很多的本地购买力。
南方楼事在上周的工作日去考察项目,在售楼处看到非常多的本地居民咨询。
从产品上去分析,大概有以下几点原因:
首先是超低的容积率,仅1.79。
社区打造了约1.37万㎡现代中央园林,小区中间逾1200㎡中心湖音乐喷泉。
源于自然,归于自然,这个音乐喷泉也是整个唐家湾乃至珠海都极少有的景观配置。
其次就是产品可选择性多,除了高端洋房还有高层住宅。
恒大云锦这次共推出951套房源,其中主推66-102㎡的高层住宅,其中77㎡户型大约300套左右。
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复式阔景洋房90套,大约128㎡平。
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户型布局方正合理,客餐厅合理分区,通透、通风性极佳。
其中77㎡的户型得房率高,并且三开间朝南,整个户型非常通透。
并且卧室带有的独立飘窗,都是附赠面积,无疑给业主增加了更多的使用空间。
最重要的是,目前唐家大部分的都是90㎡以上的三房。
从合富研究院的数据可以看到,5月唐家住宅的成交结构中,60-80㎡只有2套成交,占大头的是80㎡以上的户型。
可以推测,77㎡的2房在整个唐家,应该算是比较稀缺的资源。
不管是刚需还是投资,都可以入手。
图源合富研究院
而且恒大云锦在珠海大学城区域内。
周边有中山大学、香港浸会大学、北师大北理工的珠海校区等,未来这几十万的师生,在一定程度上可以带动周边的租赁需求。
和珠海信息港也是一街之隔,整个信息港主打高新科技与文化创意产业,吸纳高新技术总部企业、互联网及移动互联网、软件、生物医药等创新型企业及广告设计、影视设计等创意企业。
这些高新技术认筹,在未来也大概率会是恒大云锦的潜在购买力。
除了好产品,项目在生态资源上也占据优势。
恒大云锦毗邻珠海有绿肺之称的凤凰山公园 ,面积约70 k㎡,24 小时鲜氧释放,是颐养身心的好去处。
周边还有约3300 亩翠湖高尔夫球会,业主可以随时享受健康体育。
示意图
项目内还设有近1000㎡的铂金会所。
内含恒温泳池、健身房、儿童乐园等,自带超2300㎡商业街,可以满足住户的日常生活需求。
并且除了自带的12班幼儿园,项目附近有金凤小学、金鼎中学这两所学校。
示意图
可以说,在地段上,恒大云锦占据唐家湾的重要位置,在产品的各种品质上,也做到了唐家湾的一个极致。
一二手房倒挂、低总价、可观的租赁回报、深圳前海半小时经济圈......
这样的项目,值得一看。