武汉楼市：新盘领涨，二手房跟涨，刚需们心急如焚
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐，子弹40个，LP户口已迁入洪山区，看了白沙洲片区（南益华府、世贸、富强、锦绣等等），花山片区的联投瑞园，准备长期持有5年左右，人在深圳，买房是过年回武汉住，长期在深圳住，请问房姐是在那个区买新房还是二手房？买二手房有没有推荐的小区？回答：你好，武汉楼市已经进入启动第二阶段，新盘加价，二手跟涨，市场信心和热度逐渐上升。人在外地，没有很好的淘笋渠道，建议多关注新盘。提问：房姐你好！新人首问1.关山大道附近丽岛漫城146平一套，月还14500，房主老婆名下，自住2关山大道保利天悦106平，全款，房主岳母名下，出租最近想入手一套首付70个左右的别墅，投资十自住，看了红莲湖（红墅东方新房、北大资源新房、恒大二手房和梧桐湖（水乡小镇新房、碧桂园假日半岛二手房）还有葛店、蔡甸、等等，告知分析一下应该怎么选择？谢谢！回答：你好，如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。投资角度属于赌博，赌那个特定远郊板块得到走出独立行情的特别快速发展，从而有一天远郊别墅所在板块被纳入市区，可以作为第一居所，于是价值大大提升。但绝大多数远郊板块的赌博都是没有大概率确定把握的，在主力资产上我从来都不建议做没有大确定性的配置。真正可以作为第一居所的纯别墅肯定是稀缺的。远郊别墅不可能作为第一居所，需求量很小，供给不小。三环内优质别墅可以买，远郊别墅回避。富人不会去远郊买二手别墅，宁愿溢价买新楼。人生最大的悲剧就在于在错误的方向硬撑。硬撑有很多种，比如和老板谈理想，和有钱人谈消费，和红顶谈公平，又比如在远郊区买豪宅别墅做投资。如果是考虑自住+投资，建议增加点子弹 关注星球内推荐板块的别墅。提问：17年高位入手厦门岛外房产一套，这个月刚刚卖掉，亏了大概40万，厦门朋友都说厦门房价还会继续涨，房姐怎么看？最近想在武汉买房，预算250到270万，3房。因为工作地方在光谷东，所以重点关注中建光谷之星109和联投125平，加上税单价基本上2万2～2万3了，重点是房东好像有继续提价的倾向。所以想问房姐，如果买光谷东要怎么买？或者还有其他地方更适合买吗？回答：你好，厦门现在价格已经腾飞到接近一线城市水平了，部分板块高的有点变态，短期内我比较悲观。厦门人才流失很严重。房价高工资低，很多人走了。反而是北上广深待遇给的足，有助于吸纳和留住人才。本土的，一言难尽。竞争无处不在，城市间的竞争也非常剧烈。有竞争就会有变化，优胜劣汰亦适用于城市。厦门的问题在于，人口太少，旅游IP的风向可能会改变。光谷东单价2.3入手，这个价格短期内一定会站岗，相同的价格有回报率更大的选筹，详见知识星球内部分享。提问：新人首问，房姐你好，我今年28岁，2016年在广州南沙区地铁口买了一套中大城的房子，87方的，贷款30年的，现在我想把它卖了，卖出的现金再买2套首付房，我跟我老婆一人一套，现在手头都没有工作，没有收入。麻烦房姐帮忙规划一下，如果卖了买2套的话应该买哪里？我目前住在新塘，还有我想把户口迁到广州，不知道合不合适，现在入户广州只要一万多就行了。问的有点多，麻烦房姐帮我指点一下，非常感谢回答：你好，金洲是目前南沙最成熟的片区，2-3.5万，自住第一。万达、4号线、人气、自住属性非常强。已经有仓位建议继续持有，南沙虽然未来发展不确定性比较大，但是短期内还有足够的概念支撑溢价。 投资不鼓励频繁换筹，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。 投资角度，建议阶段抵押中大城融资，再入手一套星球内推荐的楼盘。 提问：房总，请问:1盘龙城有什么楼盘值得投资，天汇龙城，空港中心，恒大名都等如何，值得入手吗？2武汉还有低总价(120万)低单价(1.2万每平)左右，值得投资区域和楼盘吗？3，本人上海有房有贷，还贷中，如要投资武汉房产，请问最低首付可以做到多少？有什么降低首付的破解之法吗？感谢！回答：你好，盘龙城属于远城区，睡城。投资角度整体不看好盘龙城，天汇龙城体量过大 会导致后期二手价格非常非常长的时间被压制住，变现的时候会有卖不完的竞争对手。自住可以买天汇龙城，价格有优势，但是投资角度不建议入手。外地有贷款，武汉也可以首付3成买入，具体方案见知识星球内部分享。
提问：新人首问，房姐，你好！咨询下投资问题，成都近郊2号线地铁沿线龙泉驿区书房板块，是买带电梯的次新房还是不带电梯的超过10年的老房，对比了下价格，同一地段老房是次新房单价的0.6左右，这种老房值得淘吗？新都三河场锦水河与龙泉驿书房哪一个更值得买？青白江区地铁规划的区域值得现在入手吗？非常感谢！回答：你好，成都过去5年次新房的涨幅也会比老房大一点，少数例外是一些热门的学区房。步梯老房能不能买，关键看地段和价格的性价比。1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老房才有买入的价值基础。广州由于上车容易挤压不强，且人口转移；深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。老房的价值，和上车需求紧密相连。「买到」，也是需要付钱的商品。老房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。为什么是市中心？因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老房有长久的居住价值，收益稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。不要买远郊和城乡结合部的老破小，脱离了人口稳定密集的地区，老房的价值迅速打折。一线城市的能级总的来说更高，市中心存量财富的积聚效应更明显，所以老房相对会更加保值一些。成都这类二线城市的市中心存量财富积聚效应相对没那么高，土地供应也比较充足，新增的新房供应就会比较明显地形成对老城区老旧住宅的冲击。再加上成都的开发是完全抛弃老城，东西南北不断拓展新区摊大饼，所以龙泉和书房的老房买入价值不太大，因为次新现在已经很便宜了。成都投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。能买限购区就别买青白江，青白江规划全靠吹。提问：房姐你好 汉阳十里铺阳光城 十里新城小区 3楼毛坯 两房的 ，3楼的会折价8%，多少钱一平算笋盘价？市场价是多少了？回答：低楼层最新成交价在1.8左右多少算笋？这是一直困扰大家的问题之前给出的答案是7折算笋。但是真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。提问：新人首问。房姐您好，坐标武汉，名下两套房，一套藏龙岛120平楼梯房婚前购买，一套马房山16年塔楼房113平，贷款已还清。感觉钱存银行贬值，所以有两个想法。一是及时为享受买单，买个别墅，但现金子弹有限，只有40，只能在不限购区域买，目前比较心宜的是葛店的花样年香门第和梧桐湖的合景梧桐四季。另一个想法是自住投资兼顾，抵押一套房，再用老人票接力贷买一套改善居所，考虑到离上班近一点，倾向于雅居乐花园复式和金融街金悦府。请问房姐，1.您更推荐哪一种方案？2.花样年香门第和合景梧桐四季所在区域哪个发展会更快更好一些？3.雅居乐和金融街金悦府哪个好一些？4.如果抵押一套房，您认为我抵押哪一套比较好，藏龙岛还是马房山？回答：你好，现在的房产，一套藏龙岛，这是涨幅很落后的板块。武汉有很多地方，风景优美，非常适合自住，但是房价就是不怎么涨。金银湖，藏龙岛，后官湖都是如此。因为从ZF规划的宏观层面，这些板块就是居住区，是睡城，与产业区割裂。这些远城区的土地并不稀缺，新盘和二手盘的天量供应，所以价格抬升非常慢，美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。马房山地段还行，未来大概率跟涨。可以继续持有。从资产配置的角度看，建议出手藏龙岛，裂变2套低价潜力盘。马房山做抵押融资，用老人票继续加仓。雅居乐花园复式和金融街金悦府这2个盘回报率也很一般。葛店从来都是自住和投资都要回避的区域。手里没有6套房别谈享受，我知道欲望太多不好，可是身在这样一个勤劳的国度，做一条混吃等死的咸鱼会更痛苦。提问：底层带花园，或者顶楼复式房，属于有改造空间的房子吗？投资房产路数各有千秋，这个方案好不好走？武汉市场这种房子流动性怎么样？回答：顶层复式和底层带花园是鬼牌。属于逆向思维的小众产品。收益性：优良流动性：中差风险性：优良金融属性：优良标的大，流动性缺损，所以不适合绝大多数人，仅适合资产雄厚、现金流充足的特定人群。如果装了电梯，运气爆棚，马上暴击。不适合新手，因为大概率在持有期间（5年内）没有主升浪和赚钱效应，利息和月供成本高，打击信心。提问：房姐，目前生活在山东一个三四线城市，但是济南户口，12年公积金贷款在济南工业北路恒大城购入一套两室住房出租中，每月公积金还款后略有700元剩余，房租一年两万。目前手里有90可以首付，总价150左右可以承受，打算再买一套作为投资用。请您给个建议：济南、青岛或者全国别的城市哪里适合买入？如果不是现房的话交房前还款压力会大，价格合适也能接受。回答：你好，省会城市内，除非深圳或厦门这样的特例，否则省会一定是远超出其他城市的。在未来5-10年，省会有可能集中本省30%-50%的人口。房产关联的是货币和土地，政治流程决定了省会先拿钱。单单从房价层面说，济南资金和人口吸血，城市地位省内也在缓慢提升，加上房价起点较低，5年期看好济南房价涨幅。青岛之所以房价更高 泡沫更大，因为有太多喜欢CEO的贵妇前仆后继去青岛。山东人可以首选济南，但是全国范围内比济南更适合的城市太多了，比如武汉 成都 重庆 沈阳等等。提问：智慧的房姐，你好！请问下首付不够怎么凑首付？老公是做道路工程的，现在每月基本工资有15000只能够每月的基本开销。他们这行房姐应该知道工程款不好收，听说重庆的房价会大涨，我怕等钱收回来时房价又涨了。我们是农村户口，是首套房！耐心等待房姐的指点！回答：重庆其实可以淘笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。之前经历过几套，举个例子：内环淘一套200平的大户型，大户型单价一般都是市场价的8折左右，配合gpgd，贷款基本可以覆盖首付。再做分割出租，200平最多可以分割10个房间，或者花点钱做北欧软装做民宿，租金基本可以抵月供。重庆单价不高，又是旅游城市，租金抵月供完全没问题。重点是选筹。大面积低单价流派基本放弃流动性，至少持有8年以上，收益巨大。空手套白狼。如何凑首付，详见知识星球内部资料《所有渠道融资成本的等级》提问：房姐您好！新人首问。家庭背景情况:我是深圳户口，爱人武汉户口，这几年在武汉居住，因深圳工作机会较多，后期可能搬过去。家庭房产情况:深圳罗湖二居室1套；武汉光谷南名湖豪庭三居室1套；武汉光谷东碧桂园叠墅1套，靠近公司准备自住；海外马尼拉4套投资房，准备交房前出掉。问题:手上有100个，接下来怎么投资？希望优化家庭房产布局。多谢房姐！回答：你好，如果罗湖不是重点学位房，未来会继续跑输大盘，建议出手置换回报率更大的板块和楼盘。深圳现在二手房价格虚高，除非能淘到业主急卖的笋盘，或者法拍房，不然是不建议以现在的市场价买入的，大概率会站岗。2020年深圳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。菲律宾岛国面积够大，才有人口总量，才有多个城市聚集，才有城市等级，才有土地价值，才有房地产。菲律宾除了马尼拉，基本就没有第二第三第四线城市的分野。而政治和经济环境，也没有领头羊的态势，热带国家天然劣势。这种角色，大多时候只能做大国附庸，附庸国房产不保值。提问：房姐，重庆江北区天赐龙都2010年的房子中间层198平165万您觉得可以吗？是商品房但是小区就一栋房子。(2)春语江山139平175万可以看江。两套交通都离地铁较远。我个人倾向前者，但感觉独栋是硬伤。另外能谈谈您对低价大户的投资建议吗？其中房龄、是否有地铁、小区规模等相应该占多少比重呢？回答：一个楼盘涨不涨，在基于本身价格合理的背景下，核心还是看市场需求和供应。所谓大户型流动性差，准确的逻辑应该是：购买的人群不够多。而这个人群，本身又有诸多背景条件。比如，人群并非指整个城市，而是这个板块的综合强弱所形成的定位，最后吸引到的人群。一个远郊区，住房便宜人口密度不高需求刚需，那么两居才是最匹配人群的产品，四居无疑被冷落，老破大无疑被抛弃，四居的价格和流动性是实打实的差。而在一个CLB或者产业中心的集中居住区，拥有充足的购买力人群，板块本身没有瑕疵的话，大户型的购买力则十分充足。以重庆融景城作为例子。融景城澜岸，基本都是144和200的大户型，但是涨幅丝毫不差，时间点也不落后。原因在于，融景城所在的北滨路核心地段，整个板块干净齐整，需求稳定，购买力足够高。其次，周围有大量的次新盘，进一步巩固了中产人群的购买意愿，大量的1/2/3居，让不同需求的中产人群得以筑巢，进而为4/5居奠定了购买力基础。对于融景城澜岸这种情况，因为流动性而产生的折价就是实打实的利润。核心区域，有小区环境，能贷款的老破大依然有市场 价格控制在1w内买老破大的重点是杠杆，天赐龙都单价8000差不多算足评吧，缺点是小区仅1栋楼，成交价太少，楼盘价格很难靠自身成交价拉升，依赖区域房价的整体抬升。春语江山是鹅岭片区比较稀有的次新房，临近内环几何中心，至解放碑商圈4个地铁站，北靠山（鹅岭公园）南面水（长江），看来水意指来财，缺陷是从小区到地铁站这段路行走不便 建议选择南向看江房源。单价1.2+可以考虑。回答：靠工资增加财富的方向走错了，财富是一辆高速行驶的高铁，跑步（工资）怎么跑也跟不上高速行驶的高铁（财富），靠工资存钱买大城市的房子基本上是做不到，所以要懂得经营好自己，用最快速的方式拿到钱（贷款）。当通货膨胀发生的时候，先拿到钱（贷款）的人就先占便宜，因为拿到钱时物价还没有涨，就可以买到还没有涨的物价，用先拿到的钱去买优质的资产，比如房子，财富就会往上升一级，因为资产会跟着货币同时上涨，包括经济增长，双重叠加资产会涨的更快，而上涨后债务被稀释。提问：美丽的房姐，你好！我该咋样申请大额信用卡呢？回答：如何申请大额信用卡？每个银行的申请条件都是五花八门，总结下来有以下几点： 2.成为银行的VIP客户，一般与银行来往密切，理财贵宾客户有特权。 4.提供财力证明，比如房车，大额存单，五险一金缴存证明。线下纸质资料进件都有加分。详见知识星球内部资料《信用卡年赚100万之旁门左道》提问：江岸学区关注育才本校和长椿街，子弹60左右，只能看看老破小，或者1居小户型。房姐，请问买了这样的学区房，一定能上得了对口的学校吗？我听说这两学校有钱也不一定能上啊。还有就是没钱没势的家庭，读这样的学校，老师会不会对孩子不关心？小孩在学校会不会很自卑？我现在在犹豫，经济实力不是很强大的前提下，要不要花大代价让孩子挤进富人圈读书.回答：面子也是商品。对中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。人生的赛道是人生，而不是奥数、考试、大学、工作等。人生的目标总的概括涉及到两大方面：自我的个体愉悦基因和家族的延续人们之所以努力上培训班，不断考试，比拼学校，职场打拼...除了些许的成就感满足，首要的目标都是为了赚钱。有了更好的收入，才能住更好的房子，享受美食，消费更多的更好的商业服务，获得愉悦补充心力对劳动的付出颁发满足感。有了更多的收入以及持续收入的机制，才能扎根筑巢，寻找配偶，组建家庭，养育后代，为后代保驾护航。遗憾的是，中产阶级在认知上的局限，让他们无法看到事情的全貌，无法及时了解事情的变化。当市场经济群星绽放时，他们还在逼迫小孩争取一份职场的铁饭碗。中产阶级的家长们就像一颗颗螺丝钉，总是轻易被塞进别人早已准备好的位置，并把自己的子女也投身其中。他们意识不到的是，获取财富的方式一直在变化，自己时代的路线和子女的时代已经天差地别了，而子女在小学时代所拼的路线，上了大学也许就不再适用于这个社会了。农耕社会状态的稳定持续，是大多数中产阶级思维固化的先天起因。人生的赛道是人生，是生存的能力和获得财富的能力，没有任何具体的工作可以长久为你获得财富。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
