我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，请分析下未来10年的房价走势，感谢！
回答：1、未来十年，比房价更重要的是安全性和流动性。在楼市里，好的城市，必然有好的基本面，有强劲的刚需支撑，有相对合理的房价收入比、租金回报率，而更好的流动性。相反，那些过度依赖外来投机、基本面一塌糊涂、楼市失去流动性的城市则要当心。
2、没有人口流入的城市要谨慎。今年，发改委首提收缩型城市，说明城市收缩已经相当普遍。有些中小城市，人口持续收缩，经济未来也将面临收缩，资产未来的升值空间相当堪忧。这方面，甘肃玉门和黑龙江鹤岗都是教训。
3、未来，房地产的角色仍然重要，在货币刺激之下不乏出现新一轮大涨的可能性。但整体而言，不是每个城市都还有上涨空间，也不是每个城市都能靠房子赚得盆满钵满。将资金全部投注于不动产上的风险越来越大，不要再蒙眼买房，也不要再豪赌。
回答：能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。如果有房票，住宅是比商铺更好的选择。提问：房姐你好！徐东商圈的还建房值得购买吗？能不能办证？有没有后遗症？将来可以交易吗？回答：还建房能不能买，风险在于能不能办证，开发商的话不能全信，如果不能办证，买入的房子只能住，没有涨幅，也没有任何金融属性。如何判断能不能办证呢？需要弄清土地权属性质，还建房有划拨土地性质 和国有土地转让以及集体土地性质。划拨土地性质手术齐全需要五年可以办证，国有土地转让，也就是商品房一样的，立马办证 。如果是集体土地性质 就不能办证。你的第一步，是需要看产证，做产调。提问：房姐，小县城，开发商被抓，还有办法办房产证不？回答：房产证可以自己办前提是，那个逃跑的开发商已经取得该楼盘的大产权证（有大产权证才能分户）。如果还没有大产权，就没办法办房产证。提问：请问房姐，武汉海伦国际值得买吗，投资用的话以后会有涨幅吗回答：不值得，海伦国际投资和自住都需要回避。一直卖不出去的盘，价格确实低，但是周边都是工业区，楼盘品质也很一般。除非工作在附近买来自住过渡。提问：房姐你好，征信里面有不少网贷记录，但是没有逾期，会影响后续房贷吗？回答：你好，非正规银行的网贷机构都会影响征信，全部还清后别再使用，一般冻结6个月就没事了。网贷具体点以微粒贷，借呗，宜人贷这一类网贷做为主流。网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。普惠金融能不能用？1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。提问：房姐，您好，想问下卢沟桥和房山长阳地铁口选楼盘，均价都在五万，前期投资后期自主能给点意见吗？或者丰台你觉得更适合的价值洼地或者楼盘有介绍吗？谢谢回答：投资不推荐，看看东三环和望京板块。过去的丰台在北京人眼中是落后的存在。外地人口迁移到北京的首度聚集区，由于过去没有政府主导的产业，也缺少政府的规划发展，一度呈现放养的状态，各种大棚市场，城中村都大量集中在丰台区，也正是这些原因，让丰台的房价长期跑输于北京平均涨幅。但由于房产的价值并不是品质所决定，加上近些年丰台政府的频频动作，多条地铁线的开通，市场问题整顿，丽泽商务区大兴开发等项目陆续上台，丰台开始走上逆袭的道路。2016年连续两轮的行情后，丰台的均价也开始与朝阳看齐，区域性抢占先机的机会不在，逐渐过渡为以精挑细选，发掘笋盘为主的战术。提问：现金枯竭，卡也刷爆了，多核办卡都不配合，马上面临债务危机，吃不下失眠半夜惊醒，各种办法都想破了头，跪求指点。回答：不要赌博，不当赌徒，是投资第一步。一开始就不要把自己逼入绝路，从不劝人刷xyk，那是救命稻草，不是常备武装。放下幻想，立刻割肉。提问：房姐，准备入手一套二手房，购买二手房有哪些注意事项？二手房交易有哪些流程？回答：1. 做好产调，产权调查主要是看看二手房的产权是否清晰，核实产权人身份信息，有没有剩余贷款和抵押等等。具体来说产权调查要从3个方面来看，一看不动产权证书(房产证和国有土地使用权证书);二是看购房合同和付款凭证(这是卖方取得房屋的原始依据，最好是房屋买卖合同、付款人、产权登记人一一对应)，三是和出卖人到不动产交易登记中心去打印房屋信息摘要，持出卖人到身份证就可以到查询机上查询)，需要注意的是二手房买卖合同的出卖人应当是房屋信息摘要上面的全部产权人，另外房屋信息摘要上面还能显示该房屋是否有抵押、查封、产权办理状况的信息，这些信息与二手房交易紧密相关。2.最大的雷区就是合同，你先跟中介沟通好，合同全部都改成利好你方。3.交易过程中的任何一笔费用都可以砍价，或者通过不同方式减免，具体的需要结合你的选筹情况。4.二手房标准交易流程如图。详见知识星球内部分享。提问：#新人首问#房姐你好，目前自住金银湖片区九十多平2房（唯一房产）。房龄十几年，房子质量及物业都很差，考虑卖出置换小一点的优质房产。此方案能否考虑？差房卖得出去吗？如果可以，卖出后东西湖哪些楼盘可以考虑入手？谢谢。回答：你好，思路正确，房龄老，物业差，未来升值空间有限。自己的老房子做凤变冰之后出手，想要房子不降价快速出售，详见知识星球内部资料《卖房科技树》。
提问：房姐，您说随时间，同区域同房龄不管开盘价如何房价趋同，但是我看北京很多小区并不是如此啊，比如芍药居一带，很多老小区可能差价还在10%~20%，是不是我忽略了其他因素，比如学区或者其他什么。这个模型能套用武汉么？
回答：一线城市跟二线城市的价格体系完全不同，不能套用模版。在北京经常能看到一些板块或者板块内部出现反常的价格，呈现出一种价格混乱的现象，但仔细思考，还是可以总结出原因的。北京的价格错位，通常有这样几个因素导致：
1.学区因素这一点大家的都明白，如果没有了学区，东西城老破小就是6万不到的水平，太阳公元就会向土星园看齐。2.新房癌因素中国是一个新房癌十分严重的社会，即使房价贵如香港，也有无数的人买新房；对于北京来说，老公房一类产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，宁愿花5万买5环外新盘/次新小两房，不愿意花5万买3环老破小三居，大量的需求和供应的稀缺推高了新房和次新的价格，很多次新房在最近5年的价格表现十分突出，直到溢价。3.对比因素一个地段内部如果有充足的购买力人群，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会产生产品的对比效应，譬如十里河的山水文园，完美对应了附近有点小钱却在附近无好房可买的小老板，山水文园的填补了市场的紧缺，实现了精准的产品的溢价；对比因素并不局限于一个板块内，本质逻辑是产品与人群的精准匹配，比如泛海，比如上地学区房。4.土豪因素土豪的因素和对比因素有些类似，区别是土豪的消费喜好占绝对主导，哪里有土豪看上的产品，哪里就会疯长一波，如果哪天土豪口味变了，也可能就此长期横盘。
提问：姐，自从进了你的知识星球。每天想辞职专职cf怎么办？上班也没心思整天看房产的信息
回答：上班是有天花板的，但是上班的天花板是CF的地板。职业多军是很痛苦的，常年缺乏正现金流。没有收益的时候，需要扛住月供和周边的压力。6套以内都是初级玩家，首先你要看房200套，了解全局之后才能做出正确的选择。从兼职到全职是一个通关的过程，等你攒了很多套，月供基本和租金持平，就可以考虑全职了。
提问：想请教一个问题，现在人口增速下降，以后对房子的刚性需求就会减少，还足以支撑高房价么
回答：1.目前的状态是：人口速度下降，但人口总数仍然在增加，只是速度变慢，大规模的减少或者老龄化，在20年后；2.人口也是分层的，房产和人口不是一锅粥，房产是某个城市中的房产，三四线城市人口下降，一二线城市人口增加，我的推荐一直是买一二线，没有三四线；3.房价的决定性因素，是货币；如果一座城市城市人口不增不减，内部正常循环，房价会沿着恒定的速度上涨。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
