“城市副中心”vs“雄安新区”，谁更有潜力？
第一，部分行政性功能，这里特指的是北京市行政办公功能。
2019年1月随着北京市四套班子陆续搬迁通州城市副中心，首批搬迁已经实现了35个部门、165个单位、1.2万余名机关干部的“平稳搬迁”“节俭搬迁”。
目前副中心正在进行第二批工作，第二批搬迁将会有3万多名北京行政人员从市区搬到城市副中心。
北京副中心的行政办公区占地大概15平方公里，未来将有接近5万名北京行政办公人员入驻办公。
第二，事业性服务功能，这里主要指的是北京事业单位。
事业单位主要包括北京市的各种出版社、信息中心、科研单位、报社等，比如什么报社、各种中心等都可能会疏解。
第三，产业。
所谓产业，主要是指产业园、办公等产业功能，也要陆续减量，其实就是经济功能的重要承载，也要在核心区有所下降。
在这个方面，主要影响到的是中关村的东城园、西城园、金融街、建国门等办公、产业相对集中的地方。
第四，教育科研。
教育科研主要指的是各种职业院校、大中专院校及科研单位，也会陆续疏解出来。这里的教育科研，不包括基础教育，也就是不包括中小学的义务教育。
比如类似于“职业学校”、“培训学校”、“培训基地”等可能都会陆续被疏解出来。
第五，医疗。
这里的医疗，我们的理解应该是“一级医院”、“二级医院”及“商业经营性的医院”都可能会被疏解。
三级甲医院疏解的可能性不大，未来核心区的医疗主要依靠三级甲 社区医院来构成服务体系。
第六，商业。
商业主要是各种商业综合体，可能也是被疏解的对象。这里面主要是涉及到主要的一些商业片区，比如王府井、西单等。
大型商业综合体可能会面临改造，尤其是涉及到批发、大型零售等商业综合体，容易聚集大量人群，被疏解的可能性比较大。
第七，交通集散及旅游等功能。
交通集散指的主要是各种公交总站点，而旅游功能主要指的是各种游乐园、酒吧等功能，可能也将会被疏解出去。
国际一流的现代化城区
在相当长的一段时间内，北京的产业和经济发展高度聚焦于北京城区范围，北京城六区的GDP已经占到北京经济总量的70%以上。
2017年北京城市新总规出台之后，决定聚焦于“四大首都功能”的发展，重点服务于中央政务，而对非首都功能进行疏解，这个过程我们称之为“首都化”。
于是北京城市副中心开始亮相，它的核心任务就是承接北京非首都功能，尤其是重点承接北京的经济、产业、商业等功能，打造成为北京经济的新高地，属于北京市自己的“国际一流的现代化城区”。
北京城市副中心的优势是非常明显的：
第一，政策优势：对于入驻北京城市副中心的企业，北京市还是给与了不少的优惠政策。
比如对于入驻运河商务区的金融总部企业，在人才落户、租金补贴、入驻资金补助、贷款贴息等方面，都给了支持政策。
这些政策对于很多企业，还是非常有吸引力的，再加上北京庞大的市场潜力，未来北京城市副中心在吸引大型企业入驻方面是不存在障碍的。
第二，土地优势：北京城市副中心在土地资源方面非常充裕，未来可开发面积巨大，大量的储备用地资源很容易形成产业聚焦效应。
产业的发展关键是要聚集，形成产业集群和产业链，在这一点上北京城市副中心拥有天然的优势，发展纵深非常好。
所以北京城市副中心才会宣称：到2025年要打造7大千亿级产业集群，有北京市场、优势政策，再加上广阔的土地资源，产业集群很容易形成。
第三，城市基础设施发达：未来城市副中心将拥有超过15条城市轨道，学校、医院应有尽有，大型商业，高端写字楼配套齐全。
对于大中型企业来说，基建服务配套基本上都是北京最顶级的。
第四，拒绝房地产开发：北京城市副中心155平方公里范围内，是不进行大规模房地产开发的，甚至在整个通州范围内，都很少有房地产开发。
副中心大量拆迁后的土地，几乎大部分都用来产业发展，不允许进行大规模的房地产开发，从而规避了高房价对产业的冲击。
从上面的分析，我们可以看到，北京城市副中心是被北京市当成一个产业新区 城市新中心 新城区来定位发展的，是北京市未来最重要的经济聚集区。
依靠北京强大的市场潜力 优惠政策扶持，北京城市副中心的崛起几乎是可以短期内实现。
【3】
雄安新区
高水平的现代化城市
如果说北京城市副中心的目标发展成为北京市的国际一流城区，那雄安新区的发展目标却是要成为一个高水平的现代化城市：雄安市。
显然，雄安新区的目标更高，数量级更大，发展周期也会更长：北京城市副中心的目标人口才130万，雄安则要达到500万。
除了规模等级不同，雄安新区和北京城市副中心还有以下的不同：
第一，雄安新区承载的是国家战略，而北京城市副中心则是承载北京市的经济产业发展重任。雄安新区是国家目标，副中心是城市目标。
第二，雄安新区的产业更聚焦，重点就是高新技术产业，聚焦高尖端产业的科研、制造等环节，是一个“北方的深圳市”。
而北京城市副中心则还拥有行政、商务、文旅、科技等多种功能，是北京市未来的“中心区”。
第三，雄安新区未来的政策优惠力度会更大，在很多层面上将不会输给北京城市副中心。
比如高考优势，目前天津、北京都享受非常高的待遇，一旦雄安新区变成雄安市，作为京津冀的第三极，高考优惠肯定不会输给京津。
所以未来很多在京的中央企业，就算疏解到雄安新区，未来其实也不会吃亏，很多政策优惠基本上会和北京城市副中心是一样的，甚至在某些方面，要强于北京。
总结来说，雄安新区和北京城市副中心的核心区别就是属于完全不同的等量级：雄安是在“造城”，而副中心只是在“建区”。
【4】
“环副中心”VS“环雄安”
谁的楼市更有投资价值
随着京津冀城市格局的演变，环京楼市其实已经出现分化：变成了“环副中心”和“环雄安”两个主要的竞争版块。
由于不管是北京城市副中心，还是雄安新区，都不允许进行大规模房地产开发，未来都存在居住需求外溢，这是两个“环”的重要机会。
对于环京楼市而言，短期内肯定看“环副中心”，原因主要是：
第一，北京城市副中心的发展会更快，会很快崛起，到2025年就会初步形成北京新城区的规模，大量产业人群聚集，会给周边带来大量的产业链发展机会和居住需求。
第二，北京城市副中心的用地规模比较小，很快就会出现用地局促问题，扩容的可能性更大，也会更急迫，很多周边的小城市就会迎来行政区划调整的机会。
而从长期看，“环雄安”的潜力不可低估：
第一，规模潜力更大，雄安未来的居住人口可能会达到500万级，这就是一个大型城市的规模了，一旦居住需求爆发，会带来质的变化。
第二，居住人群的质量更高，购买力更强。雄安新区是高新技术产业集群的集中地，未来的工作群体基本上都是高收入群体，所以高收入群体的比例更高。
所以环京楼市，未来5年内关键看北京城市副中心及“环副中心”的快速发展，未来5年后，则重点关注雄安新区及“环雄安”的巨大爆发力。