四川最大物业公司蓝光嘉宝通过港交所聆讯：物业费收款率逐年下降

据IPO早知道消息，四川蓝光嘉宝服务集团有限公司近日通过港交所上市聆讯。今年3月4日，蓝光嘉宝向港交所提交上市申请。

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嘉宝股份成立于 2000 年，是已经上市的蓝光发展（600466.SH）旗下控股孙公司，嘉宝股份曾经在2015年在新三板挂牌，但是由于联交所在国际资本市场的知名度和影响力，公司为业务进一步扩张，在三年后摘牌，并准备在香港上市。此次的分拆上市是因为嘉宝股份和蓝光集团之间业务细分不同，分拆上市可以为嘉宝股份的物业管理服务提供更好的平台。

嘉宝股份在2019物业服务百强企业中分别名列四川省第一位及全国第11位。公司的收入来源为三项，分别是物业管理服务、咨询服务以及社区增值服务。

在2016-2018年，嘉宝股份分别实现收入与6.58亿元、9.23亿元、14.64亿元；毛利在三年间分别为2.13亿元，3.36亿元和4.87亿元。

近年来，物业管理服务的需求正逐渐增加，由于城镇化进程加快和人均可支配收入持续增加，从2014年至2018年，百强企业所管理的平均总建筑面积的复合增长率为23.3%，平均数量以19.5%的年复合增长率增长，由此可见，随着我国居民消费能力的提高，将会更愿意付出一定的价格享受生活，物业管理服务行业市场规模将会保持一定的增速在扩大。

嘉宝目前的管理服务区域高度集中在四川区域，但是正在着手全国布局，截止去年年末，嘉宝股份已经进驻69个城市，在管项目为425个，巩固西南地区市场的同时，在其他地区均有进驻，外拓管理面积超过56%，并逐步提高华东、华南、环渤海经济圈的市场份额。我们可以看到布局拓展略有成效，16年四川省的主营业务收入为公司总营业收入贡献82.4%，但是到去年年末，已经改善到59.5%。

物业管理公司的重要衡量指标为管理面积。嘉宝股份的管理面积增速较快，而且这种快速的增长并不是依赖母公司蓝光发展的销售竣工面积，而是第三方的外拓面积。此前在新三板挂牌的时候，通过收购杭州绿宇等进入长三角地区，后续通过大量并购急速扩张业务，在新三板挂牌期间，管理面积，管理项目等获得了大量的增长。2016年底到2018年底，公司的在管面积从24.2百万平方米增加至60.6百万平方米，复合年增长率为58.2%，但是行业内百强企业的年复合增长率只有16.7%，相比之下，嘉宝股份有着巨大的行业竞争力。

但是公司的财务状况并不是十分理想，存在一定债务上的隐患，从16-18年，资产负债率分别为62.4%、58.6%、63%；流动比率为1.29倍、1.34倍、1.17倍。

另外，公司对于物业管理的费用收取可能存在一定的问题，目前可能大多数公司对于收缴物业费都是一件头疼的事情，嘉宝也不例外，其物业管理费的收款率从16-18年分别为89.3%、82.9%、82.6%，呈现逐年下降的趋势，这无疑更加影响了公司的财务状况。

除此之外，运营成本的控制也是一个挑战。尤其是人工成本，公司的物业管理服务属于劳动密集型，所以需要雇佣大量的人工，现今随着最低工资的上调，人工成本已经在18年占据销售总成本的62.6%。如果不能实现自动化、数字化和管理相结合，继续大量依赖人工的话，公司难以控制运营成本将导致利润受损。