中国住宿业不看规模了 原因有这些！
迈点网 · 王华强 专栏 · 2021-04-23 09:51:49
如何衡量住宿业的体量与经济收益的关系？
据世界旅游组织和阿联酋旅游局公布的官方统计显示，2020年中国酒店业出租率58%，位居全球酒店业出租率第一。毋庸置疑，酒店、民宿、长租公寓，是受疫情影响最严重的行业。
更为严重的是，规模不经济的结构性矛盾，是后疫情中国住宿业急需面对和解决的行业性难题。住宿业投资人欲通过规模节省边际成本，然而实际经营利润却大相径庭。如何衡量住宿业的体量与经济收益的关系呢？
1. 个人民宿主好过机构类民宿
据国内某头部民宿平台的后台数据显示，74.4%民宿主的房源在5套以内。其中，33.2%民宿主只有1套房源，41.2%民宿主房源数量介于2-5套，12.4%民宿主房源数量介于6-10套，拥有50套以上房源的民宿主占比仅为2.4%。
个人民宿房源多在5间以内，机构类民宿房源多在15间起。如上图，55%的民宿是个人房东，且91.7%的经营主体是个体或家庭。规模不经济，是导致民宿业个人为主的运营模式为主的根本原因：
1）人力成本优势明显。个人房东民宿项目相比大体量机构运营的民宿项目，从前期筹建期设计、施工，到后期运营成本均有明显的人力成本优势。
深圳猫筑民宿的创始人叶景愉、广州无觅民宿陈颖，两位创始人都是设计出身。他们均亲自参与项目的设计与施工，并直接参与项目后期的日常经营和管理。前期和后期的人力成本优势，是他们项目2.5年平均回报周期的最大功臣。朋友在南京加盟某品牌民宿项目，店长工资1.5万/月，每月品牌管理费为4000-5000元，且仅有14套房源。这样的项目，盈利能力远远在小于叶总和陈总的民宿项目。
2）运营灵活。机构类民宿有专业的资方，运营需要背负各项经营指标，确保资方的投资回报。个人民宿资金多来自于民宿主的自有资金，既是投资人也是经营者，遇到市场变化时具有较大决策权。比如，在2020年2021年为应对春节负面影响，猫筑和无觅民宿创始人均提前将部分民宿房源改为长租公寓，以降低损失。机构类运营的民宿项目，缺乏高度灵活的运营决策权，需要向职能部门和资方汇报申请，市场应对措施不及时。
3）营收抗风险能力强。季节性明显，是城市民宿和景区民宿最大的市场特点。无可厚非，法定节假日、周末和暑期，大体量房源民宿项目收益要大于小体量的民宿。当以年为周期时，同等条件下大体量民宿项目在营收方面并没有优势。
2020年全国民宿的出租率为38.5%，平均价格为317元，rev par 为122元。对比，2019年中国民宿业的经营数据，2019年出租率仅为65%， 平均价格为679元。出租率不饱和的情况下，小体量的民宿项目更具有抗风险能力。
基于民宿市场需求季节性明显，民宿类的项目更适合小体量和个人形式的运营模式。民宿作为非标住宿产品，个性化是其与标品类酒店最大差异和优势，个人运营更能发挥高定制产品和服务。且个人民宿的体量较小，比机构运营的民宿更具有抗风险能力。它们是形成民宿业规模不经济的根本原因。
2. 小体量长租公寓投资人闷声赚钱的秘密
1） 筹建成本。广深地区受历史遗留影响，长租公寓的房源多以城中村农民房为主。这类物业属于非标工程，在施工过程中常常会遇到设计方案以外的情况。部分个人长租公寓投资人，在长租公寓兴起之前，已在城中村租赁市场上浸淫多年，对承租物业格局和施工有丰富经验。同时，基于投资回报需求，个人长租公寓投资人对工程整体进度把控较好，筹建期有较大的成本优势。
相反，机构类的长租公寓项目，从立项到施工需要较长的周期，对存量城中村物业缺乏直接设计和施工经验。他们在筹建期，工程成本处于相对劣势，丧失先机。
2）隐性成本。同样金额投入的长租公寓，个人类长租公寓项目，不仅能保证项目的投入全部用于项目前期设计、装修和施工，而且会将资金重点安排在水电、五金等隐蔽工程上，使投资资金分配合理化。因为这些隐性工程，后期隐形维修成本高。
某头部长租公寓品牌在深圳的项目，报表显示单房投入为7-8万。同样是城中村改造的集中式公寓，身边大部分投资人的单房投入在4-5万。实地参观某品牌公寓时，没有明显感觉到两者投入增加而带来的明显差距。提高单房投入确实可以有效提高物业单位坪效，前提是所有投入均用于实际的产品打造上，否则沉默成本提高总投资基数，降低长租项目的投资回报率。
3）房租成本。小体量投资人投资长租公寓时，更加关注项目实际盈利，尤其是对房租成本的把控。长租公寓刚兴起时，很多机构为了抢占市场先机和规模，快速获取房源，不惜成本招聘专员拓展房源；且不计房源的房租成本，盲目扩张。长租的营收非常稳定，拿房成本高、房东租金与租客租金差价小的项目，注定后期的盈利水平有限。
4）税收成本。偷税漏税，是小体量长租公寓闷声发财的主要原因。房企类长租公寓，基于惯性思维和行业属性，项目根据实际经营数据缴纳增值税、企业所得税等各项税费，拉低项目净利润。以企业所得税为例，长租公寓行业所得税率5%-25%不等。如果按长租公寓25%的平均年化收益率，扣除企业所得税，房企类大体量的长租公寓项目的利润非常低。相反，小体量长租公寓项目的利润率相对可观。
5）运营门槛低。相对于酒店，长租公寓的运营门槛较低。加盟品牌公寓或者品牌公寓自营的项目，前期筹建成本和后期运营成本相对较高。然而，大体量品牌类长租公寓项目的利润不及小体量的个人长租公寓项目的利润。主要有以下两个原因：
销售成本没优势。长租公寓项目招商渠道都是依靠OA平台，两者都需要花费相同的成本购买平台流量。对标酒店业，品牌酒店至少有海量会员客户支持。长租领域，品牌公寓没有销售成本优势，失去品牌销售优势。
长租客户服务溢价能力低。90%长租公寓客户以居家为主，除了基础维修和公区清洁服务需求外，没有太多额外服务需求（高端服务式公寓除外）。客人服务需求简单，对服务买单的意愿低，品牌服务溢价能力非常有限，无法发挥品牌服务能力和服务溢价。相反，个人运营扁平化的运营，比品牌可以节省更多的运营成本。
6）投资逻辑不同。品牌类长租公寓的盈利模式有三种：
城市旧改和存量物业托管经营。城中村的长租公寓项目，以某房企为例，长租项目本身经营利润是他们业务板块中利润来源其中之一。通过长租公寓做未来城中村的旧改、存量城中村物业托管经营，才是房企进入长租公寓的终极目标。因为房企规划多种业务，盈利来源相对多元化，在立项时对投资回报率的要求，远远不及单体长租公寓投资人对项目本身经营利润严格。
销售房产为目标。部分房企进入长租公寓，是为了销售其项目的房产。各地对增量房产项目有较为严格的规划，需要传统住宅、及配套商业和商业公寓等。其中，商业公寓投资回报率低，导致其销售难度大。房企为解决业主投资需求，很多项目在出售后返租做长租公寓。房企类商业公寓自身的盈利要求低，商业公寓在出售过程中房企已获取较大的利润空间。
资本投资逻辑。长租公寓兴起后，市场上出现一批跨界的长租野蛮人。他们按照互联网思维和资本思维投资长租公寓，前期拿房不计后期经营利润，欲通过做到一定规模后被品牌收购，赚取投资收益。甚至，部分机构进入长租公寓，只是他们资本投资的一个载体。
相对于小体量长租公寓，大体量品牌类长租公寓在进入行业之前，它们有更长远的业务布局和规划，盈利来源多元化。在投资回报率及后期风险控制上，品牌长租项目没有聚焦长租项目本身的经营利润。在后期经营过程中较高的运营成本，没有产生正相关的营收和利润，是大体量长租公寓规模不经济的主要原因。
3. 单体酒店盈利能力一定低于品牌酒店吗？
据OYO酒店在2019年发布《中国单体酒店业主大数据报告》，三四线城市的单体酒店约有92万家，且大部分的酒店客房数少于80间。小体量的单体酒店的盈利能力，一定低于品牌酒店吗？酒店为什么出现规模不经济？
1）高租金要求高单房收益。酒店业规模不经济在疫情前，已经存在，只不过相对隐蔽且不易发现。小编曾在上海普陀区某酒店工作，214间客房，周边市场容量不够，酒店不得不通过旅行社团队客人补充市场空白。旅行社团队房价通常在门市价的3-4折，即使酒店满房，实际盈利非常有限，平均Rev par 低于150元。酒店受2010年上海世博会利好市场因素影响，2010年全年Rev par 爆涨2.5倍，盈利自然也随之巨增。可见，单房收益对盈利贡献的重要性。
2020年疫情，住宿市场需求出现断崖式下跌，小体量酒店生存现状反而要优于大体量、高定位的星级酒店。疫情面前，客房体量在某种程度上决定酒店的生存状态。营收无法保证，客房数量大的项目需要承担更多房租成本。高固定房租成本背景下，酒店出租率和平均房价遭到双滑铁卢后，小体量酒店项目亏损的程度要小于大体量的酒店。品牌酒店运营商和单体酒店依然乏力回天，几乎没有区别。品牌酒店失去昔日的光环，酒店业比拼的是投资人的钱包和格局。
2）运营成本。相比小体量单体酒店，品牌酒店需要支付总营收的5%作为品牌管理费、CRS订单费用（通过品牌400预订的订单佣金）、PMS分摊费用等费用，约占总营收的8%-10%。投资人扣除品牌费用，很多门店EBITDA利润为营收的8%-15%，算上折旧、摊销、资金成本，部分酒店品牌方收益确实要高于投资人的投资收益。
在一线城市核心商圈酒店项目。假定同区域、相同客房数量、同等硬件情况下，品牌酒店营收产出能力可能要高于单体酒店。但是，高产值对应高运营成本。在牺牲一定均价情况下，单体酒店若通过降低成本，抵消品牌方多产出的营收部分。单体酒店的盈利能力未必低于品牌酒店经营商。
品牌酒店运营成本和费用相对固定。遇到出租率和均价不能保证的情况下，单房分摊成本过高，无法保障酒店盈利水平。同等情况下，单体酒店的运营成本低，且小体量酒店更容易满房，营收相对稳定。这是导致小体量单体酒店盈利水平，反而要高于大体量酒店主要原因。
3）店长是营收王牌。提高营收，是酒店后期运营的核心能力要求（酒店房租和人力成本固定）。品牌酒店在筹备期，在产品迭代能力和前期调研确实比单体酒店有一定优势。项目竣工进入后期运营，店长是决定酒店营收的王牌。品牌酒店职能部门，实际赋能门店实际经营能力有限。酒店大部分的工作需要店长执行和解决，店长是门店后期中枢神经。
既然店长专业能力是品牌酒店后期运营的关键。同等条件下，单体酒店投资人完全可以通过高薪挖取优秀的店长人选。如此，单体酒店可以通过寻找专业店长，来攻破品牌酒店的运营壁垒。一旦壁垒被攻破后，单体酒店可以将品牌约收取总营收的8%-10%的费用，直接转化为酒店净利。单体酒店的盈利水平和能力要远远大于品牌酒店。
水能载舟，亦能覆舟。住宿项目的单房收益在保证正常市场水平下，且房租成本在合理范围内，项目可能会出现规模经济。否则，会出现规模不经济的现象。住宿业投资人和从业者，在立项前期需要权衡规模与经济之间的关系，不能盲目追求规模。