龙湖的两张“入场券”与深圳的"空间故事"
地产下半场，怎么玩？
都在问，但很少有答案！
最常见的答案就是空空2个字——转型。即拓展新的非住宅业务，拓展利润新增长点，但有落地的思路者甚少。一则很少给出主业再提升，新兴产业落地的模式，二则或提出类似城市运营商，配套商等缺乏抓手落地的宏观定位。
相对而言，龙湖给出的未来打法更落地一些，更聚焦新老产业的融合打通一些，龙湖的这张未来之牌叫做“SAAS“，也就是“空间即服务”，更强调人与空间的连接，强调如何赋能和增值所有空间！
事实上，无论开发商如何转型，开发、商业，公寓，物业，产业，小镇，做得都是空间的生意，做得都是城市人工作，生活、社交、娱乐、消费的生意。空间即服务，一个指明龙湖未来，覆盖全国37个城市、多产业的企业新战略，正在落地！
文\潘永堂
今日龙湖，找到了地产上、下半场都舒服的“姿势”。
2017年业绩榜，在住宅和商业榜十强都上榜的房企只有两家房企，一家是万科，一家是龙湖！
龙湖拿到两张门票
就在去年，龙湖的地产开发年销售额突破1000亿后，确立地产开发、商业运营、长租公寓、物业服务四大主航道，而且其他类似产城，养老等也在探索，一个新龙湖呼之欲出。
未来几年，龙湖将冲击3000亿，更关键是龙湖不激进，慢快有方，但始终保持在第一阵营；同时，商业板块2020年开业50座，租金60亿，同时物业收入60亿，长租公寓30亿，共计150亿的运营性收入……显然，无论上半场的开发，还是下半场的运营服务，龙湖两张门票都有了，而且预期还不错。
四大主航道怎么玩了？
龙湖提出一个Space As A Service，即空间即服务的理念！
初期这5个字让很多地产同行和媒体有点懵的感觉，但龙湖给出一个相对官方的解释，即龙湖希望未来把空间和人在自有平台上有机结合，通过数据和技术的平台能力，给消费者提供更好的消费场景与服务。 通俗的解读，就是4个关键词，即未来，人，空间，服务。
在老潘看来，空间即服务，既非产品战略，也非服务战略，是企业级的战略，或是空间战略。
何为空间战略？
如果说过去10年，房地产的发展是建立在城市化发展中的地段价值的争夺和挖掘，那么，未来10年，中国房地产的发展将是建立在地段之上的空间价值的挖掘和衍生上。
这就好比，今天产能过剩，商品过剩时代，人们开始对服务，精细服务，一条龙服务，有温度的服务提出了更高要求。龙湖空间即服务，此处服务，显然不是开发商视角的物业服务，而是涵盖商业，公寓，办公、产业等全方位、多维度的大服务战略。
也因此，龙湖后续将在全国37个城市践行和落地这一大战略。按照目前态势来看，老潘以为，空间即服务，不仅是龙湖当下乃至未来的顶层战略，也是地产进入下半场龙湖构建核心竞争力的关键。
空间即服务的“深圳期待”
一个值得关注的问题是， 2017年龙湖在行业率先试水长租公寓，仅仅1年，冠寓在全国就已开业15000间，在深圳也已经有7间门店开业，出租率可以达到90%以上……可谓扩张速度惊人。
事实上，龙湖冠寓主航道正好与深圳这座城市产生了匹配性和最大化“连接”。
深圳，全国一线城市，2017年深圳GDP2.2万亿，超过广州，排名全国第三，而增长名义速度达到15.11%，在北上广深四大一线城市中排名第一，更重要的是深圳是一个年轻人主导的城市，是一个典型的少见的移民城市，这些年轻人来到深圳对租房需求量非常巨大，但往常深圳脏乱差的城中村承载了这一城市功能，但痛点一直蔓延。
所以有品质的公寓，尤其在品质前提下的高性价比公寓就更能满足深圳年轻人的需求。更让深圳租房一族兴奋的是龙湖公寓独创的CityHub模式，更懂深圳年轻租客的“内心戏”，他们不仅需要高品质租房，更要完善生活服务，文化娱乐，社交互动、圈子聚会……而不是一个个城市“个体孤岛”。
龙湖冠寓CityHub模式就是打造长租公寓、联合办公、配套商业相结合的小综合体生态模式，其核心在于引入城市的综合资源，集合城市中生活服务、文化娱乐、商业配套的资源互通，将每一栋公寓作为物联网时代当中的一个Hub（焦点），去“孤岛化”，形成年轻泛租住人群的社区中心。
也就在最近被媒体誉为深圳“二次房改”的2018年到2035年新政中，深圳将在未来18年打造60%的政策性住房，其中有20%的人才房，而龙湖冠寓，本身就在积极配合各城市的人才引进与安居政策，让更多年轻人享受到符合当下消费升级市场形态的租住产品，以邻为友、共享安居。
其次，房改中还有商品房40%，以满足改善型高需求人群，这又给擅长园林以及被誉为“中国别墅专家”的龙湖以英雄用武之地。
其三，深圳未来商品房将严格控制大户型高档商品住房用地，新增土地增加“只租不售”的比例，这其实对龙湖空间即服务，极致的空间主张是一个很好的优势发挥。
所以相对而言，新的深圳二次房改，对龙湖落地高端改善住宅，落地冠寓可谓空间巨大。
来自深圳龙湖的“空间新主张”
住宅是龙湖的主力阵营。
那么在一线城市深圳，深圳龙湖如何发起一场关于住宅的“空间变革”？事实上，深圳龙湖总经理鞠文杰曾表示：“深圳是一个更偏资源型的一线城市，资源非常稀缺，只要买到地，地段好一点，这个项目未来就基本成功了一大半，如果再做对产品和客户匹配，做出好空间，那么这个项目从生意逻辑就很好了。”
显然，地段、资源，良好周边配套只是楼盘的先天价值，那么，基于新空间，空间获得感，空间人性化的探索，则是深圳楼盘的后天价值。
龙湖不是一家纯粹生意逻辑，即只要买对地赚取土地增值产品过得去就OK的企业，龙湖需要通过先天和后天都做好，赢得客户真正的满意和尊重，即龙湖强调做客户导向下的好产品，好服务，这比相对会拿地而言，客户是更有感知的，从这个角度龙湖对居住空间等有着更高的诉求。
2017年，龙湖通过招拍挂获得深圳盐田一块土地，预计今年会开盘！
从先天来讲，这块地可谓尽得顶级稀缺山海资源，首先，盐田区本身被誉为深圳“最美片区”，而龙湖盐田项目又恰好位于盐田5万亩国家级自然公司的梧桐山上得天独厚的一寸土地，负氧离子含量超过3500万/cm³，是深圳市中心莲花山1万倍之多；同时，深圳市政府将斥重金打造15公里国际级滨海栈道，而栈道的起点便在盐田。
其次，考虑到龙湖盐田项目，正好是深圳政府2016年正式提出的深圳城市东进战略的门户枢纽，深圳将计划投资1.4万亿打造盐田这个深圳发展的第三极，而且盐田区域因为华大基因等高新智慧科技产业、全球航运物流枢纽、国际黄金珠宝总部企业走廊等的实施，盐田区未来将走向“国际新盐田”，那么龙湖准备如何演绎空间、人、自然的美好连接？
即使目前深圳项目还没开盘，但老潘也通过内部了解到，未来龙湖住宅空间将注重更多“惊艳”空间，注重景观体验，让空间更有创意，更有获得感，更具美感，比如：
首先，从产品设计而言，龙湖会打造同等面积更多的空间获得感。其此，好空间，不仅仅是大，更要在深圳这个以改善为主的高品质城市实现美学品质。其三，呈现更好的景观体验，就在盐田项目，龙湖将采用270度落地窗设计，届时客户站在270度明净窗户望去，5万亩的梧桐山是自己家的后花园，15公里黄金海岸线尽入眼底，而这正是空间，人，自然，山海的美好连接。
对空间的探索和追求，在超级购买力和均价5万以上的深圳，龙湖希望在先天收获区域、地段价值之外，更在乎收获空间、服务、产品创造的溢价。
龙湖提醒，对深圳这个资源型，财富型、创新性的城市，人居空间绝不能将就！
龙湖超级IP五维景观，深圳如何落地？
深圳已经进入存量时代，未来龙湖在深圳会打造类似住宅、商业、公寓、产城等更多类型的空间，这只是时间问题。
考虑到深圳这座城市，气候条件好，适合植物生长，而且深圳是一个年轻的创业型城市，人们对创业、投资、工作、会客相对会有更多诉求，再加上二胎时代，深圳年轻人小孩更多，相应这些年老人来深圳越来越多，基于此，龙湖的空间创新与这个城市空间诉求有了更紧密、更贴心的交集。
适合深圳的空间主张，才是好空间！
图：龙湖天津天宸原著项目实景图
也因此，深圳龙湖将把五维景观社区空间最彻底、最大化、更关联的呈现给深圳业主。即适配深圳业主未来生活、工作、社交的需求去打造全新空间。
第一是生态维度。未来龙湖深圳会绽放景观的生命力，这与深圳良好气候，花园城市更进一步构造龙湖小生态，即龙湖会让植物景观呈现不着痕迹但却宛自天开的自然效果；
第二是健康维度，龙湖会为空间标配打造游憩活动系统+舒适步行跑到+智能灯光系统等；
第三是交融维度，即社区互动和乐享便捷，龙湖会在社区打造很多互动的惊喜空间，以此促进邻里互动。比如打造城市会客厅，方便深圳创业者，中产阶级、投资者有更多的社会交流空间。
第四是精筑维度，即龙湖所有景观云林的细节都是有显著质感、纹理，体现出材料和设计的高品质。
第五是人文维度，即在物理空间基础上尊重深圳的文化历史地脉特征，植入一些人文元素，表达人文关怀和氛围。
可以想象，在不久面世的龙湖盐田项目里面，一个与众不同的新体验空间即将面市：
架空层成了阅读馆、健康馆、亲子馆；
在漫步道，既有饮水机，又有夜光灯；
在老人区，既有休闲椅，又有储物箱；
在儿童区，既有摇摇乐，又有攀爬网；
既便是宠物，也专设的便便收集器。
……
图注：龙湖社区塑胶跑道上的历程标记、便于缓步、快走、慢跑时记录
这才是居住空间真正的价值提升，是“房住不炒”的标准演绎。
小结
在地产下半场，未来谁能成为驱动楼市？引领楼市发展的聚合力量？答案是具有“极致专业能力”的公司或平台。
未来一流的平台、一流的公司会更多的吸引土地，吸引资本，吸引人才。
从这个大趋势来看，龙湖，作为同时拿到地产上、下半场两张门票的少数精英选手，未来在深圳，即使是拿地难，但获取更多土地，或许只是时间问题，而做出好产品，做好空间即服务，还需要时间给出答案。