小区“人工湖”变塑胶湖，算不算虚假宣传？
导语
本文作者丨王玉臣
“人工湖”没有了，你觉得小区塑胶湖算不算虚假宣传？
从常理来看，从房地产广告的相关规定来看，显然已经构成了虚假宣传。
湖，三点水加胡，如果开发商在宣传的时候，不特别强调是塑胶湖，只是简简单单称“湖”，很明显会令人误以为是常规意义上的“湖”，带水的湖，而不是塑胶湖。
房产销售中的虚假宣传其实比比皆是，虚假宣传早已经成了很多开发商喜欢玩的伎俩，因为虚假宣传引发的纠纷也是多不胜数。
这个还只是塑胶湖事件，这些年做商品房纠纷案件的时候，还遇到过人工湖变垃圾场，热带雨林变加工厂……
残酷的现实是很多虚假宣传的违法成本极低，大部分投诉到相关部门以后，往往因这样那样的原因得不到依法处理。
甚至有的处理了，但是只是象征性罚几万块钱。
而其中一个比较关键的原因是在商品房预售合同的补充协议中往往都有类似这么一句话：“宣传材料和销售人员的承诺不是本合同组成部分，不对房屋的价格产生影响，一切以本合同为准……”
首先购房时一定要保存好当时所有的宣传资料，和销售人员沟通时一定要强调自己在乎的设备设施等，并明确表示这些会直接影响到自己的购房。
同时，要做好录音或者微信短信记录保存。
必要时，甚至可以对开发商官网美轮美奂的视频广告做保存，甚至公证。一旦交房遇到问题，这些视频广告往往会第一时间下线。
其次，对于开发商的承诺可以做基本的核实。
最简单的办法就是要求开发商提供建设工程规划许可证的附图，这个图是小区规划的总平图。
里面的经济技术指标会有相关的规划数据，图上也会有相应的建筑或设施设备标示。
以人工湖为例，如果规划图上没有，建成以后往往是不可能有的。
如果有，也是违建。可以用宣传资料和图纸进行比对。
首先，要想从合同上找依据是很难的，开发商都是高智商，早在条款上规避掉了。
往往要从宣传材料本身和监管部门入手。
可以向市场监督局（以前的工商局）提虚假宣传的违法查处，要求履行查处职责。如果不依法处理，两个月后可以提起相关的不作为之诉。
其次，可以视情况提起民事诉讼，但是这个难度很大。
如果没有行政认定的虚假宣传处罚，民事上法院几乎不会支持。原因还是合同条款……
排版编辑丨冯佳欣
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