没有签书面的买房合同，如何判断是否存在房屋买卖关系？
导语
不管是出卖人还是购房者，在房屋买卖维权的过程中，一定不能够自己想当然，事实和法律的认定需要综合考量和综合判断。
本文作者丨戴金花律师
通常情况下，购房者购房一般都需要先签订房屋买卖协议，然后再支付购房款，但是在实践过程中，也有不少购房者，基于各种原因，先支付了购房款，但开发商一直没有给购房合同。
那么在这种情况下，是否存在房屋买卖关系呢？在维权过程中该如何维护自身的合法权益呢？
这种情况下，最高院有一个基本的裁判规则，那就是，如果当事人没有签订书面房屋买卖协议，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，综合考量。这个综合考量呢，一般指的是:
1、考虑到买受人是否支付了对价；2、房屋价值与支付的价款是否合理；3、出卖人交付房屋及房屋所有权证；4、或者买受人对房屋是否长期占有；5、在此期间出卖人是否主张过权利；6、能否排除借用或租赁等关系。
在上述事实基础上进行综合分析判断，从而认定是否已经形成房屋买卖合同关系，该买卖合同是否合法有效。基于有效的合同关系，购房者有无相应的法定和约定权利等等。
对于购房者来说，若是基于当时的制度背景，支付了相应的对价，价格也合理公平，能够体现房屋产权转移的真实意思，而且占有使用是连续的，公平的，和平的。
对于出卖人来说，多年来没有主张过或者行使相应的权利的，且与一般房屋所有权人对权利的关注形成较大反差的，明显不符合常理的。
在这种情况下，出卖人主张与购房者没有房屋买卖合同关系的，一般情况下法院不予支持。也就是说，出卖人与购房者，虽然没有书面的购房协议，但是仍然存在房屋买卖合同关系，且，该房屋买卖合同关系合法有效。
上述情况比较经常发生在，八九十年代的准备进城的出卖人把房子卖给了别人，20年后准备回老家养老，或者老家遇到拆迁的时候。
因此不管是出卖人还是购房者，在房屋买卖维权的过程中，一定不能够自己想当然，事实和法律的认定需要综合考量和综合判断。
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