琶洲附近，将有2个10w+豪宅登场！
告诉大家一个好消息，和一个坏消息。
好消息，是住宅稀缺的琶洲附近，终于要有两个新盘入市了！坏消息是，价格么……可能要到10w+。（打工人落泪）
房产君说的这两个新盘，一个是保利新港东路项目，一个是越秀赤沙车辆段项目。
今天，房产君去实地踩了踩，为大家带来了一手情报。
保利新港东路地块位于琶洲东区，距离8号线万胜围站约2公里。
虽然说，现在的交通条件不算太好，8号线东延段（点击链接即可查看）修建完成后，项目交通条件将得到很大改善。
项目体量较小，占地面积仅有1.7万平，楼面价却高到51462元/平，位居全广州第三。
图 | 保利新港东路地块高层视野
如此高的楼面价，决定了项目必须高价出货，才能有利可图。
保利想高价出货，无非两种办法：要么做成小户型，高单价，低总价，然后以量取胜，要么打造大面积豪宅，提高档次，面向改善客群出货。
房产君认为，由于项目体量过小，小户型出货的可能性不高，打造成大面积豪宅更为可取。
没想到，此次项目公示的施工平面图，证实了我的猜想。
如图，项目一共有四栋住宅，参考建筑外轮廓，户型分布有可能是这样子：
望江的房子朝北，呈一字形排开，占据了绝大部分江景资源，面积也偏大。朝南户型面积稍小，但是也很有可能在100平左右。
考虑到琶洲住宅稀缺，上新的江景房又仅此一个，客多房少是大概率事件。
因此，对这个项目有意向的粉丝们，房产君建议大家把预算提高到1500w。（打工人泪奔）
迄今为止，保利拿地已有五个月的时间，项目还处在土方开挖阶段，粗略估计一下，开放售楼部可能是下半年的事情了。
图 | 施工现场
另一个有望上10w+的项目则是越秀赤沙车辆段项目，这个项目位于琶洲南区，距离8号线新港东站1.3公里。
车辆段的交通，向来都不需要操心，待车辆段修建完毕，下楼就能坐地铁。
这个项目居住用地约28.9万方，体量极大，而且项目内配有一所36班9年一贯制中小学，以及大量商业地块。
简单形容一下这个盘：规划可观，产城结合。
不过，目前项目周边缺少配套，房产君去踩盘的时候，周边基本处于待开发状态，附近的二手小区商业也不算成熟，餐饮行业入驻较少。
图 | 周边配套
综合自身条件来看，这个盘很有可能需要五年以上的时间才能成熟。
未来几年里，它可能是琶洲最大的住宅供应源，价格也不会冲的太猛，刚需及刚改人群，仍有上车机会。（但是，10w大概还是要的）
房产君前去踩盘的时候，现场正处于打地基状态。参考其他车辆段项目的施工速度，越秀赤沙车辆段地块今年能否入市，还得打个问号。
其实，这两个盘饱受质疑的一点是：它们能否以10w+的身价成功出货。
踩盘之前，房产君也不太确定，踩完盘之后，房产君认为这个价格不算意外。
其一，琶洲的一手房市场，已经空白了长达五年，即使是二手房，也长期处于一房难求的境地，在贝壳上搜琶洲，仅有十余套二手房在售。
现在这两个新盘入市，很有可能是房挑客，而不是客挑房，开发商占据主动，定价就可能偏高。
其二，琶洲拥有数字产业及会展产业，置业人群购买力较高，足以支撑10w+的房价。
其三，这两个盘坐稳琶洲，地段不错，光凭这一项，它们就有叫价的资本。
最后，又到了人生中最艰难的一个问题，这两个盘买哪个比较好？
这个问题，就和小时候犹豫考清华还是考北大的我一样天真、可爱。
首先，这两个盘上车的门槛十足十的高，按照10w一平的价格来看，无论哪个盘，都是1000万起步，想买江景房，可能要1500万起。
就算资金充足，能不能买得到也是一个问题。以海珠区某江景房为例，在开盘之前，大量的房源已经被关系户定下了，因此，你可能还需要一点人脉。
如果以上两项都不考虑，那么我建议按需购买，执着于江景的买保利，执着于升值的买越秀。
毕竟，周边空白颇多的越秀赤沙车辆段，想象空间更高。
那么，如果是你，你会考虑买哪一个呢？
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