王强：房地产项目管不好无效成本，成本管理还管个锤子
无效成本顾名思义，就是没有效果，没有价值的成本。说白了，就是白花的钱，因为无法获得客户的认同和补偿，这部分成本纯属浪费，因此叫无效成本。房地产项目在开发实施过程中，专业不精+管理不善就会产生诸多无效成本，可能会涉及到设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口，大大削弱项目的盈利能力。
首先我们来看一下无效成本的分类
无效成本按照专业责任归口，一般可以分为以下几类：
1、 采购类无效成本
1） 采购策划不足导致的无效成本
采购策划不足，使得项目施工过程中产生被动应急采购，采购的次数增加，采购成本上升，同时影响工期和质量，进一步增加开发成本。
2） 采购过程管理不善导致的无效成本
如投标单位考察失误，有可能发生串标、围标的情况；如招标及时性不足，有可能使得材料设备的市场价格发生变化，导致采购成本增加；如评标的规则机制不合理，使得总价偏低影响后期质量反噬成本，或使得中标价格偏高直接拉升总体成本。
2、 工程类无效成本
1） 施工准备不足产生的无效成本
如标段划分不合理重新规划影响工期与质量；如展示区等使用周期短的高标准临设的拆除与重建；如施工节点计划不合理，造成工期延误，增加成本。
2） 施工过程管理不善产生的无效成本
施工过程管理不善会造成工程成本的失控，特别是施工安排失误造成的签证赔偿与维修费用，成为施工过程中无效成本的大头。
3） 合同执行不当产生的无效成本
如对合同内容、范围不了解，被合作方拆分合同工作内容造成总成本增加，却无法从相应单位扣回。
4） 材料设备管理不周产生的无效成本
材料的进场验收，出入库管理不到位，造成供应方以次充好或施工方偷工减料，使得公司花了钱却见不到效果。
5） 维修整改不到位产生的无效成本
维修整改工作程序未形成合理的闭环管理，使得维修整改落实责任单位模糊，进而对责任单位的扣款程序不到位产生无效成本。
6） 付款失误产生的无效成本
对施工单位的付款资料、付款节点、工作量审核失误，造成工程款早付、超付现象，产生无效成本。
3、 设计类无效成本
1） 设计失误产生的无效成本
设计失误在房地产项目设计过程比较普遍，常见的设计失误：对设计效果把握不准，设计变更下达不及时，材料、施工工艺选择不当，多工序、多专业设计图矛盾，装饰设计未结合建筑现状等，这些设计失误会导致一些无效成本的发生，比如拆除和重建、后期加固与补强、资金浪费等。
2） 设计保守产生的无效成本
设计保守使得项目的经济性不合理，正常情况下设计省了5000万，项目卖的总价不变，这就是设计省的钱；而设计保守情况下，设计是省了5000万，可如果设计不省这5000万，项目总价可以多买1个亿，这就是设计保守导致的无效成本。看似省了钱，其实拦截了项目的潜在价值。
4、 营销类无效成本
1） 销售承诺夸张产生的无效成本
首先是销售承诺夸张，部分客户会盯着销售承诺要求兑现，为此项目团队为销售承诺付出大量成本，要么切实提升产品价值、兑现销售承诺，要么对客户进行赔付，二者均会产生无效成本。其次是展示资料有误，比如项目规划没有大门，在展示时由于楼梯的遮挡销售员说有大门，后期客户就会要求建设大门，产生无效成本。
2） 销售过程管理随意产生的无效成本
比如一期项目样板房过早销售，导致二三期重复建设样板房，产生无效成本；比如渠道管理不善，出现大量水客而产生的无效成本。
5、合约类无效成本
1）预算失误导致的无效成本
把原本低的总价算高了，使得合同价款失实导致费用增加产生无效成本；
3） 招标文件编制失误导致的无效成本
常见的现象是合同条款有误，经济标编制出现失误，从而导致公司多承担费用产生无效成本；
4） 结算失误导致的无效成本
结算价不符，使得工程款超付产生无效成本。
5） 付款失误导致的无效成本
对结算总价不能进行严格把关，使得工程款超付产生无效成本。
二、无效成本的防范举措
1、 培养、提高全员成本意识。要明白一点，成本部门是成本管控的统筹部门，不是专业晨报的负责部门，专业成本的必须由专业部门负责；
2、 成本部门要分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分。从而形成项目合理的目标成本，为实施无效成本管理与控制打好基础；
3、 成本部门需要归纳、汇总无效成本，组织分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高；
4、 成本部门需要组织各专业部门寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，推动最终降低项目成本费用，尽可能地减少无效成本；
5、 成本部门需要持续提升无效成本管理的专业水平，推动无效成本管理的能力的持续提升，推动公司以最少的成本消耗取得最优的经济效益。
结语，房地产项目成本管理的初阶是认识成本科目，进行合理的预算和核算，保证成本项目不遗漏；而房地产项目成本管理的高阶则是在初阶管理的基础上严管无效成本，使不该花的钱绝对不花，使该花的钱必须花，从而使得项目价值最大化。唯有此，专业的成本管理职能的才能显示出其独特的不可替代的贡献价值！