重庆“两江中心”价值井喷，单价9K+居然能抢占天街资产？！
（图源网络）
01
两江新区，太秀了
最近，整个重庆的热点，要数央视大型直播特别节目《今日中国》对重庆的专门报道。
我发现，两江新区不仅受到了节目的重点聚焦，更受到了同一天新闻联播对其制造业科技创新的点赞，热度高涨！
（视频截图）
而让我再次对两江新区刮目相看的，还有前段时间官方重磅公示的《2021-2035年重庆市国土空间总体规划》（征求意见版）。
在开放平台中，两江新区被单独放到了最前排。比起9大口岸保税平台，2大制度创新平台，以两江新区为首的产业集聚平台，是更为重要的载体。
在智造重镇智慧名城的核心发展目标中，提到的壮大战略性新兴产业集群、巩固提升支柱产业，基本也是两江新区的产业重点（汽车、电子）
......
（规划截图）
不管现在还是将来，两江新区都是“秀儿”！
我们能看到，不管是从两江国际商务中心的即将开业、新型基建的加速跑、多轨交汇的即将完整成型等，还是从价值沉淀已经反映到房价上来看：
两江新区已经完成了新一轮的质变提速。
02
中央公园，被正名的“两江中心”
其中，中央公园已然成为“两江中心”。
在“五城”空间格局中，整个大北区，就标了两处中心，一个是东部槽谷的“龙盛中心”，另一个就是正宗中部槽谷的“两江中心”，它就在：中央公园。
（规划截图）
中央公园现在的市场，如火如荼：
1）面粉端：众多品质房企围猎，热度不减反增
如面粉首秀包揽中心城区近半万元地，热度连观音桥、大杨石等核心区都不能及。
2）楼市端：盛况依然，高潮不退
4月成交金额占渝北成交的30%，成交均价已经超过了1.8万的高位。（数据来源：铭腾机构）
5-6月，根据安居客数据看，在售有明示价格的楼盘，均价都高达约2.03万......
至此，中央公园已彻底夯实楼市价值，将在价值兑现年爆发，正式迎来属于它的时代。
中央公园到底有什么魅力，成为“两江中心”乃至重庆的“新宇宙焦点”？
以往很多人解读过，我今天简单从国土开发的角度说一下。
对于战略新区，开发主要有2种模式：
1）蜂窝式集群模式
适合经济基础强、市场环境好的区域自发集聚资源，如深圳华强北。
2）焦点引领、板块集聚模式
适合经济稍弱区域，以焦点项目吸引资源集聚，如东莞松山湖、两江新区中央公园。
以中央公园为“两江中心”，既不违背生态保护和国土开发同时进行的平衡，又能以“公园为公”的理念优先布局基建和公共空间，利用强企吸引产业集聚，这是很多新区羡慕不来的。
所以中央公园作为“两江中心”，当之无愧。
（图源网络）
03
当下中央公园，正呈现出3大趋势：
1）产业兴，人流爆
以中央公园为轴，汇聚了四大经济增长点：（以下数据来源：上游新闻、界面楼市）
东侧以江北国际机场为主的临空经济，带来了近3500万人次旅客吞吐量（2025年预计达7500万），将涵盖空港板块30多万的人口基数。
北侧以国博中心为主的会展经济，带来年均达400万客流量，将覆盖悦来板块约20万常驻人口。
另外，西北侧水土高新科技产业区等，还汇聚了好几百亿产值。
因此，公园能享受巨量人口红利，并吸引大量高净值人群消费力和商业商务需求。
（区位图）
2）高规格，加速度
拿规划600万方的两江国际商务中心来说，无论是从上峰重视程度、超级商圈体量，还是从高规格设计、惊人兑现速度、开业率自持率来看，都释放出强大的财富价值信号。
当这个预计辐射常住人口超100万，年流动人口超120万人、消费人群超500万人的千亿级商圈（数据来源：《渝北区打造千亿级两江国际商务中心》的通知等），
成为北区各大开发商宣传时抱大腿的对象时，你就知道它究竟有多牛。
（图源网络 两江国际商务中心效果图）
3）密布局，治通病
比起七横六纵五轨道快速连接主城九区的通达便捷性，更特别的是公园交通的密集合理+轨道先行。
中央公园井字形的多维立体交通路网，比起其他区域堪比钢丝球的路网来说，不仅能交通效率翻倍，更容易根治传统商圈受环道交通设计限制的通病。
另外，轨道先行已逐步兑现：
6号线串联了光电园等三大高薪就业基地，
10号线和未来的5号线横贯南北，
预计年底一期通车的9号线有超多换乘站点......
这种重庆罕见的多轨资源密集度，将让中央公园成为真正的人口输入+人流汇集收割机！
公园成熟配套兑现+楼市正火+人流客流消费力汇聚+两江国际商务中心即将开业，
我们要如何抢占中央公园财富先机，如何抢占这个千亿级商圈的发展红利？
比起门槛已极高的住宅市场，商业投资前景更加可期。
我认为龙湖天际，将成为公园资产配置的大黑马。
凭什么呢？下面我梳理一下它的几大稀缺价值。
（区位图）
04
龙湖商业IP，强大后盾
以往商业投资不被看好，根本原因是找不到靠谱的商业模式或缺乏变现渠道。
很多不良商业资产做不走，是因为缺乏自持。很多开发商不自持的原因，是快周转开发模式下，自持的资金沉淀冲击了资金流动性。
但自持商业，却是商业中更容易沉淀大量资金的。
它像一场“长征”，需要前期成本投入+中期慢慢经营+后期依靠租金变现。
很多开发商熬不过去，唯有龙湖强势证明“长征”会取得胜利——
商业自持比例越高，龙湖的溢价能力往往越强。
精准选址、商家入驻、客流互导、产品运营、环环相扣的投资能力，带来巨大财富回馈：
2015年至2019年全国租金平均增长率达35%，且逐年上涨。
（图源 购物中心资产管理公众号）
2019年，重庆北城天街出租率高达约100%，时代天街出租率高达约98.4%，收入增长惊人。
（图源 乐居财经）
在整个两江国际商务中心五大品牌商业中，龙湖这个“带头大哥”重资产自持约80%的比例。
而龙湖天际小户，就成了投资者能抢占的那约20%稀缺投资机会。
05
天街一体化环状导流
龙湖天际，不仅是龙湖一大极具投资价值的商业品牌，更是中央公园一大商业名片。
它和普通商业很大不同在于，它采用了龙湖全新的一体化共赢商业模式——
天街一体化环状导流，这种模式更容易虹吸和导入人流、客流、和稳固的消费需求。
1）通过主干道吸引常住人口
龙湖天际处在同茂大道和秋成大道十字交汇的轴心位置。
这两条非常重要的大动脉，将中央公园与金开大道、翠云、机场路等两江新区相关区域之间完整串联起来，有利于常住人口等消费力汇入商圈和项目。
2）通过聚集空间、人流动线锁定消费人流
公园天街有两条繁华步行街，一个下沉式超级广场，
这种创新性的规划，广场周边设计的扶梯、景观带、漫步道、地标建筑等，共同创造出更好的人流聚集交融空间。
两条步行街，一条延伸市集广场，将各个商场绑定在一起；
另外天街A馆B馆之间这条街，拥有整个商圈的大型车辆泊车位，大道上目前唯一一处出租车站，两条步行街让整个商业的人流动线明晰而有生机。
而龙湖天际在公园天街之上，与天街多处扶梯、客梯、连廊、入口等相连，与无法24小时营业的天街业态延时互补叠加，
可以充分吸收天街外溢客流与商圈人流，形成强劲的消费力。
（效果图）
3）通过双轨上盖导入客流
TOD商业集群的打造模式，让轨道5、10号线和商场、塔楼垂直连接。
例如，轨道客流可以通过中央公园西站出站口廊道直通公园天街和龙湖天际。
特别是天际2号楼，基本是车流必经，人流必经，轨道客流必经，拥有多条消费动线，这种优势，在庞大的中央公园商圈甚至其他商圈，都很难找到。
占据这种门户龙头位置，龙湖天际未来的昭示性和通达性、汇聚的人流和消费力，将十分可观。
（效果图）
06
超低门槛抢占优质天街资产
与其他中央公园资产比，龙湖天际的“倒挂”价格，也吸引了很多想布局中央公园、入手天街轻资产的人群。
因为作为中央公园的现象级红盘，它的单价才9K+/㎡，甚至比周边动辄1.3万/㎡起的面粉价还低很多。
用中央公园面粉起拍价的水平、用总价约29万起的低门槛价格，
就能入手建面约33-86㎡的天街小户，抢占以改善为主而小户型严重短缺的北区资产，谁不眼馋？
难怪新一轮面粉秀后，龙湖天际胸前的成绩单更鲜艳了，听说比之前3月份劲销2个多亿业绩还好。
当然，龙湖天际本身的产品力优势也很明显。
你会发现它的层高、梯户比、灵活多变的户型设计，能带来很好的舒适性和消费体验感；
它未来能涵盖的业态，小到猫吧、花艺店、日料店，大到教培机构、24小时健身会所、企业公司......非常多元。
（效果图）
结语
房地产市场进入调整期，商业地产两极分化，
而有“中央公园+千亿级商圈+天街TOD之上+龙湖商业IP”等多重价值叠加的龙湖天际，跑在了投资价值赛道最前面。
在中央公园商圈价值兑现、天街开业、财富井喷前，以29万起抢占天街资产，抢占财富坐享其成的机会，真的不多了！
趁着龙湖年中盛典，活动多福利多的时候，赶紧先下手为强吧！
E·N·D
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原创：玉如意
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