合同纠纷系列之18：业主能否以物业服务瑕疵拒付物业费
业主无正当理由不能拒绝交纳物业费，业主有时会以物业公司提供的服务存在瑕疵为由拒付物业费，但根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，如果是存在一般履行瑕疵，业主将不能据此拒付物业费。
一、需证明物业公司存在持续性服务瑕疵，构成根本违约
物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，因此法院对拒交物业费的理由进行较为严格的审查。
物业公司的物业服务不到位，未达到合同约定标准，但因物业服务具有整体性、连续性，业主提供的证据不足以全面客观地反映物业公司整体的服务状况，亦不足以证明物业公司的物业服务存在严重缺陷，并未构成根本违约，业主不能以此拒绝交纳物业费。吉林省长春市中级人民法院在（2020）吉01民终3057号案件中认为，杨喜光主张锦鸿物业在提供物业服务过程中存在违约行为，故拒交物业费，但并无相应证据证明其提出的物业服务质量问题是持续性存在还是暂时性存在。锦鸿物业所提供的物业服务确有部分瑕疵，但上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，杨喜光不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务并且一审判决就此问题已进行考虑并以此驳回了锦鸿物业关于违约金部分的诉讼请求，故法院不再对物业费进行扣减。综上，一审判令杨喜光支付锦鸿公司物业费8627.57元并无不当，法院依法予以维持。
二、非根本性违约行为的，一般难要求减少物业费但可减少违约金
依据《民法典》第五百八十二条，履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，可合理选择请求对方承担减少价款或者报酬等违约责任。在物业服务合同纠纷案件中，业主通常会以物业公司存在违约行为要求减少物业费，物业公司则通常提起反诉要求业主承担迟延付款的违约金，较多法院不支持减少物业费，不支持或部分支持违约金诉求。
物业服务存在瑕疵，需支付物业费，但迟延付款违约金可酌减。陕西省铜川市中级人民法院在（2020）陕02民终494号案件中认为，安居物业的物业管理是否存在违规行为，服务是否到位，业主可以向有关行政主管部门反映，而不能采取拒交物业费的方式维权。杨文存在逾期支付物业费问题，已构成违约，安居物业提供的物业服务过程中存在一些不足和不到位的情形以及一审杨文称违约金过高。一审法院从权利义务关系一致的角度，双方履行合同的实际情况，酌定杨文承担违约金的30%，并无不当。
物业服务存在瑕疵，需支付物业费，但不支持迟延付款违约金。辽宁省大连市中级人民法院在（2020）辽02民终7808号案件中认为，置中物业基本履行了物业服务合同中约定的义务，尽管存在小区卫生清理和绿化养护不及时、门禁安全和公共部位损坏维修不到位、消防设施和污水排放检查不全面等瑕疵问题，但基于1元/平方米/月的物业费标准考量，这些瑕疵问题尚不足以构成免除或减少上诉人周玉伟交费义务的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决周玉伟全额交费并无不妥。同时，也正是基于置中物业存在上述瑕疵履行问题，一审法院对置中物业主张的违约金未予支持，该处理较为妥当，法院予以维持。
三、物业服务合同解除，因物业公司过错未交接撤离期间，无需支付物业费
在《合同纠纷系列之17：业主如何解除物业服务合同》一文中，我们提及新旧物业公司交接的过渡期间，原物业公司会继续提供物业服务，业主需继续缴纳该期间的物业费。但如果因原原物业公司过错导致未能及时办理交接、撤离手续，原物业公司构成强制服务，此时无权要求业主支付物业费。
依据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，配合新物业服务人做好交接工作，违反的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。黑龙江省佳木斯市中级人民法院在（2020）黑08民终339号案件中认为，安顺公司在合同解除后坚持不退出，构成了强制服务，其主张2018年以后物业费的诉请法院不予支持。
四、律师小结
物业公司作为物业服务企业，需以收取的物业费保证物业服务的正常运行，业主拒绝支付物业费会影响物业服务的顺利进行和服务质量标准。因此，如物业公司未构成根本性违约，业主不能拒付物业费。
如业主对物业公司提供的物业服务不满，应采取合法适当的方式维护自身权利，可就此问题向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司沟通、协商，进而使物业公司的服务质量不断提升，或者按照法定程序提起相关诉讼。另外，可通过业主大会决定选聘、解聘物业公司。