上海法拍房：房改房消亡史

全文约1800字，阅读时间5分钟

前段时间，我们总结了法拍房购买的十大风险，其中有一项“无法过户”的风险，里面提到“上海法拍房市场中有一部分特殊的房源，像是市政配套用房、历史保护建筑、不完整产权、连体房屋、军产房、公房等，这些类型的标的在房地产交易中心办理过户时都会遇到不小的波折”。

之后就有朋友在后台询问：上海的房改房是什么？被司法拍卖的房改房可以过户吗？

今天我们便来仔细回答这个问题：

01

房改房是什么？

房改房，是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是中国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，现在更多称它为已购公有住房。

（不动产登记信息）

已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。这也就形成了房改房五年不能过户的说法。

房改房是国家对职工薪资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。

所以，房改房的销售对象是有限制的，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

这也就导致，如果贸然参拍到这一类特殊性质的房屋，会造成无法过户的风险。

02

被司法拍卖的房改房可以过户吗？

司法拍卖房产，简称法拍房，具体指遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是法拍房。

被司法拍卖的房产，对于参拍人而言，很难判断房屋是不是房改房的，也就导致很多意向参拍的朋友不敢拍法拍房。

但是，像房改房这一类由城镇住房制度改革产生的特殊房产房改房，其五年限售的政策基本已经过期。

因为房改房这一现象住房，基本都是从80、90年代建造分配的，到了2020年，这一类房产已经过了限售期。不管是二手房市场的房改房还是司法拍卖市场的房改房，都是可以正常买卖过户的。

03

哪些法拍房过户有难度？

正如开头讲的，像是市政配套用房、历史保护建筑、不完整产权、连体房屋、军产房、公房等，这些类型的标的在房地产交易中心办理过户时都会有一定难度。

因为各地区的交易中心政策都有细微差异，仅以上海为例，市政配套用房、军产房等都会对过户有限制，甚至不能过户。

而一些有操作空间的不完整产权房、连体房屋等，是可以在产权划分明确之后办理过户事宜的。

04

如何避免这些存在过户风险的法拍房？

避免风险的方法只有一个，那就是做好房屋的安全尽调，理清房屋的产权、案件等具体信息。清楚了解之后，才能放心参拍。