偿债高峰期来临 房企将要遭遇“生死劫”？

自从今年下半年以来，随着房地产调控政策不断收紧，以及房企偿债高峰期来临，中小房企正在遭遇现金流断裂的险境。尽管今年房企销售业绩有望创下历史新高，但是现在降薪裁员、谨慎拿地、以价换量早已成为房企们的共识。

资料显示，在上市房企中，绝大部分第三季度净利润累计同比呈现明显增长。但进入第四季度后，市场整体业绩向下趋势明显。“过冬论”已成为市场共识。而第四季度又是房企偿债高峰期的集中来临，销售业绩的大幅下滑，也让房企深感偿债高峰来临时的巨大压力。

早在2015年至2016年，国内信贷融资环境极度宽松，这正是房企扩张的大好时机。彼时地产公司发行的公司债以3+2结构为主，因此这部分规模巨大的债务将在2018年至2019年集中到期。据测算，房企在未来三年将迎来两个偿债高峰期。

据权威机构统计，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元。显然，房企在第四季度将迈入第一个还债高峰期。

本来房企面对这样的偿债高峰期也不必过分紧张。房企除了可以收缩拿地扩张计划，减少现金流支出外，还可以通过“借新偿旧”、“降价促销”来完成，但这次却与过去完全不同了：

一方面，债务到期可以通过“拆东墙，补西墙”来还债，怎奈现在房企的负债率过高，上市房企的平均负债率超过80%，部分房企的负债率超过100%。在这种情况下，房企要么面临融资难问题，要么融资成本居高不下，超出其忍受能力。

另一方面，以价换量，房企干脆通过降价促销来尽快回笼资金。现在许多房企都设置了不小规模的存货跌价准备。以万科为例，今年前三季度，万科存货跌价准备余额为人民币41.4亿元。但是进入10月后，各大房企一起集中推出新盘，结果是销售情况并不理想。如果调控政策继续收紧，恐怕销售难度还会更大。

面对偿债周期的集中到来，这意味着没有做好现金流管理和风险防控的企业将面临资金断裂的风险。当然，有风险就有机遇，对部分现金流充裕、抗风险能力较强的大型房企来说，可以像2014年那样通过并购的方式，把中小房企收于囊中，这样大型房企可以获得大量的廉价土地资源。

不过，令人感到奇怪的是，相较于多数房企谨慎投资的态度，万科却逆势而行。财报显示，今年前三季度，万科拿地金额为458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企拿地金额的总和。也正是万科拿地的高速扩张，才使得今年第三季度经营性现金流为负257.2亿元。

可能有人会感到奇怪，万科一边高喊“活下去”，一边却在暗中快速拿地，这又是为何呢？而我们觉得，万科说“活下去”就是说明住宅市场要准备过冬，房企要想存活下去，就必须转型升级。但业务的转型，并不代表万科不再做房地产业的老本行，只是依赖住宅地产的比重将会大幅减少。

而对于万科来说，通常都是逆市拿地，这样土地都是低溢价成交，等到房地产市场回暖后，万科还会继续做大房地产业务，但此时，可能房地产只是万科所有业务中的一部分，而不是全部。现在许多大型房企都将名字去“地产”化，就是在名字中间把“地产”二字去掉，都暗示转型升级时刻已经到来。

楼市调控政策不断趋严，房企偿债高峰期又集中到来，房地产业将面临大洗牌，将来大型房企将会大量并购中小房企，而中小房企要想生存下去，只有保持现金流不断，资金回笼渠道通畅。未来房地产业大兼并在所难免，剩下可能都是“巨无霸”式的大型房企。