吓！厨房2.2平，卫生间1.4平，这套老破小卖了625万
最近，房产君的小心脏被刺激了一下。
看下图，这是广州一套价值625万，86㎡的房子。
你敢相信吗？它的厨房只有2.2平，厕所1.4平，不说居住体验，要想转个身都艰难，还有25年的高龄。
但，就是这套房子，挂牌6天，以7.18万/平成交，这个价格，我在市中心买个一手住宅不香吗？
思来想去，除了这是一套“建在大学里的房子”，似乎找不到别的原因。
房产君贼心不死，又在贝壳上翻阅了下成交纪录，才发现这并非孤例。
华南理工大学宿舍西秀村，75㎡3房，挂牌2天，8.08万/平成交；华南农业大学宿舍嵩山区，一套58㎡单位，10.58万/平成交。（来源：贝壳）
丨图源：贝壳
再看广州大学城，更夸张：今年1月，越秀星汇文瀚，一套182㎡单位，卖到1118万。
至于在售房源，如今想在这里买房，没有1200万，还是不要想了。
丨图源：贝壳
大学城新盘要开卖了，到底值不值得买？
大学里的房子，当真这么值钱？
今年，广州市场上也冒出了一个以大学城物业为卖点的全新住宅。
早在2个月前，这个楼盘就引发了粉丝的关注。
这不，最近又有两位粉丝找到房产君，爆料说项目马上要开盘了，目前已经进行了诚意登记，但还拿不定主意，到底要不要买。
这个盘，相信不少朋友已经猜到是谁，yes，它就是越秀星汇文玺。
而昨天，房产君又去了一趟现场，销售很是傲骄地说：
“我们项目有一大半意向客户都是大学老师、教授，人群层次没得说。”
除此之外，还有来自金融、电商、地产等行业的精英白领。可以说，都是走在行业前沿的高知人才。
为什么大学里的房子，总能在市场掀起波浪？星汇文玺，又值不值得买？要怎么买？
今天，房产君就来继续扒一扒这个盘，走起，分析一个。
地铁在规划，胜在与各大CBD足够近
房子嘛，最关注的自然是地段。
项目所在的地方为广州国际创新城，在今年十四五规划中，已经明确其为广深港和广珠澳科技创新走廊的龙头，与琶洲、金融城、科学城、大学城拥有同样的站位。
项目距离广汽智联新能源产业园直线也只有数公里。有产业，政府就一定会投入。
说到交通，如果像小编一样的白领，这里有一个不足，那就是步行到新造地铁站大概1.6公里，要听上一首劲歌金曲才能到。
不过，根据规划，地铁12号线将在这里引入支线，或在项目附近设站（规划中）。
对了，项目还邻近几条主干道：
通过金光东隧道（在建中，预计2022年6月建成），可以直抵对岸的大学城；还近邻南大干线（在建中），2022年全线通车后，向西一路直行，又能快速通达万博、广州南站、佛山等地。（来源：番禺区政府）
而新化快速（北段在建中）、沙鱼洲隧道（规划中）等，则连通项目和黄埔临港经济区、琶洲。
与大学城、万博、琶洲、珠江新城、鱼珠这般通勤优势，未来，整个项目的接盘对象，完全不用愁。
通过小飞机，项目的位置更是一目了然。
配套还需“修炼”，但未来可期
而抵达现场，房产君看到的是这样一番景象。
星汇文玺现在地处的大学城（二期），虽然暨南大学番禺校区、华南理工大学广州国际校区一期已经开学，但是目光所及之处都是工地。
不过，作为一个在大学城学习4年，生活了4年的新广州人，房产君看着它从一座荒岛，变成了一座大城，这一点倒不用太介意。
暨南大学番禺校区西北角就规划了一座超过10万方的商业综合体，生活便利度会逐步提高，这点毋庸置疑。
左华工右暨大，有粉丝卖掉金融城准备入手
而越秀星汇文玺同时邻近华南理工大学广州国际校区、暨南大学番禺校区两所大学。
与项目关系更密切的，是前者。
从政府以及各方披露的消息看，华南理工大学广州国际校区和其它高校还真不一样。
第一，是规格颇高。
由教育部、广东省、广州市和华南理工大学四方共建，可以说全国唯一的一家。（来源：南方日报）
第二，中西合璧，打造成国际化校区。
官网资料显示，华南理工大学广州国际校区瞄准世界科技前沿，以工见长，是全国唯一“全新工科学院”的校区。学校也是首个“中方为主，国际协同”的大学国际校区。（来源：南方日报，华南理工大学广州国际校区学校官网）
按照“一对多”的模式，每个学院都与全球排名前100、学科排名前50的世界一流大学合作。
诸如，美国密歇根大学、英国爱丁堡大学、加拿大多伦多大学、德国卡尔斯鲁厄理工学院等，都已确定密切合作。
丨华南理工大学广州国际校区，图源：学校官网
第三，师资雄厚。
据了解，每一位老师，都具有海内外一流高校、科研院所教育研究经历。（来源：华南理工大学广州国际校区学校官网）
目前，学校已引进各类高层次人才100余人，其中，两院院士和欧美发达国家院士就有12人，、国家杰青、IEEE Fellow等全球顶尖人才20多人。
诸如美国工程院院士程正迪，德国科学院院士Jürgen Caro，英国皇家工程院院士Donal Bradley，加拿大工程院院士杜如虚等大咖及其团队，皆在其列。
而且，房产君了解到，华南理工大学广州国际校区二期，由越秀地产出资并负责建设。
项目就位于华南理工大学广州国际校区的东北角，东南面则是暨南大学番禺校区，两座校园风光一览无遗。
一旦华南理工大学国际校区以及大学城二期开发完毕，片区环境和人文氛围，都会进一步改善。
就在前两天，房产君与一位粉丝聊天，得知他卖掉了金融城一套住宅，正在考虑入手越秀星汇文玺，看中的就是这里的人文环境。
在他看来，就像对岸的大学城一样，这里建筑密度低，未来小区的视野会非常不错。
从配套到产品，卖点在于定制
那么，项目本身的素质如何？在这次踩盘中，房产君总结了几个亮点：
首先，景观均衡性好，大部分户型朝南。
可以明确的是，星汇文玺不是一个巨无霸，这种项目设计起来需要一些诚意或者技巧。
而星汇文玺采取的是围合式的布局，居住起来有几个好处：
第一，私密性较强，如果是点状设计，容易出现楼宇对楼宇的尴尬。
同时又保证了景观的整体性，所有户型要么望小区园景，要么看校园景致，很好地均衡了各个户型的视野。
第二，建筑通过轻微的扭转，大部分户型呈现西南或东南分布，尽可能保证采光和通风。
以首推的4#、6#为例，便是全南向设计，绝大部分单位，日照时长都可以称为出色。
东南向户型普遍日照时长在2-6小时，而西南向户型，因为楼间距达到50米，没有遮挡，光照条件同样不错。
如果家里有长期在家的老人或者小朋友，这些楼栋的户型可以重点关注，而且楼层越高，通风采光条件也会更好。
其二，用生活场景推导配套，更贴合需求。
社区规模虽然不算大，但是配套是看得出来经过深思熟虑的。
根据销售的说辞，这些配套确实不是随意拍板，而是模仿了老师一天的生活场景，最后“定制”而来。
比如说考虑到学校高知人群，大多生活作息规律，所以有了架空层会所，用于他们晨运。
老师嘛，有备课或者研究课题的需要，这时候需要一处安静的角落，让他们思考，或者伏案创作，所以有了达芬奇的沉思阁。
而午后，阳光透过弧形的高校拱廊，在地上拉长影子，光影交替，让人恍若身处校园。
或者在大师草坪、读书亭，拿一杯咖啡、讲义或者笔记本，阅读、思考，定格下美好。
丨园林效果图
傍晚下课后，则是运动的最佳时光，泳池必不可少。毕竟，学校里的泳池，大多数时候人满为患。
小朋友，除了可以在校园撒欢，梵高星空乐园、绿野仙踪自然学堂，又给他们提供了寓教于乐的场所。
这样的生活，对高知人群而言，其实，就是一种亲切感，每天都能跟文化和艺术打交道，而且社区生活与校园生活是完全可以共融共通的。
丨园林效果图
第三，接触超750位买家，历经18份产品测试。
在踩盘中，销售特别强调了几个数据：
星汇文玺的产品设计是建立在大量人群精研的基础上，一共接触758个高知人群，获得了242个有效样本，并专门做了20次教师探访以及18份产品测试。（别问房产君为什么记得这么清楚，当然是开了录音笔。）
如果销售没有夸大其词，这份诚意可以给一个👍🏻。
那么，具体交出了什么成果？一个设计典型就是中西厨设计和LDK一体化空间，它的功能是中西餐兼容。
原因很简单，很多高知人群有留学背景，饮食早已中西贯通，对厨房往往要纠结是开放式还是闭合式设计，而越秀这种餐客厨一体的设计，就显得颇为人性化。
丨餐客厨一体设计示意图
又举一个例子，南方燥热潮湿的气候，也让很多人难以适应。
而星汇文玺，首推的4#、6#，通过全南向设计，双面宽阳台，核心筒阳光电梯厅，最大程度让阳光射进来。
另外，越秀又将阳台纵深提高至1.8米，这样的阳台如果只是常年来晾晒衣物，就很浪费了。铺上一张瑜伽垫，就可以练瑜伽，当然开辟一个茶室，也不错。南北双飘窗，又给予女主人更多的衣柜空间规划。
毕竟，没有女生会嫌衣帽间多，这一点不用房产君解释了吧。
丨阳台效果图
建面约94㎡-114㎡三四房，怎么选？
说完设计亮点，我们再看看不同户型的体验：
项目首推的4#、6#，户型包括建面约94㎡三房两卫和建面约114㎡四房两卫。
先来看建面约94㎡三房两厅两卫，有A、B两种户型。
A户型，朝南设计，景观各有优势，东侧户型望小区园林，西侧户型望华南理工大学广州国际校区。
这个户型最大亮点在于，6.6米超长阳台，双面宽南向阳台，采光和通风不用怀疑。
同时，动静分离，休息活动互不干扰；南向主卧套房，带3.4米大飘窗，兼顾私密性。
丨建面约94㎡三房两厅两卫（A户型）
B户型，南北对流，横厅设计，4#可望小区园林，6#望暨南大学番禺校区。
无论是景观阳台，还是三个卧室，都是朝南，客观说，在广州市场，全南卧室小户型不多见。
双面宽南向阳台，约6米宽，相当宽敞；主卧套间设计，带2.6米宽大飘窗，完全可以利用起来，将其设计成一个化妆台或者一个小型办公桌。
丨建面约94㎡三房两厅两卫（B户型）
建面约114㎡四房两厅两卫，同样有B、C两种户型可选。
B户型是标准的竖厅，首推仅分布在4#。
整体动静分离，私密性强，约6.4米宽生活大阳台，可西南直望华南理工大学广州国际校区景观轴。
三个卧室朝南，主卧配置步入式衣帽间，再多的东西也能装得下，还带独立卫浴。
丨建面约114㎡四房两厅两卫（B户型）
C户型属于单边位，南北对流，动静分离，4#西南望华南理工大学广州国际校区，6#西南望小区园林。
每个卧室都带大飘窗，还有约6.7米宽景阳台。
丨建面约114㎡四房两厅两卫（C户型）
综合来看，星汇文玺的户型均好性不错，加上独特的人文环境，居住起来舒适度会更高。
对岸二手1200万，这里吹风4.6-5万
最后的最后，想必很多粉丝对项目的成长性会有疑问。
房产君调查发现，现在大学城二手总价门槛1200万起，珠江新城仅有的一手售价20万+，琶洲未来的新房或者次新房，10万+跑不了，万博也要6-7万+。
对比之下，星汇文玺吹风价仅在4.6-5万/㎡，未来，确实值得想象。
而且，房产君还特意调研了大学城8大楼盘的涨幅，同是越秀地产旗下的星汇文华、文瀚、文宇等楼盘，成长性一目了然。
还有一个事件，是可以参考的。
今年4月底，番禺摇号的创新城一期C居住地块，被21家房企争抢，楼面价去到了3.36万/平。
未来会卖多少钱，这笔账其实不难算。