1000万置仓北上深？别傻啦！拿出50万就能在全球一线城市买房
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold） | 掘金酱
50万，在国内投资房产，只能买到北上广深的一个厕所。但在这个老牌发达国家，却可以在首都拿下一套房。
租金回报率还出奇地高。
50万人民币买一个东京的小投资房，每个月房租就能有3000+，拿的还是日元资产。
去年，海外掘金继续发布全球城市租金回报率排行，日本三大都市圈的东京、大阪、名古屋都入榜，并且排名前十五！最低也能达到5.51%的平均毛租金回报率。
而中国的四大一线城市，租金回报率全部低于2%。最低的深圳，只有1.16%。
潮水在悄然涌动。即使疫情正肆虐，也已经有人进入日本买房了。
在租金回报率这件事上，中国的房子真是低得可怕。从下图可以看到，北上广深全部一线城市的租售比都在2%以下。
就连香港，全中国房价最贵的城市（没有之一），租金回报率也高达2.35%，比北上广深杭高得多。
日本的三大都市圈的表现就优秀许多。三大都市圈的租金和房价都在持续涨，特别是东京。大阪和名古屋的房价相对东京要更低，因此租金回报率更高。
除了租金回报比国内高出3、4倍，房产的稳定性也高，从疫情这只黑天鹅对日本房产的影响中，能窥探一些端倪。
因为疫情，成交量确实受到了不小打击。根据东日本不动产流通机构的数据，去年第二季度（也就是疫情第一波影响最大的4~6月），首都圈二手房总成交套数为6428件，同比下跌了33.6%，但成交的单价有多大变化？仅下跌了-0.4%，等于几乎没变。
而复盘去年首都圈全年的二手房产市场数据，交易受到了限制，但是房价仍然在涨，二手房价已经连涨8年。
可以看出，虽然因为厌恶风险、交易在减少，可楼市需求还是支撑起了整个首都圈的房价，保值能力可见一斑。
这里面，就有人捡了漏。
在去年4月，日本疫情日趋严重（发布紧急）的时候，《南华早报》的地产板块刊发了一篇名为《日本黄金地段店铺地产最高打七折，香港投资者被吸引入场》的文章，文中指出，即使新冠疫情爆发以及奥运会推迟影响了这个全球第三大经济体的景气度，但香港投资者仍愿意冒险购买日本房地产。
也是在4月，我身边一位朋友迅速抢到了一套比市价低100万日元的房产，是为捡漏。
她平时就喜欢研究日本房产，会跟踪一些价格数据，然后等到时机成熟就出手，丝毫没在犹豫。
所以说，一个成熟市场所带来的需求是非常稳定的，即使受到“黑天鹅”的冲击，也有一定的弹性。
日元，已经成为中国人打交道最频繁的货币之一。
现如今，中国的中产们出国旅游越来越频繁。疫情前的2019年国庆，中国赴日旅游人数7天内便达到190万人次，有统计称已经超过了泰国，成为了中国中产们最爱的旅游地。
你会发现，去日本旅游的朋友越来越多，疫情虽然限制了人们的出行，但是后续恢复的潜力巨大。回来后，人们对日本的观感也普遍正面：环境好、空气质量佳、道路干净、礼貌热情……我身边一年去日本3-5次的人不在少数，还有增加的趋势。
如果你属于一年多次前往日本的这类人，那么，买一套房让它给你赚取日本的交通费、吃美食、住好酒店等等体验旅游的日元，那就太划算了！
相比于美国如今国内风起云涌，拜登上台前，美国出现占领白宫事件，拜登上台后各地仍出现了不少分裂、资本市场动荡的消息，特朗普执政的4年来让美国的社会去更加割裂；亦或者英国、欧洲疫情问题严重，经济市场比日本表现得还疲软无力……
这一时期，唯有日本的发展稳定而且透明，政经表现仍然平稳，和中国的也在不断建立战略合作……你能通过全球各个机构去检验日本的经济表现，以及它的资产价值是否存在泡沫。
2020年是日本的投资大年，根据仲量联行的数据，东京的不动产投资额在前三个季度，达到了全世界的第一名。黑石、香港基金、加拿大基金、德国的保险巨擘安联保险都花重金投入东京房地产。
（2019-2020年海外资本投资日本房产的主要交易）
作为全球最安全的公司，选择日本东京做海外资产配置，本身就说明了很多问题。
日本，已经成为稳健型投资者最青睐的选项。
如果以50万人民币进行资产配置，日本东京的房产更是脱颖而出，完全可以秒杀美英加等国家。
因为这个总价已经能够拿下东京市区（相当于北京的五环内）的投资房。除了钱花得比其他国家一线城市少，它还拥有这些其他发达国家没有的投资优势：
1. 日元是全球公认的避险货币（重要的事情说三遍）。风险来临时它就涨，它绝对是保险本保！
2. 东京是全球城市GDP排名第二的城市，每年人口流入达到10万以上；
3. 东京的地价只有上世纪最高时的三分之一，同等地段的价格只有北京、上海的一半；二手房价以每年3%-6%的涨幅增长；
4. 租赁市场需求强劲，空置时间短；
5. 地理距离近，易于打理；
6. 买房时本人可以不到当地，直接在国内办完所有购房手续；
7. 房屋的打理全权交给专业管理公司，少操心。
……
相比之下，其他发达国家的劣势的显示出来了。
第一局：加拿大
从2010年开始，中国购房军团开始大举进军海外，把加拿大的房价全部拉了起来。所以，若想在加拿大的温哥华、多伦多买到一套可投资的公寓，价格要在200万人民币左右了。
如今，这两个国家的政府都出台了限制海外买家的购房政策，比如征收海外买家税，限制国内银行给海外买家贷款等等。对于只有50万人民币的你而言，这两个国家可以直接PASS。
若你还是想投，那就要做好承担风险的准备，去当地的二线城市，比如蒙特利尔或首都渥太华，寻找一些比较低价的选择。但说实话，即使是这些城市，只用50万确实也选不到啥好地段的房子了。
加拿大：K.O.
第二局：美国、英国
美国和英国的起步价也比较高。50万能在英国的二线城市如利物浦或者曼彻斯特买到一个小套房，而且也要承担中途转租空置时间长的风险；但在美国的一些强二线城市如波士顿、西雅图，这样的预算绝对买不到好房子。
英美两国经济发展仍表现强劲，是很不错的投资标的，但如果你想投资一线城市，就需要你花更多的钱，购房门槛比较高。
美国、英国：K.O.
经济不好时，要给自己的资产上保险。
疫情来临，全球经济都不好使了。美国第二季度经济数据更是直降32.9%，来到历史新低，相应的，欧洲的数据也不很好看。
在全球经济大会上，经济学家们预测未来十年，钱将越来越集中于有钱的顶层5%，而中产则是最可能资产缩水的一群人。
如今，中国人的投资触角也乘着全球化的东风，伸向了全世界，海外投资离我们并不遥远。
作为中国的中产，如果你把所有钱都押注在国内，有一定风险。
那么，该怎么分配我们的家庭财富？
根据资产的属性，我们要做一个清晰的资产配置计划。
选择产品的品类时，考虑到当下经济衰退预期空前高涨，要适当多配制稳健型资产，推荐拿出家庭资金的50%进行配置。
此外，还要给自己的稳健型资产上保险，这就需要配置保障型资产，建议拿出10%进行配置。
而一些进取型的资产（这类资产的风险较高），则应该适当减少配置。以前经济向好时，推荐30%-50%的比例配置，但目前最好减少至20%左右，在即使失去了也不会影响你的个人生活品质的前提下，再考虑。
在区域选择上，我们大部分钱还是可以放在国内，毕竟中国的经济仍在上涨，而且整体抗风险性也较高，去年至今，人民币对海外资本的吸引力让其大幅增值，兑日元也涨到了一年以来的新高，港股打新、基金回报，这些的表现都很不错，国内的区域发展还会带来不错的机会。
所以，这里推荐60%左右的资金可以投入国内的资产中。而剩余的40%，就可以考虑按品类投在国际上有确定性的资产，来对冲汇率风险。
如果你是保守型投资者，在国外遵循不明白不投的策略，那么要投资海外资产，逻辑最清晰、摸得着看得到的好资产选择，就是房地产，其中最有确定性的国家，当属日本，以及美英加澳。
拿出50万，到日本当个房东，你准备好了吗？
……
牛年行大运！新的一年，掘金酱祝您牛赚钱捆！
对海外投资蠢蠢欲动，却因为种种不确定性，迟迟不敢下手？
“乱世”中，日本无疑是海外投资的第一选择。作为全球投资保险箱，日本房产不仅门槛低，而且人人都能买。
投资日本房产应该怎么操作？最低成本是多少？背后又有哪些门道？