成功案例分享：房产纠纷中“三角关系”的处理

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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》

今年正月十五上午，我方在松江法院执行局做了笔录，拿了两份协助执行通知书，随即赶到松江房产交易中心办理了强制过户手续，之后没几天，我的当事人C就拿到了产证。我代理的某房屋买卖合同纠纷案，完美收官。

这是一个带有“三角关系”的房产纠纷：这套房子是A实际出资购买，但由于A没有购房资格就登记在了其朋友B名下，之后A又作为B的代理人出售这套房子给我的当事人C。

一、矛盾

根据A和B之间的约定，A应当向B支付一笔代持费，但是A未按约支付，且多次欺骗B，导致B对A非常气愤，双方矛盾很大。

二、窘迫

A欠债很多，还涉嫌刑事犯罪，非常窘迫，不得不低价卖房。但是由于代持费等纠纷，A不敢请B出面出售这套房子，只能“自制”产证和委托书，冒充B的代理人出售这套房子。

三、签订合同，付首付

A以B的代理人的名义，通过中介居间，与我的当事人C签订了房屋买卖合同。我的当事人C也按照合同约定付了定金和首付款，根据A的指示，一百多万首付款全部打给了A的配偶的账户，只有十万定金打到了这套房子的还款账户（户名是B）。

四、履行发生障碍：报警、过关、烂尾

由于A和B之间的矛盾没能解决，房产交易后续的网签、贷款、过户等流程走不下去。

C拿出A提供的产证复印件一看，“沪”写成了“泸”，伪造的啊！报警！

公安机关经过调查，确认A和B之间存在代持法律关系，这套房子的真实权利人是A，所以还真不好给A定罪。民事纠纷民事诉讼解决吧。

A过关了，但是房产交易却烂尾了。怎么办？首付要不回来，赔偿更别指望，权利如何保护？

C做了各种努力和尝试，但是过了大半年，事情没有任何进展。眼看着再过几个月孩子报名上学就要用这套房子产证了，着急啊。

五、C找到我了

C“鼓起勇气”找到我，首先跟我解释说刚发生纠纷的时候中介就推荐了我，但是中介说张律师脾气不好，你要小心点，所以就没敢联系我，就这样把事给耽误了。【注：我脾气可没有不好。】

1、确定方向：继续履行合同。

原因很简单，你要想去找A要回首付款几乎是不可能的，更别说赔偿了。房价一直在涨，拿房子才能利益最大化。

2、技术上，一定要通过诉讼、保全、强制过户，而且要争取调解结案。

这个地方插一句：诉讼律师，不管你是专业做房产纠纷，还是做其他任何专业，你必须懂执行，否则你就可能是在引导当事人去拿一张空头支票，一纸无法兑现的裁判文书，这很危险。我是很懂执行的，我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了几百篇关于执行和执行异议的文章，我在法律出版社出版了一本关于执行和执行异议的书《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》，我也代理过大量的执行和执行异议的案子。

（1）一定要通过诉讼、保全、强制过户的原因：A的资产状况很差，诚信状况也很差【据C介绍，A涉案很多】，且这套房子上还有200多万元的按揭抵押（尚未有查封），如果你私下交易，继续付款，偿还抵押贷款，则有可能在你付完钱之后，甚至涤除抵押之后，尚未过户前的这段时间里这套房子被另案查封（首封），那你就麻烦大了，你要到处去打执行异议，浪费巨大人力物力，还不一定能打赢。要是你刚涤除这个按揭抵押，A再给你来个巨额的借款抵押，那你就彻底认输吧。但是如果你去起诉并查封（首封）这套房子，那首先不可能有新的抵押进来，然后呢你用尾款偿还这套房子的按揭抵押贷款，涤除抵押权，这样你就可以强制过户了。另外，首封才是生效的查封，即便后面再来几个轮候查封，那也都是不生效查封，对你强制过户不影响。

（2）争取调解结案的原因：加快速度，争取不耽误C的孩子上学，而且可以缓和和B的矛盾。

3、固定证据

（1）要固定证据A和B之间确实存在代持法律关系，标的房屋确实是A实际出资购买，B只是代持，非真实权利人。

（2）要固定证据B曾委托A出售该房屋，或追认A的代理行为：因为开始的那份B给A的委托书是伪造的。

（3）要固定证据A和B都愿意按照原买卖合同继续履行合同：因为C找到我之前，在“高人”的指点下和A（自称是B的代理人）签订过一份解约协议。

4、争取人心：争取B的配合

为了争取B的配合，我和C一起从上海跑到外省去找A和B面谈，讲了利害关系，也讲了很多其他的。谈了几个小时，法律上，情感上，都理顺了，我赶紧趁热打铁，起草了A、B、C三方协议，条款很多，主要内容就是合同继续履行，三方一起去法院调解结案，三方的纠纷如何如何解决，调解协议的内容也涵盖其中了。好了，大局已定。

六、后面一切顺利

之后，三方到法院做了调解，法院出了调解书（主审法官对案件事实做了细致的审查）。

之后，偿还了银行贷款，涤除了抵押。

之后，就是今年的正月十五，办理了强制过户，没几天C就拿到了产证。

（当然，实际情况比我写的要复杂的多。）