“借名”购买的土地，在被征收时发现使用证上面积与实际测量面积不符的，怎么办？
大家好，这是我们“土地征收拆迁安置补偿”专题的第12篇文章！
【简要案情】
1996年1月2日，XX县A公司通过挂靠广西壮族自治区XX县B房地产公司的方式，借B房地产公司名义于与广西壮族自治区XX县土地管理局签订了《国有土地使用权出让合同》。
合同约定XX土地局以85万元将29亩旱地荒坡地（以下简称“目标地块”）出让给B房地产公司，土地使用权出让年限为70年，土地用途为商品房用地。
2001年1月3日，A公司与B房地产公司签订《协议书》，约定B房地产公司收取A公司挂靠管理费6万元，A公司配合办理有关房地产用地及建房手续。
2010年2月20日，A公司与C公司签订《土地转让协议书》，约定以170万元将目标地块转让给C公司。
2013年1月16日，B公司到国土部门办理《国有土地使用权证》，但目标地块一直未进行开发。
2018年，县政府发布征收公告，目标地块被列入其中。
C公司与房屋征收部门沟通洽谈的过程中发现，目标地块经现场地籍调查后的土地使用权面积仅为23亩，比之前《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权证》中约定的29亩少了6亩之多。
现C公司拟起诉国土部门，诉求为：
——诉请判令XX县土地局（现为XX县国土资源局）返还多收取的土地出让金并自交款之次日起以中国人民银行同期同类贷款利率为标准支付资金占用费。
【文鳐地产律师评析】
【法律规定】
1、《确定土地所有权和使用权的若干规定》
第五十六条 土地所有权或土地使用权的四至界限与实地一致，但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界限计算土地面积，确定土地的所有权或使用权。
2、《国家土地管理局对山西省土地管理局关于《确定土地所有权和使用权的若干规定》中第五十六条适用范围的请示的复函》（[1995]国土函字第75号）
一、本条是指在批准的四至界线清楚、并与实地的四至界线一致的情况下，界线内的实地面积与批准面积不一致时，以实地面积确定土地所有权和使用权。凡属上述情况的，均适用本条规定，没有特定的时间限制。
二、本条中所证明文件上的四至界线是指按照《土地管理法》及该法实施前的《国家建设征用土地条例》批准的文件上权属界线范围所确定的所有权和使用权界线。有权属界线图的，应以权属界线图上标注的界线尺寸和范围为准。超过批准的四至界线占用的土地属违法占地，不适用本条规定。
【参考案例】
1、案例索引：原告丹东华盛铁路器材有限公司诉被告丹东市国土局、土地收储中心建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书【（2016）辽0604民初201号】。
丹东市振安区人民法院认为：
本案争议焦点为两被告是否负有返还土地出让金的义务及原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。
被告国土局作为土地出让方与原告签订的建设用地使用权出让合同合法有效，双方应按照合同内容履行相关义务。
现原告已按合同约定面积交纳了土地出让金，被告实际交付的土地面积小于合同约定面积，导致原告多交纳出让金1515078.27元，其无正当理由占有原告财产，造成原告损失，理应予以退还，并自原告交款之次日起以中国人民银行同期同类贷款利率为标准支付违约金。
本案系合同纠纷，与原告签订合同且实际履行合同的主体为国土局，被告收储中心并非合同主体，其受国土局的委托代为收取土地出让金，返还义务应由被代理人国土局承担。
关于被告国土局称其未实际收取原告出让金，不应承担返还义务的抗辩观点，因被告国土局系合同的签订人及实际履行人，其虽未直接收取原告交纳的出让金，但其自认被告收储中心收取原告出让金的行为系受其委托的代理行为，故其作为被代理人应承担返还义务。
关于两被告称原告起诉已超过诉讼时效的抗辩观点，原告向市领导提交的请示报告表明，自其知道土地面积小于合同约定面积后，曾数次找到被告及其上级单位进行协商，说明原告一直在向有关单位主张权利，其行为导致诉讼时效中断，起诉未超过诉讼时效。
2、案例索引：烟台金斗笠生物工程有限公司、烟台市国土资源局经济技术开发区分局资源行政管理:土地行政管理(土地)二审行政裁定书（2018）鲁06行终57号。
烟台市中级人民法院认为：
本院认为，本案争议的焦点问题是，上诉人起诉被上诉人返还多收的土地出让金是否超过了起诉期限。
根据《最高人民法院关于适用的解释》第九条的规定，行政诉讼法第二十条规定的“因不动产提起的行政诉讼”是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。
本案中，上诉人于2006年12月31日前交纳全部涉案土地出让金，并于2007年6月25日办理国有土地使用权证，涉案土地使用权出让合同已履行完毕。并且上诉人目前已将涉案土地使用权转让给他人，并已办理相关转让手续。
上诉人主张返还多收的土地出让金虽然与土地出让行为有关，但是并不符合法律规定的因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼的情形，因此不属于因不动产提起的行政诉讼，不适用二十年的起诉期限。
本案上诉人于2006年12月31日即交纳了全部土地出让金，至上诉人2017年8月起诉时，已经十年有余，超过了做出具体行政行为五年提起行政诉讼的最长起诉期限，故原审法院以上诉人起诉超过法定的起诉期限为由驳回上诉人的起诉并无不当，本院依法予以支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予支持，原审裁定正确，应当予以维持。
3、案例索引：海南香江德福大酒楼、海南香江实业有限公司清算组与海口市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷二审民事裁定书【（2015）民一终字第83号】。
最高人民法院认为：
（二）本案国有土地使用权出让合同目前仍应认定为民事合同。
首先，国有土地使用权出让合同系当事人双方协商订立，遵循平等、自愿、有偿原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”
这表明土地管理部门代表国家与土地使用者签订出让合同时二者的法律地位是平等的。国有土地使用权出让合同系国家作为土地所有者与土地使用者签订的设定用益物权（土地使用权）的合同，政府土地管理部门作为土地所有者的代表，与作为合同相对方的土地使用者系平等民事主体。
其次，国有土地使用权出让合同双方当事人权利义务对等。
本院注意到，目前在理论界和司法实践中确有观点认为国有土地使用权出让合同系行政合同。
但是，现行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》将国有土地使用权合同定性为民事合同，《民事案件案由规定》亦将“建设用地使用权出让合同纠纷”列为“合同纠纷”的下级案由予以明确，审判实践中基本依据上述司法解释之规定均将此类案件作为民事诉讼案件审理。在现行法律没有修改的情况下，本案纠纷不宜作为行政争议纳入行政诉讼的范围。本院还注意到，修改后的行政诉讼法第十二条第（十一）项有将此类纠纷纳入行政诉讼范围的趋向，但该行政诉讼法直到2015年5月1日才实施，不能作为本案审理依据。至于此法实施后发生的法律行为产生争议是否按行政争议处理，再依据新修改的行政诉讼法及其司法解释作出判断，此处不予赘述。
【结论】
——建设用地使用权合同纠纷属于民事争议案件，不是行政案件；
——当国有土地使用证上的面积和实际测量面积不符时，权利人可主张要求国土部门返还多收取的土地出让金并自交款之次日起以中国人民银行同期同类贷款利率为标准支付资金占用费；
——权利人要求国土部门返还多收取的土地出让金及利息受民事诉讼时效额限制。
【结合本案】
既然B房地产公司向XX县国土资源局申请办理目标地块《国有土地使用证》的土地使用权面积，与实际测量的面积不符，则其当然有权要求XX县国土资源局返还多收取的土地出让金，并及自交款之次日起以中国人民银行同期同类贷款利率为标准支付利息。
而实际的权利人是借名买地的借名人A公司，后面A公司又将土地转让给了C公司，所以有权要求国土局返还出让金并支付利息的主体，变成了C公司。
但C公司需要考虑诉讼时效的问题！
虽然新《行政诉讼法》及其《适用解释》现已颁布实施，但并未明确规定其为行政合同，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》依然是处理这类合同纠纷的主要法律依据，其作为民事合同处理的基础并未改变，因此，国有土地使用权出让合同的主流救济路径依然是民事诉讼。
回到本案，不得超过B公司知道或应当知道XX土地局（现为XX县国土资源局）颁发《国有土地使用证》上的面积和实际测量面积不符后2年的民事诉讼时效，否则将不受法律保护
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