窥斑见豹！从外来资金的投向看郑州的城市发展有多牛！
过去，我们释放了巨大的改革红利、人口红利与土地红利，每个城市都在进行着史无前例的城市化与升级换代，彼此的竞争性并不突出。而在未来，经济下行，黑天鹅频出，城市竞争直接升级为城市战争。
无论是国家层面的城镇总体规划定位，抑或民间各种版本的PK与分析，热闹之余，本质都是在争夺未来有限的发展窗口。
■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 著名地产人
做为户籍人口最大省省会的郑州，这些年因为人口红利带来房地产行业快速崛起是毋庸置疑的，楼市火爆的同时也带动了土地市场的火爆。
与此同时，经济地位的提升，致使郑州在全国主要城市的排名也渐渐让人刮目相看。当然，受历史因素影响，部分行业依然明显乏力。我们不妨着眼分析郑州的优势在哪里，郑州未来的发展着力点又在何处?
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机构发布外来投资数据
惊现令人吃惊的马太效应
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近期，由专业数据机构“城市数据团”提供的一份有关外来投资的大数据引发广泛关注。
在这份大数据中，该机构对全国几百个城市的外来投资进行了数据分析，发现了资金呈现出集中度越来越高的趋势：
上图显示，2014年时全国外来投资有90%集中在99个城市，到了2015年城市数量缩减为92个，而到了2016年更是直线下跌至72个。但今年上半年90%的外来投资仅偏向于60个城市，这也说明资金流向的集中度越来越高。
一、二线城市和部分三线城市正在快速地崛起的同时，大部分三、四线城市出现了资金外流严重现象，而导致这样结果的根本原因是人口流动。
由于，在人的流动过程中带动了资金的流动，尤其是以长三角与珠三角汇聚资本的能力越发的显著，除中心城市崛起之外，还带动了周边城市的发展。
在临深区域，由于深圳重新对自己城市功能定位，所以深圳最近几年很少出让住宅用地，而把大量的人口通过轨道交通引流到东莞与惠州。
目前，规划深圳到东莞的地铁线路有5条、而深圳到惠州的轨道交通达8条，其中五条是地铁另外三条是轨道交通。这样深圳就能够腾出来大量的土地用于从事科研、教育、研发甚至是生产，而把生活安排到了临深区域。
上海目的也是这样打算的，除了和嘉兴签约全面接轨上海建设示范区外，还将规划轨道交通到嘉兴，其实早几年前上海已经有地铁11号线到昆山的花桥，带动了花桥当地房地产市场的火爆。
由此可见，不论是上海还是深圳都把部分产业输出到自己周边的三、四线城市，这就带来了两大三角洲区域部分三、四线城市不但房价高企，且出现了吸引外来投资强劲的势头。
在吸引外来投资方面，除了出现这样加剧的聚集效应外，都有哪些城市带去了投资呢？
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吸引外来投资排行榜
郑州时有时无
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一份吸引外来投资排行榜单上，数据分析者提供了排名20的名单，如下图所示：
我们看到，在这份从2013年开始排名的榜单上，郑州的和中部另外三个城市：武汉、长沙、西安排名情况是这样的：
表中我们看到，在中部的四个城市中唯有武汉每年都会上榜，且排名比较稳定，在11-15位次徘徊，而郑州和西安都是上榜三次，郑州位次变化较大。这样的波动也说明，郑州对外来资金吸引力方面可能受到政策或者人为因素影响巨大。
西安虽然也只是三次上榜，但位次波动不大，且是最近三年连续上榜，虽然比郑州弱一些但是从2015年至今年都在16-18的位次，不像郑州今年就没有上20的排行榜。
长沙是仅次于武汉的，连续四年上榜，波动也不大，从排名第15到排名第18名。
从整个中部城市来说，居然没有一次进入到榜单前十名，这也说明中部的投资环境还有待改善，尤其是郑州这样的城市。
那么，问题来了—外来投资都投向了郑州哪些领域呢？
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郑州吸引外资偏好明显
能够长久发展领域尚需加强
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吸引外来投资并非意外，而这些钱投向什么领域才是重要的。
如果是生产及经营领域等长线投资的话，就会持续带来就业和税收。如果是投资房地产行业，尤其是住宅领域的话，房子盖完就有可能拿钱走人了，这样就谈不上持续稳定的收益。
看了这个图表，似乎什么事情都一目了然了。
郑州在吸引外来资本方面，看起来排名比长沙、西安靠前，但是在科研技术方面则是排在中部地区最后，虽然中部四个城市排在一起了。
在吸引金融投资方面除了武汉之外，其余城市均没有进入前20强；在吸引文化产业投资方面，只有郑州没有上榜，其余三个城市都在榜单上；在制造业对外的吸引投资方面也是只有武汉上榜。
而房地产投资方面只有长沙没有上榜，尤其是郑州排在了榜单第5位。武汉也排名比较靠前，西安也算可以。
从科学技术、金融、文化、制造业、房地产等五个行业综合考量上，吸引外来投资上郑州虽然排名在第16位，但是从细分项一看就明白怎么回事—投向郑州的钱都是浮财，大部分都是投向了房地产行业。
我们一起来看看郑州去年房地产成交量和今年郑州卖地情况：
上图是由中国指数研究院对全国各个城市1-8月拿地情况的归总，郑州以1701万平方的总规划建筑面积排名第五。
土地市场的火爆，也印证了郑州房地产市场投资排名靠前的原因所在。之所以会有这么多土地出让，主要是基于郑州市巨大的市场需求。
下图则是去年主要城市房地产销售面积排行榜：
由于统计口径不同，这个排行榜数据是与现实有着出入的。比方南京和武汉是没有县和县级市的，它们的数据是全部管辖区域，而郑州、长沙的则仅是管辖的城区，并不包括下属县和县级市，如果把县级市场数据统计进去的话，郑州的数据会放大很多的。
上图来自于郑州市房地产协会网站上截屏，去年全郑州市销售面积是这样的：
2016年，全市商品房销售3630.58万平方米，同比增长63.26%；其中商品住房销售3189.69万平方米，同比增长66.08%。市区商品房销售2035.77万平方米，同比增长57.88%;其中商品住房销售1721.61万平方米，同比增长59.65%。
市区与管辖区差距有1600万平方米，这组数据其中有三个县区——新郑、中牟、荥阳的房子，应该有80%左右是被主城区的客户买走的。
其实这还算不上郑州的真实的数据，郑州购房者购买的面积其实还是要比这个数据多很多。
起码有两个房地产的数据没有办法查到：一是开封的汴西区域70%的房子都被郑州购房者买走，另外一个是属于新乡位于郑州黄河北的平原新区的房子也有70%的房子被郑州客户购买走了，这个加起来起码不会低于600万平方米。
这与上述的3630万平方米加起来的话郑州购房者去年起码购买了4200万平方米的房子。
下图是郑州市房管局网站上今年前七个月房地产数据：
今年前7个月郑州市房地产市场数据如下：
1-7月，郑州全市商品房累计批准预售面积1776.85万平方米，其中商品住宅累计批准预售面积1379.33万平方米，非住宅累计批准预售面积397.52万平方米。
郑州全市商品房累计销售149992套（间），销售面积1474.96万平方米，累计销售均价8581元/平方米。
郑州全市商品住宅累计销售122089套，累计销售面积1256.48万平方米，累计销售均价8112元/平方米。
郑州全市非住宅累计销售27903套（间）,非住宅累计销售面积218.48万平方米，非住宅累计销售均价为11281元/平方米。
郑州全市二手房累计共成交41401套（间），累计成交面积401.19万平方米，累计成交均价9987元/平方米。
郑州全市住宅二手房累计共成交40504套，累计成交面积390.79万平方米，累计成交均价9978元/平方米。
今年，郑州市在限购、限贷、限售的情况下，销售面积前七个月达1475万平方米，其中住宅销售面积1256万平方米，而相关机构统计去年才1672万平方米。
正是如此，才会有一线房企在去年纷纷杀入郑州，从而造成郑州非对称的投资额度在全国排名第五，如果把平原新区及汴西新区的投资份额被郑州客户买走都算上，相信郑州房地产投资额排名会更靠前一些。
因此，仅从数据来看，郑州的确吸引了不少外来资本投资，但是这些钱投资的去向主要是房地产行业，更能支撑城市经济持续发展的文化产业等相关行业还亟待改善。
综合来看，郑州吸引了足够多的投资，这些资本大多投向房地产市场，这是资金看好郑州的根本原因。有了巨大的资金支持，将进一步促使郑州形成一城独大的虹吸效应，除了造就了房地产市场今天的火爆境况外，更能拉动整个城市未来的发展。
指日可待。