姜律师说民法典——业主的建筑物区分所有权

业主的建筑物区分所有权

如今，人们对业主这一称呼已经习以为常。从法律角度，业主是指依法取得建筑物内的住宅、经营性用房的专有部分所有权的人，或者未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在转移所有权的民事法律行为已经依法占有、使用该专有部分的人。按照《民法典》的规定，业主对建筑物享有建筑物区分所有权。

所有权是指所有人依法按照自己的意志，通过对其所有物进行占有、使用、收益和处分等方式，独占性支配其所有物并排斥他人非法干涉的永久性权利。建筑物区分所有权则指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。就是说，建筑物区分所有权人不仅对专有部分享有专有权，而且基于专有权享有对共有部分的共有权以及对建筑物的管理、修缮、维护等共同事务而形成的成员权。具体包括：

1、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

2、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。属于业主共有的部分为（1）建筑区划内的道路， 但是属于城镇公共道路的除外。（2）建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。（4）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。

3、业主有权设立自治管理组织，可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主有权通过表决方式共同决定下列事项：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（7）改建、重建建筑物及其附属设施；（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

4、建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

5、业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

6、建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

7、业主应分摊建筑物及其附属设施的费用，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

8、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

9、业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

10、业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

（姜艳芳律师：省政协委员，吉林创一律师事务所创始合伙人）