建立可研总控体系，助力区域整体开发效能
区域整体开发一般是对相对成片的较大规模（通常在5平方公里以上）区域整体投资，它包含了整个区域的战略定位策划、城乡规划编制、土地一级开发、基础设施和公共服务设施建设、土地出让、产业导入、运营管理等全过程。相较单宗土地开发而言，区域开发的目的不是房企的现金回流和企业绩效，而是为了提升整体能级，实现产城融合。因此，区域整体开发更加注重区域整体、功能策划及运营管理。如今，区域整体开发已成为城市更新的大方向和大趋势，成为实现城市转型发展、提升城市功能内涵、塑造地区特色品质的重要手段。本文从区域整体开发可行性角度，探讨如何提升区域整体开发效能。
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建立总控体系，牢抓区域整体开发之本
区域整体开发项目存在资金大、周期长、难度高的特点，在开发过程中，我们需要建立包括征收、规划设计、投资、施工、运营在内的区域开发总控体系，搭建一个平台，建立一种机制，形成一种可复制、可推广的业务模式，推进区域高品质开发，从而提高开发效能。
以上海“城中村”类区域型开发项目为例，该项目总控体系建立在《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》（沪府〔2014〕24号）和《关于推进本市“城中村”地块改造有关工作的通知》（沪建管联〔2014〕445号）基础之上，借助政企携手实现了产城融合，促进了收支平衡，实现了总控体系的全周期、全覆盖。
再比如，今年1月，上海地产集团与华建集团、建科集团、上咨公司与中国宝武集团联合发起成立了“区域整体开发合作联盟”，积极牵手业内各领域龙头企业、统筹各项资源，做了大量前期工作，在一定程度上促进了总控体系的落地。
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把握五大重点，树立区域开发可研之纲
一级开发主要指获取土地资源以前的环节，包括征收、土储、市政建设等；二级开发主要指获取土地以后，土地形成净地后通过公开招拍挂途径获取土地，并进行地上建筑物的开发建设工作。
在明确开发项目一二级联动模式获取土地资源和一级开发成本通过土地出让金予以统筹的前提下，区域整体开发可研重点如下。
第一，区域开发项目涉及一级开发和二级开发需注重“三个平衡”。
区域整体开发需统筹考虑区域功能、改造空间、时间、资金、人力、物力等各类要素，积极争取给予政策支持，兼顾各方面利益，以实现“产城平衡、资金平衡、供地平衡”。
第二，区域开发项目功能业态定位研究，需重视产业规划。
产业是实现区域功能的核心支柱，也是项目启动的基础。商、住、办并存的项目要结合本地资源，对重点产业布局、落地和实施进行分析和评估，挖掘细分产业及产业链节点，提前了解意向企业需求，按需订制、按需建设，在产业定位的基础上开展预招商工作，通过产业规划引领城市规划。
第三，区域开发项目涉及不确定性因素太多，需重视建安成本与销售价格。
一般来说，单宗地项目建安成本对内部收益率的影响较为可控，主要重点在于销售价格。对区域整体开发而言，二级市场的规划指标在初期开发尚未明确，地块容积率、地下建筑面积、绿化率等具体要求也不清晰，这时候建设成本和销售价格对项目整体收益影响较大，因此区域整体开发项目收益率研究难度也较高。
上海市北虹桥区域开发项目就是通过前期市场调研，对相关产业进行分析，对标虹桥商务区打造国际开放枢纽的实施方案，成功完成了地块整体规划数据的强排工作。
第四，区域开发项目涉及资金大且周期长，需考虑如何降低资金峰值。
在高周转背景下，宗地开发项目一年拿地、一年建设、一年预售，资金压力主要集中在自筹土地成本上，后期可通过银行贷款等方式解决资金问题。区域整体开发项目涉及到多宗土地，需要大量的资金，且项目现金流回正周期长，对于借款期限、借款资金成本有较高的要求，因此，房企需要在做好产业规划的前提下，统筹考量拿地时间，错峰支出资金，也可展开沙盘实演，模拟项目启动后的现金流情况。
第五，区域开发项目收益模式研究，需考虑开发过程临界点的双重性。
在区域开发项目中，可研的重点之一是地价因素，地价的临界点是连接一级和二级市场测算的枢纽。
单宗地项目经营性用地通过招拍挂公开市场拿地，地价越低则成本越低，对项目整体越有利。区域整体开发项目通常都是一二级联动，地价过低则无法覆盖一级成本，一级市场投入的成本难以得到返还，地价过高则二级开发成本增加，一二级联动的优势难以实现，因此，合理的地价需要通过政企双方共同确认。
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落实总控要求，提升区域开发收益之魂
较之单宗地开发将严控建安和确定售价作为可研的重点，区域整体开发项目是否具有可行性，重点在于统筹建立总控体系，平衡时间、地价、售价等各个因素，如下表所示。
在城市更新的发展中，以实现区域整体价值提升为目标的区域开发项目逐步取代了以开发商盈利为主的单宗地开发项目。整体来看，区域整体开发项目虽然难度高，但是做好可行性研究工作，把握项目全流程重难点，确保参与各方主体的诉求，有效推进项目开发工作具有一定必要性。对片区整体而言，服务国家战略并有效提升产业功能，改善城市地区形象，解决部分城市建设资金和社会保障资金，达到推进城市建设和社会发展的目的；对当地群众而言，未来区域开发地块内将配备更为完善的公共配套和绿化环境，使民众获得了更好的居住环境。从长远看，片区的改造能带动经济、社会的进一步发展，进而使群众能看到更多的就业机会和更好的社会服务。
作者单位：上海地产北虹桥开发建设有限公司