炒得了鞋就炒得了杭州豪宅，幼稚了｜叶帅问答NO.53

|鞋穿不炒，房住不炒

文字整理 | 杨昊玥

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问：2000万内，投资，有没有推荐，二手房也可以。

答：杭州的豪宅市场越来越像鞋市了，但鞋子毕竟不是一个重量级，如果用大学生炒鞋的思路，以为能够炒豪宅，就显得有一些幼稚了。

说两层意思，一，豪宅本身是消费品，本来的投资价值并不大，为什么大家今天要抢南星桥抢奥体抢江河汇，那是因为有限量有限价，这跟耐克店的门口排长队是一样的。

二，二手的天价运动鞋有多少人接盘呢，同样，二手的天价豪宅又会有多少人接盘呢。

鞋穿不炒，房住不炒，自己穿没办法，自己住也没办法。

问：叶老师，儿子毕业留在杭州，要不要现在买房子，大江东摇不到，二手房又在涨。

答：杭州今天是一个橄榄型的城区。你盯牢最东面的大江东，有新房但摇不到，最西面的未来科技城，连新房都很少。其实，可以换个方向。因为，城市越是东西向扁平发展，对于市中心的外溢购房者来说，越是只能往南北向外溢，向北是良渚，崇贤，仁和，向南是滨南新城、南部新城和南站新城。

问：叶老师，空港新天地那边的地铁站以前叫靖江站，现在怎么变成永盛路站？说出去大家都不知道。

答：萧山本地人提的问题。其实，萧山几条地铁线上几个以乡镇站名早就没了，瓜沥，靖江，赭山，都不见了。萧山人的地方自豪感很强，特别是东片沙地，每个乡镇都是大帝国。地铁图上没有自家大帝国，不习惯。

其实，为什么要改，最重要的原因是规划中的地铁站多了去了，分不清了，总不能叫靖江一站，靖江二站啊。还有个原因啊，以前这里是农村的田野，现在是这片田野有了高大上的新项目了，像杭州大会展中心站，等等。

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问：到底怎么样算洋房，11层算不算洋房？

答：不到40岁都是小姐姐小哥哥，不超11层都可以喊低密洋房。不过，大多数人说的洋房，其形态就是给2000年左右流利的多层住宅加个电梯。与普通的高层住宅相比，三个区别，一是不超过7层，电梯等候时间短，二是一梯两户，没有中间套，品质感强，三是得房率高，120方的四叶草四房是绝对主力，不过这段时间90方的三开间三房也多起来了。当然，也有少量一楼带花园的，要看合同的约定。

问：到底距离地铁站多远算地铁房，为什么地铁房那么贵？

答：前半个问题。大城市哪个地方卖雨伞卖得最好，一定是地铁站的出口啦。很多人问距离地铁站多近才算地铁盘，其实啊，简单地说，下雨天不用撑雨伞的盘，就是真正的地铁盘。

后半个问题。确实，今天杭州楼市门槛价的地铁房总要200万了，哪怕最远。其实，对于年轻的购房者来说，快速路是刚需，而地铁是一个心理安慰。200万的预算，买了门槛价的地铁房，就买不起车位了。200万的预算，买一套快速路边上的房子，还有钱买车位买一辆不用摇号的电动车。

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问：在杭州，买公寓到底可不可以落户？

答：为了鼓励年轻人到城市落户，从大方向上来讲一直有这个政策。问题是你落户到哪里，哪个公寓去申请了集体户，这个的户籍对学区有没有用。所以，基本上来讲，这条路并不是大路，绝大多数公寓还是落不了户的。

问：海宁侨福一品高尔夫228方江景房，1.8万，能投资吗？

 

答：面积大了一些，周转慢。

问：银湖的底商可以入手吗？想投资。

答：商铺不能一概而论，分化很大，以前呢一定要有烟道，留着可以做餐饮，但现在也只能做轻餐饮了。一般来说，商铺的价格现在是不高的，还是要回归到租金收益，如果能有4-5%的收益率，已经算可以了。

问：想问一下，桐庐买江北荣正排屋划算吗？萧山人，想投资加养老。

答：能自用就好，如果是萧山人那就算了吧。

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