苏州买房指南—工业园区篇
园区是苏州最核心的区域,尤其双湖板块,更是足以媲美长三角任何区域的现代化城市封面。
园区也是苏州楼市的发动机,过去10年苏州楼市每一轮上涨,都由园区启动,可以说只要关注园区楼市置业,便领先了市场一步。
麦子去年讲过,如果失去园区楼市支撑,苏州的楼市行情只能用来和无锡、常州等城市比较,但加上园区后,可以勉强跟南京、杭州相提并论,可见园区楼市在苏州的重要。
如上图所示,最新一周的冰山大数找房数据显示区域热度,其中排名前列也以园区热度为主,侧面反映出园区楼市目前反弹领跑苏州大市行情。
接下来我们可以把园区细分为几个板块
01.核心区:湖西(星海学区房)、玲珑、双湖,这三个区域属于绝对核心,终极改善区域。(500万+)
02.次核心区:景城、奥体、东沙湖、独墅湖、老湖东邻里,这五个区域属于适合改善置换区域。(300-800万)
03.园区外围:斜塘、青剑湖、胜浦、娄葑、跨塘、唯亭、车坊等,这几个区域属于园区偏刚需的板块。(200-500万)
我们先把园区大的框架按上文罗列出来,接下来会一一详细介绍,本文先挑几个细分的区域,简单介绍一下:
湖西板块
湖西是园区城建的封面区域,从园区早期的CBD规划图可以看出,湖西是苏州超高层集中区域。
早一点的环球188,到如今的地标东方之门,以及未来的湖西“三件套”(东方之门,中南中心,中海新地块)都可以看出,湖西虽然开发较早,但核心区仍有地块可供城市封面更新。
很多人说湖西老了、旧了,至少未来10年,这里仍将是苏州的中心区域。如果认同这点,那你在购房时就不该担心湖西后期没有前景。
湖西楼市目前优缺点都较为明显
优点:核心地段,顶尖学区,一线金鸡湖景观房
缺点:房龄偏久,户型不够现代化,物业和小区品质较一般
玲珑板块
玲珑板块的大平层这两年势头超过湖西,同样是金鸡湖板块,玲珑片区相对湖西更新一些,小区品质也稍微好些。
尤其神盘玲珑湾的存在,更是让玲珑板块楼市从不缺少话题性,最常见的就是是,“玲珑湾总价刷新历史新高”、“玲珑湾单价突破10W”等等。
总之玲珑可以看作湖西的竞品区域,相对湖西更受高端改善青睐一些
优点:核心地段,顶尖学区,一线金鸡湖景观
缺点:部分小区房龄偏久,户型一般,小区品质一般。
双湖板块
苏州的富人区,今年房价大爆发的别墅豪宅基本都在这里,苏州御园、国宾一号、湖滨四季等等。
考虑这个板块的大多看房源,因为不少稀缺别墅极少出房,至于传说中的湖滨四季二期别墅,不知道吊着多少购房者,整体板块就是苏州的终端改善区域。
当然,这个版块也有一些高层住宅,整体不如玲珑和湖西有吸引力,像城邦花园,高尔夫花园等等,价格也相对更低一些。
奥体板块
园区近5年的核心供地大户,一直不缺话题性的区域,去年的海和云庭&上东区PRO,今年的林溪雅苑,但凡有点风吹草动,基本都会全城尽知。
奥体不少小区房龄在5-10年左右,相对较新,周边配套一般,不算丰富,除了奥体中心外、永旺商业外,没有太多商服写字楼,区域主要以住宅为主,这一点和景城较为相似。
很多人问过奥体怎么样,也是购房者相对比较关心的区域,尤其去年年底奥体不少小区快速反弹,更是出乎购房者的意料。
奥体板块内部目前也有些分化迹象,比较明显的刚需小三室备受追捧,小两室市场较冷;还有就是次新高改的唐宁府、星公元上涨明显,老牌改善的中海五区市场热度在下降;还有星汇的“中海帝国”反弹明显,星洋的“路劲帝国”未见明显起色。
奥体是大多购房者相对比较关心的区域,但在具体小区房源选择上,需要一定的分辨能力。
受限于时间因素,这里不对所有的板块介绍,想要详细咨询其他区域可私信加群咨询,或者关注头条号等后文详细更新。